【正文】 18層，完成建筑面積50106平方米。項(xiàng)目占地面積約8000平方米，其中地上建筑面積（計(jì)容積率建筑面積），建筑密度為69%，綠地率，%。國際大廈可行性研究報(bào)告國際大廈可行性研究報(bào)告 1一、 國際大廈項(xiàng)目介紹及權(quán)屬關(guān)系 3項(xiàng)目介紹 3項(xiàng)目進(jìn)度及其它要求 4債權(quán)、債務(wù)關(guān)系說明 4二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析 5重慶最新規(guī)劃定位分析 5（1）連續(xù)性政策闡述 5（2）政策分析 6（3）對我司影響 8重慶商務(wù)區(qū)位分布及功能特性 8（1）重慶未來CBD的規(guī)劃與形態(tài) 8（2）重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位 9解放碑核心功能區(qū)功能演化 13（1）目前解放碑CBD地位分析 13（2）未來解放碑CBD的功能演化分析 13對項(xiàng)目的影響 15三、 項(xiàng)目本體分析 15地塊位置 15項(xiàng)目四至 16周邊未來規(guī)劃及影響 18項(xiàng)目地塊印象 20四、 解放碑CBD闡析 20解放碑CBD規(guī)劃 20發(fā)展進(jìn)程 21五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查 22甲級寫字樓物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查 22（1）租金及使用率情況 22（2）銷售價格及銷售情況 22（3）解放碑甲級寫字樓市場特征小結(jié) 23（4）典型寫字樓項(xiàng)目市場調(diào)查表 23酒店物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查 25（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡析 25（2）典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 25（3）酒店市場調(diào)查小結(jié) 29公寓物業(yè)典型項(xiàng)目 30（1）公寓項(xiàng)目基本信息 30（2）銷售價格及銷售情況 31（3）解放碑公寓市場特征小結(jié) 32（4）典型公寓項(xiàng)目市場調(diào)查表 32商業(yè)物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查說明 34（1）解放碑商業(yè)概況 34（2）解放碑商業(yè)格局 34（3）典型成功與失敗項(xiàng)目分析 38（4）新華路沿線商業(yè)租售價格 39潛在物業(yè)初步調(diào)查及對項(xiàng)目影響 40（1）未來解放碑片區(qū)擬推出項(xiàng)目 40（2）潛在物業(yè)推出對項(xiàng)目的影響 41六、 項(xiàng)目初步定位分析 42功能類型 42客戶定位 43（1）甲級寫字樓部分 43（2）高檔公寓部分 44價格定位 44七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 45項(xiàng)目基本指標(biāo) 45項(xiàng)目投資估算 45項(xiàng)目工程進(jìn)度安排 47銷售進(jìn)度安排 48現(xiàn)金支出表 49現(xiàn)金收入計(jì)劃 49項(xiàng)目損益 50現(xiàn)金流量表 51敏感性分析 51八、 項(xiàng)目功能物業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢分析 52商業(yè)部分 52寫字樓部分 53高檔公寓部分 54九、 結(jié)論及建議 54一、 國際大廈項(xiàng)目介紹及權(quán)屬關(guān)系項(xiàng)目介紹國際大廈項(xiàng)目地處重慶市解放碑新華路201號，重慶市CBD的核緣位置，區(qū)位特征非常明顯。國際大廈于1997年始建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。項(xiàng)目規(guī)劃72層（地上67層），建成后將超過世界貿(mào)易中心項(xiàng)目，成為解放碑CBD第一高樓。在開發(fā)程序方面，項(xiàng)目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。項(xiàng)目實(shí)景債權(quán)、債務(wù)關(guān)系說明國際大廈債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及到兩家開發(fā)商、兩家施工單位及國土、建委和銀行。但數(shù)次拍賣均以流標(biāo)方式告終。二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析重慶最新規(guī)劃定位分析（1）連續(xù)性政策闡述在重慶直轄后的10年，經(jīng)歷了大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資及主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之三峽移民難題的破解，重慶市已基本具備了站在西部及全國舞臺，參與城市競爭及全國分工的能力。在這種發(fā)展背景下，中央及重慶市政府出臺了對未來重慶發(fā)展具有成敗意義的幾項(xiàng)重要戰(zhàn)略，在此概述如下：n 一小時經(jīng)濟(jì)圈將建設(shè)以重慶主城為核心，在交通1小時可通達(dá)的核心范圍，形成一個具有明顯聚集效應(yīng)、具備競爭優(yōu)勢的西部地區(qū)最大城市群。根據(jù)規(guī)劃，“一小時經(jīng)濟(jì)圈” 2015年將在全市率先實(shí)現(xiàn)全面小康，帶動全市在西部地區(qū)提前3年實(shí)現(xiàn)小康；到2020年，“一小時經(jīng)濟(jì)圈”地區(qū)生產(chǎn)總值將在2005年基礎(chǔ)上翻三番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破8000美元；常住人口達(dá)到2200萬，城鎮(zhèn)化率提高到80％；主要經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo)達(dá)到東部地區(qū)平均水平。n 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)2007年6月7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》。試驗(yàn)區(qū)的啟動，使得重慶在金融、土地、財(cái)政、城市化等方面有了更多的自主權(quán)及發(fā)展動能，為重慶內(nèi)外發(fā)展提供了更大的平臺。”而要實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展，薄熙來認(rèn)為“重慶根本出路在擴(kuò)大開放，最大動力也在擴(kuò)大開放，重慶人必須做出科學(xué)的定位，有勇氣把自己置身于開放的前沿。可以明確的預(yù)計(jì)，重慶未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將以“大開放觀”為總體基調(diào)，政府在促進(jìn)開放的體制、環(huán)境、模式、招商、城市包容、人才、區(qū)域創(chuàng)新等方面出臺更加有力的政策，進(jìn)行改革及引導(dǎo)，以充分支持這種大開放觀。在區(qū)域?qū)用?，重慶市政府能夠洞察到這個城市發(fā)展的現(xiàn)狀、階段、瓶頸，能夠找到這個城市發(fā)展合理的突破點(diǎn)。n 政策連續(xù)前面簡單闡述過，重慶已經(jīng)完成了過去的任務(wù)，需要有更高的發(fā)展目標(biāo)。這些戰(zhàn)略的出臺，我們從理論及實(shí)際分析，有如下的原因：城市群。能夠順應(yīng)規(guī)律的必然，制定相關(guān)戰(zhàn)略并予以執(zhí)行，證明重慶市此項(xiàng)政策出臺人具有非常強(qiáng)的國際化視野。我們認(rèn)為政府對重慶發(fā)展的問題和瓶頸認(rèn)識較為清晰，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的社會發(fā)展階段理論，重慶市屬于非常典型的工業(yè)化中期階段，加之其“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)中的特有的超龐大的農(nóng)村人口，使得這個城市繼續(xù)向更高階段（工業(yè)化后期）升級的難度較之其它中、西部大城市更大。內(nèi)外兼顧的發(fā)展動力。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟(jì)階段發(fā)展的一定基礎(chǔ)，金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識型服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問題,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒有到來）。對外，則需要有強(qiáng)大的投資拉動（預(yù)計(jì)重慶更多是工業(yè)投資）來提升整個城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的功能。n 發(fā)展動向預(yù)測252。 擴(kuò)大開放，對工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（以金融為主）的開放力度將加大，并且利用其自身網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，吸引更多企業(yè)投資重慶。 城市規(guī)劃與舊城改造力度加大；252。 鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，對新興高新工業(yè)將會出臺更多利好政策；……（3）對我司影響n 中心城區(qū)地位有加強(qiáng)的趨勢；n 城市規(guī)劃和舊城改造存在發(fā)展機(jī)會；n 一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市應(yīng)加大關(guān)注力度；n 重慶的城市升級路途漫長，經(jīng)濟(jì)的井噴式發(fā)展出現(xiàn)概率不大，房地產(chǎn)出現(xiàn)長期暴力的機(jī)會可能不多；n 工業(yè)城市的主基調(diào)20年內(nèi)不會改變，中產(chǎn)住房人群主要來自于主導(dǎo)工業(yè)及其服務(wù)產(chǎn)業(yè)；重慶商務(wù)區(qū)位分布及功能特性陳家坪沙坪壩石橋鋪新牌坊兩路口觀音橋南坪彈子石解放碑江北城（1）重慶未來CBD的規(guī)劃與形態(tài)根據(jù)重慶中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案，重慶中央商務(wù)區(qū)的總用地規(guī)模為5——6平方公里。其功能分區(qū)為：216。 解放碑商貿(mào)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的商貿(mào)中心，承擔(dān)商貿(mào)功能，同時包括一部分商務(wù)辦公職能；216。（2）重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位重慶市CBD規(guī)劃界定了未來重慶政府?dāng)M建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)格局，在此對重慶市目前的服務(wù)業(yè)區(qū)位格局進(jìn)行分析如下：216。從重慶城市發(fā)展的歷史過程看，渝中半島作為全市經(jīng)濟(jì)商貿(mào)和政治文化活動中心的地位始終沒有變化。商業(yè)方面，解放碑商貿(mào)中心區(qū)是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)，集購物、休閑、旅游、商務(wù)、餐飲、娛樂等綜合功能于一體。 商務(wù)方面，解放碑是重慶市金融證券、保險(xiǎn)、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)（尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）最發(fā)達(dá)的地區(qū)。216。從歷史脈絡(luò)來說，上清寺——兩路口片區(qū)是重慶人“進(jìn)城”的必經(jīng)之地，此區(qū)域?qū)⒂逯袇^(qū)與大坪及沙坪壩土灣地區(qū)連接，中心地理位置優(yōu)勢明顯；在黃花園大橋建成之前，嘉陵江大橋成為連接渝中區(qū)與江北區(qū)的唯一通道，在重慶基礎(chǔ)設(shè)施不是非常完善，經(jīng)濟(jì)容量不是很大的九十年代，交通可達(dá)性也是兩路口成為傳統(tǒng)辦公區(qū)的重要條件；另外，重慶市政府所在此區(qū)域，使得兩路口片區(qū)一度成為重慶市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，集中了重慶市頂尖的商務(wù)辦公、金融與生產(chǎn)服務(wù)性機(jī)構(gòu)。目前上清寺——兩路口片區(qū)的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集區(qū)功能的延伸。如果重慶市政府搬遷至江北，則無疑對未來重慶市CBD格局帶來變化，解放碑核心功能區(qū)的作用將被逐漸弱化，江北城的商務(wù)輻射功能會逐漸突出，而上清寺—兩路口片區(qū)又將面臨重新定位的問題。 觀音橋:定位于江北區(qū)流通業(yè)為主的城市副中心【重慶市城市總體規(guī)劃】確定渝中組團(tuán)為市中心，在北部片區(qū)的觀音橋——新牌坊一帶、南部片區(qū)的南坪、西部片區(qū)的沙坪壩和大楊石設(shè)立四個城市副中心，集中布置市一級的商貿(mào)、娛樂、辦公、科技、文化、教育設(shè)施。加之重慶市政府搬遷以及未來CBD的規(guī)劃因素，江北區(qū)很可能成為未來重慶市最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。商務(wù)方面，觀音橋商務(wù)辦公氣氛不是很濃，寫字樓集中于觀音橋——紅旗河溝一帶，其中觀音橋以流通、中介、生活服務(wù)為主，而紅旗河溝以生產(chǎn)服務(wù)居多，但其體量和渝中區(qū)有明顯差別；其入駐企業(yè)性質(zhì)多為辦公總部、金融分支、生產(chǎn)服務(wù)、中介機(jī)構(gòu)等，具有較強(qiáng)的聚集特性；而入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、輻射范圍主要是江北地區(qū)，體現(xiàn)觀音橋城市副中心的特點(diǎn)。 新牌坊：定位于北部高新工業(yè)為依托的城市副中心2001年，參照上海設(shè)立浦東新區(qū)的方式，重慶市成立了由渝北區(qū)大竹林、人和、禮嘉和鴛鴦四個鎮(zhèn)的行政轄區(qū)組成的北部新區(qū)，確定北部新區(qū)的性質(zhì)為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長極和山水園林城市風(fēng)貌展示區(qū)，并出臺了促進(jìn)北部新區(qū)加快發(fā)展的50條政策措施。在空間產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，布局汽車、光電、醫(yī)療、生物、軟件等現(xiàn)代工業(yè)，同時依托新火車站、客運(yùn)站，建設(shè)現(xiàn)代物流基地。新牌坊副中心列入城市總體規(guī)劃，作為重要的經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)與交通據(jù)點(diǎn)，連接觀音橋服務(wù)區(qū)與北部工業(yè)區(qū)，加大重慶城市進(jìn)一步向北發(fā)展的力度。依托于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所形成的樓宇工業(yè)，是新牌坊辦公聚集的重要特征；同時，諸多政府機(jī)關(guān)的入駐，以及人口的不斷集聚，也為新牌坊地區(qū)成為商業(yè)與知識型服務(wù)業(yè)的少量集聚創(chuàng)造了條件。216。目前南岸區(qū)已經(jīng)形成了南坪商業(yè)圈和南坪商務(wù)圈的中心聚集區(qū)，帶動南岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按照規(guī)劃，將建設(shè)成為南坪購物中心、市場中心（涵蓋煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材銷售中心）、商務(wù)中心、金融中心、會展中心等五大中心。商務(wù)圈中的企業(yè)以入渝公司辦事處、生產(chǎn)生活中介為主，與制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)并不多。和江北區(qū)相比，南岸區(qū)雖然有一定的傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)為基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)設(shè)施、物流配套以及規(guī)劃等方面沒有占據(jù)先機(jī)，發(fā)展速度相對較慢。216。1950年建置為重慶市第三區(qū)，功能定位于文化區(qū)，1955年正式定名為重慶市沙坪壩區(qū)。但沙坪壩商務(wù)辦公氣氛不夠濃厚，其入駐企業(yè)多為生活、文化服務(wù)的中小中介公司和流通業(yè)公司，主要以輻射本地為主，除此之外有較少的科技公司、制造企業(yè)及相關(guān)公司。216。經(jīng)過10多年開發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已具一定規(guī)模，目前區(qū)內(nèi)注冊科技企業(yè)近4000余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)200家，成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。高新區(qū)寫字樓以高新技術(shù)、軟件、科技、通訊、通信企業(yè)為入駐主體，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。與高新區(qū)寫字樓不同，陳家坪寫字樓多入駐機(jī)電、機(jī)械的制造業(yè)公司及相關(guān)的原材料、銷售、物流公司，這些公司與陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場同樣形成聚集合力，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。解放碑核心功能區(qū)功能演化（1）目前解放碑CBD地位分析通過上文對重慶市核心區(qū)位的功能分析，明確了各功能區(qū)由區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、歷史、規(guī)劃等因素的差異，而產(chǎn)生差異化的城市功能，包括功能等級、輻射范圍及功能內(nèi)容等。（2）未來解放碑CBD的功能演化分析任何一個城市核心區(qū)位地位的變化，將由城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市規(guī)劃因素及城市空間地理?xiàng)l件等諸多因素決定。重慶北部地區(qū)地形平坦，屬于重慶地形特征最適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域；同時，北部地區(qū)臨近空港、寸灘港及新火車站，交通、物流的通達(dá)與便捷對于制造業(yè)的大規(guī)模發(fā)展具有重要意義，而重慶本身就是制造業(yè)為主的城市。第二，城市規(guī)劃因素。位于解放碑CBD一江之隔的江北城，其功能定位與目前解放碑CBD的城市功能相似，解放碑功能存在被部分分流的可能性。l 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。根據(jù)未來規(guī)劃，江北城將成為解放碑的最大競爭對手，并不排除解放碑核心功能被分流的可能性，但這樣的分流在江北城真正成型前發(fā)生的可能性非常小。江北城和解放碑僅有一江之隔，且有跨江大橋直接連同，這是解放碑核心功能不被撼動的最大優(yōu)勢。雖然重慶市是公認(rèn)的組團(tuán)式城市空間，但也有同心圓發(fā)展模式的很多特點(diǎn)，以解放碑為核心，充分輻射江北和南岸。第三、經(jīng)濟(jì)總量的跨越。在這樣的預(yù)測下，解放碑商務(wù)區(qū)需要有一個延伸，而承載更多的城市服務(wù)功能，屆時解放碑和江北城會形成真正意義的競爭合作關(guān)系，而不是單純的競爭和分流。對項(xiàng)目的影響根據(jù)上文的推理分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目所在的解放碑區(qū)位無論是現(xiàn)在還是未來，在重慶市的區(qū)域空間布局中，都將處于核心地位，其發(fā)展前景較好。三、 項(xiàng)目本體分析地塊位置國際大廈國際大廈項(xiàng)目位于渝中區(qū)新華路201號，在古代重慶巴渝八大景之首的長安寺原址上，處于渝中半島地理構(gòu)造的“脊梁”位置，扼守長江和嘉陵江交匯處的至高點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善，步行7分鐘即可達(dá)解放碑中心，可享受解放碑CBD的一切商業(yè)、休閑及娛樂配套；項(xiàng)目步行3分鐘即可到達(dá)人民公園，此公園始建于1929年10月，是解放碑片區(qū)唯一公園配套，為一較理想的自然休閑場所；另外，項(xiàng)目位于解放碑CBD區(qū)域，能夠享受到通達(dá)各區(qū)的便捷公交系統(tǒng)配套。項(xiàng)目四至n 項(xiàng)目偏北向緊鄰重慶25中，與25中之間無市政道路相連。周邊未來規(guī)劃及影響根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，在修復(fù)、綠化人民公園原址同時，還將新建現(xiàn)代化文圖兩館，并修建一條連接新華路與解放東路的車行道，打通上下半城交通。車道全長300米，寬7米，上接新華路，在公園內(nèi)單行繞場地而下（