【正文】 長(zhǎng) 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 億元，增長(zhǎng) 倍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長(zhǎng)。首先，從資金來(lái)源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余的資金 億元，累計(jì)到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢(shì)必拉動(dòng)我市個(gè)人購(gòu)房的進(jìn)一步上升。在今年前 5 個(gè)月銷售的 萬(wàn)平方米商品住宅中 個(gè)人購(gòu)買 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房能否及時(shí)啟動(dòng)，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，占全市住宅銷售比重為 ％，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分 空置商品房。前 5 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍 ,凈增 萬(wàn)平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個(gè)月的銷售量。 1999 年全 年銷售 萬(wàn)平方米 ,比 1998 年增長(zhǎng) %,凈增 萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，全市商品房銷售旺勢(shì)不減。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長(zhǎng)的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。前８?jìng)€(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，為上年同期的 ％，其中商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，為上年同期的％。隨著福利分房 的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。 19 截止到 2020 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復(fù)工 萬(wàn)平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復(fù)工 萬(wàn)平方米 。其中前８?jìng)€(gè)月累計(jì)完成商品住宅投資 億元，同比增長(zhǎng)率長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 比重為 ％，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá) ％。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 ％，較上年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資的拉動(dòng)作用進(jìn)一步加強(qiáng)。 18 第六章 市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來(lái)國(guó)家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無(wú)論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺(tái)階。地下停車場(chǎng)按“汽車車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 消防 項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放可通 過(guò)建筑物周圍綠化來(lái)減弱汽車尾氣污染。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來(lái)自地下停車場(chǎng)和露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放，在車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫(kù)有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫(kù)時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 生活垃圾 項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。從環(huán)境質(zhì)量來(lái)看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后的使用中 將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日 2178 立方米。如同時(shí)利用系數(shù)采用 ，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問(wèn)題。由于項(xiàng) 目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。 綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外停車場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。 道路 本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項(xiàng)目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計(jì) 600 地下停車場(chǎng) 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場(chǎng) ，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估 12 算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場(chǎng)可提供 149 個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 11 配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計(jì) 商場(chǎng) 1 6500 6500 綜合服務(wù)部 1 200 200 合計(jì) 6700 物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。 寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務(wù)公寓 大廈 B 座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積 19680 平方米。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購(gòu)物需要外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫(kù)。 （ 6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。 （ 4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用 地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵 提升。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污水干線 25 號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。 市政配套條件 本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，各種市政 條件將同步落實(shí)。 四、建設(shè)條件 土地使用權(quán) 項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國(guó)家和北京市關(guān)于土地有償使用的 7 有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。項(xiàng)目由于緊鄰國(guó)賓路和釣魚臺(tái)國(guó)賓館，附近沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。 二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件 項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。 6 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。項(xiàng)目建成后將成為集高級(jí)寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。已開發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽(yáng)區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積 130000 平方米；三里屯寫字樓項(xiàng)目 10000 平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目 27000 平方米；月壇北街開發(fā)項(xiàng)目 68000 平方米。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營(yíng)建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。 三、 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、 業(yè)務(wù)用房。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 》 （ 95）規(guī)條字 12 號(hào)。 北京市計(jì)劃委員會(huì) 《 關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù) 》 （京計(jì)商字 [1996]第 539 號(hào)）。本著充分利用此項(xiàng)目用 2 地的土地價(jià)值，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方式項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。 本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告于 1994 年 11 月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字[94]1401 號(hào)文批復(fù)（見附件一）。 首汽集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地為首汽集團(tuán)下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場(chǎng)所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無(wú)法繼續(xù)使用。另外，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請(qǐng)舉辦 2020 年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國(guó)各地區(qū)之間及與與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，首都北京作為中國(guó)的窗口必將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來(lái)越多的資金加入。 0 目 錄 第一章 概論 第二章 項(xiàng)目基本情況 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場(chǎng)分析 第七章 投資估算和資金來(lái)源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十章 結(jié)論 1 第一章 概論 一、 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來(lái)受國(guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，我市住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 的重要拉動(dòng)因素。 為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)院場(chǎng)地開發(fā)建設(shè) 包括高檔寫字樓、高級(jí)住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首 汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號(hào)文件及北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（ 2020規(guī)審字 0399）；（見附件二）批復(fù)同意； 2020 年 2 月市計(jì)委對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行 了批復(fù)（京計(jì)商字 [2020]第 100 號(hào)）， 二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局 《 關(guān)于首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請(qǐng)示 》 。 首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) 《 關(guān)于首業(yè)大廈的初步設(shè)計(jì)的批復(fù) 》 （首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號(hào)）。 北京市城市規(guī)劃委員會(huì) 下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（ 2020規(guī)審字 0399）； 北京市計(jì)委 《 關(guān)于首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù) 》 （京計(jì)商字 [2020]第 100號(hào)）； 國(guó)家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī) 3 第二章 項(xiàng)目基本情況 一、 項(xiàng)目名稱 首汽大廈（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”） 二、項(xiàng)目類型 本項(xiàng)目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)