【正文】 祺！深圳市 XXX 土地房地產估價有限公司二○○六年十一月十日3 / 87總體假設和限制條件 本可行性研究報告采用了如下限制及假設條件：1．項目主要技術經濟指標的假設。2 / 87從項目的敏感性分析結果來看，本項目對租金變化較為敏感，應在經營過程中準確把握市場變化；本項目的建設，有助于進一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場的檔次，增強其市場競爭力和輻射力，帶動經濟發(fā)展，滿足居民日益增長的物質文化需求，有較好的社會效益。在整個工作中，我們有針對性地對 XXX 市及 XXX 市九龍坡區(qū)專業(yè)電子市場及類似房地產項目進行市場調查，其中包括商業(yè)房地產市場、專業(yè)電子市場、人口消費等方面的資料，通過較為全面的市場調查及對項目的投資測算與分析，我司對“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項目的可行性分析如下：XXX 市經濟持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經濟發(fā)展勢頭強勁，電子市場具備較好的發(fā)展前景；本項目位于 XXX 市電子市場的集散地，消費群體來源廣泛，具備較大的市場發(fā)展?jié)摿?；根據?XXX 評字（2022）Ｂ11016 號《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產》估價報告，該項目于 2022 年 11 月 5 日的價值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價格及相關稅費）的％，如果目前收購，后期經營狀況穩(wěn)定，風險較小；本項目方案二（收購模式）模式一（前五年出租，五年后 3 層出售）靜態(tài)經營凈收益為 185,652,587 元，投資利潤率 %，盈利前景良好；動態(tài)測算時，從動態(tài)現金流量表顯示：該項目財務內部收益率為 %，財務凈現值(I=%) 為13,762,900 元，回收期為 年，說明該項目在經濟上具有一定的盈利前景?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項目可行性研究報告（初稿）深 XXX 咨字 X11001 號 項目名稱： “XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層” 發(fā) 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 評估單位： 深圳市 XXX 土地房地產估價有限公司 主評估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 深圳市 XXX 土地房地產估價有限公司 深圳市 XXXXXX 大廈電話 XXXXXXXX傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031目 錄致委托方函 ...........................................................................................................................1總體假設和限制條件 ...........................................................................................................3第一章 項目總論 .................................................................................................................4一、項目背景 ....................................................................................................................4二、可行性研究結論 ........................................................................................................7第一章 項目投資環(huán)境和市場研究 .....................................................................................8一、市場宏觀背景 ............................................................................................................8二、區(qū)域市場分析 ..........................................................................................................17第二章 項目分析及評價 ...................................................................................................31一、項目分析 ..................................................................................................................31二、項目 SWOT 分析 .....................................................................................................32三、項目評價 ..................................................................................................................33第三章 市場定位及項目評估 ...........................................................................................34一、項目定位 ..................................................................................................................34二、方案評估意見 ..........................................................................................................35三、租金增長率測算 ......................................................................................................35第四章 投資估算與資金籌措 ...........................................................................................39一、項目總投資估算（收購模式） ..............................................................................39二、資金籌措 ..................................................................................................................39第五章 經營收入測定 .......................................................................................................40一、方案一經營收入測定 ..............................................................................................40二、方案二經營收入測定 ..............................................................................................423 / 87第六章 項目財務評價 .......................................................................................................48一、項目盈利能力分析 ..................................................................................................48二、項目不確定性分析 ..................................................................................................49三、社會效益和影響分析 ..............................................................................................50第七章 方案比較評價 及風險分析 ...................................................................................51一、二種方案比較 ..........................................................................................................51二、方案二兩種模式比較分析 ......................................................................................52第八章 可行性研究結論及建議 .......................................................................................54一、擬采用方案的結論性意見 ......................................................................................54二、項目主要問題的解決方法和建議 ..........................................................................54第九章 附表 .......................................................................................................................571 / 87致委托方函敬啟者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我們已完成項目可行性研究工作。我們此次工作的目的主要是對“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項目進行投資分析，以評估該項目的可行性，為貴公司物業(yè)營運決策提供參考。綜合來看，該項目在經濟上可行。項目運營方案建議及其風險提示綜上所述，本項目方案一投入較少，以目前狀況測算其經營利潤率較高，項目的營利狀況完全是依賴租金差價取得，其租金的差價必須控制在一定范圍內，項目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿后，隨著市場培育期的結束，項目面臨的市場、租金等因素影響的不確定性加大，當租賃租金的差價為 15%時，項目的凈現金流量為負值，項目面臨較大的市場風險；而本項目方案二的（收購模式）模式一（即前五年出租，五年后 3 層出售，1 層出租的運營模式）各項財務指標反映良好，具有一定的經濟獲利能力和較好的社會效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項目共 29 層，已于 1994 年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業(yè)用途，十層以上為寫字樓，樓高 米，總建筑面積 萬平方米。本次項目評估采用的主要技術經濟指標，由我方依據委托方提供的房地產證和房屋面積分戶匯總表等資料加以確定，如因有關技術經濟指標發(fā)生變化，本報告結果必須作出相應調整。我公司根據委托方提供資料確定本報告投資評估時點設定在 2022 年 11 月 05日。本報告對于未來市場的預測是根據出具本報告當時的市場條件作出的，未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化對其的影響。委托方提供的書面資料及我們向委托方了解到的資料是本次評估的重要依據，本報告是在我們的經驗和以上所提到的資料的基礎上謹慎編制而成，但我們并未審計這些資料，也不能保證它們的完整性和準確性。本報告僅對出租期內的租賃收入和出售收入進行了測定，鑒于謹慎性原則，未考慮二、三層出售后存在由深圳 XXX 股份有限公司收取一定管理費的可能性，也未考慮未來的廣告位出租收益。未來大廈，西臨泰興通訊電腦市場，北臨渝州路。1996 年 7 月 22 日深圳 XXX 股份有限公司的 8000 萬股 B 股在深圳證券交易所上市。企業(yè)概況一覽表公司名稱(中) 深圳 XXX 股份有限公司