元通大廈建設(shè)項目可行性研究報告(參考版)
2025-04-29 05:30本頁面
【正文】 成都元通置業(yè)有限公司2013年5月23日20。（三）結(jié)論與建議元通大廈項目市政配套條件良好，建設(shè)條件完全具備，規(guī)劃方案合理，項目所需啟動資金基本到位，測算財務(wù)效益較好，項目建設(shè)是可行的。l 投資估算本項目動態(tài)總投資31214萬元，營業(yè)稅+預(yù)征土地增值稅：。（綠地率：11%）商業(yè)（一） 作為項目業(yè)主的生活配套，%,總1360戶，預(yù)計人口4500人以上，加上項目位于市中心該區(qū)域商業(yè)需求量極大，是完全能消化這10900平米商業(yè)的；（二） 項目商業(yè)的尺度構(gòu)造上，更充分考慮商鋪空間的多樣性和組合的靈活性，以確保能適應(yīng)多種業(yè)態(tài)的需要；（三） 項目商業(yè)設(shè)計將商業(yè)鋪面定位于休閑、娛樂小型商業(yè)網(wǎng)點，使其能更好地服務(wù)于項目基本生活需求與區(qū)域內(nèi)居民高層次消費(fèi)的需要。（機(jī)動車配比為：；非機(jī)動車配比為：。適應(yīng)現(xiàn)代居住文明的發(fā)展趨勢。其中，項目住宅總建筑面積30976平方米，商業(yè)建筑面積15274平方米，規(guī)劃總面積：51496平方米。W—劣勢：市內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品過多，產(chǎn)品風(fēng)格不突出；O—機(jī)會：項目產(chǎn)品面積較大，在該區(qū)域內(nèi)容易形成較好的差異化競爭優(yōu)勢；不可復(fù)制性，帶來的市場機(jī)會：市中心土地的稀缺性，造就了項目的稀缺性。 城東樓盤營銷特征：多種營銷渠道并用，注重現(xiàn)場包裝，創(chuàng)新營銷。 熱銷主力產(chǎn)品特征為：大盤、電梯高層，戶型80－90平米兩房，110－120平米三房。知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項目越來越多，中高端市場競爭激烈，產(chǎn)品競爭加劇。區(qū)域市場總結(jié)： 土地機(jī)會使區(qū)域成為整個成都的房地產(chǎn)熱點。競爭領(lǐng)域：產(chǎn)品競爭加劇，產(chǎn)品價值將成為項目價值的關(guān)鍵因素。發(fā)展片區(qū)：在未來時間內(nèi)，市中心區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然會以東大街、蜀都大道及騾馬市片區(qū)為發(fā)展熱點。發(fā)展階段：2012是城東市場高速發(fā)展增長期，08年將是白熱化的階段。營銷特征：多種營銷渠道并用，注重現(xiàn)場包裝，營銷出現(xiàn)創(chuàng)新。2012年全年需求戶型排列：80—90平米＞60平米以下＞110—120平米＞70—80平米。產(chǎn)品特征：大規(guī)模、中高檔次項目占主流，容積率為6左右居多。小 結(jié)： 經(jīng)過調(diào)查走訪目前成都在售高端電梯項目，總結(jié)如下：（1）品牌發(fā)展商打造規(guī)模社區(qū)，中高端市場競爭加??；（2）目前市場高端項目均價在7600元/平米左右；（3）市場反映出中小戶型走俏，暢銷戶型區(qū)間為65120平米； 四、區(qū)域市場市場研究 （一）區(qū)域市場特點介紹總體特征：最令人矚目的片區(qū)，知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項目越來越多。目前市中區(qū)房價基本突破7200元/平米；東門幾個區(qū)域如建設(shè)路，望江，萬年場片區(qū)的房市都異?；馃?，價格持續(xù)攀高目前在這幾個片區(qū)價格在68008000元/平米；西門房價穩(wěn)定維持在57007200元/平米；而傳統(tǒng)“富人區(qū)”的南門由于土地放量少，出現(xiàn)的為數(shù)不多的項目體量都較小，價格保持在75008800元/平米。為了更好地研究本項目的價值，我們將成都市區(qū)內(nèi)高端電梯市場進(jìn)行分析，以為本項目參考。三、成都市中心中高端電梯市場由于本項目所處區(qū)位極佳，周邊項目均走中高端路線，這樣與本項目產(chǎn)品的價值相得益彰，價值得到一定程度的提升。（四）2012年成都房地產(chǎn)市場購買者分析全市成交的商品房中，%的面積被外地個人買走，%，%，%；%的面積被本市個人買走，%的面積被單位買走。大面積戶型的奢侈性產(chǎn)品成為改善居住環(huán)境的置業(yè)選擇。 、從2012年112月成交面積來看：2012戶型面積分析成交量(萬平方米)走勢60㎡以下 6090㎡ 90120㎡ 120144㎡ 144㎡以上 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 針對2012年112月房地產(chǎn)市場成交走勢分析來看，60120平方米以內(nèi)的兩房與三房成為市場需求的主要構(gòu)成，其他面積需求相對分布較少，60平方米以下的戶型逐漸淡出市場。一方面和國家的政策調(diào)控也有著緊密的關(guān)系（90/70政策），另一方面是開發(fā)商在戶型設(shè)計上面下的功夫。由于主城區(qū)土地所具備的稀缺性，而使成都整個地產(chǎn)市場向高容積率發(fā)展。（三）成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 2012年成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品研究2012都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成%%%%%別墅多層小高層高層其他就我司對2012年成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分布進(jìn)行統(tǒng)計分析后得出，成都市2012年地產(chǎn)市場供應(yīng)產(chǎn)品仍然以高層與小高層為主，%%，別墅與多層逐漸淡出成都主城區(qū)市場，%%。按照建筑形態(tài)分析2012年房地產(chǎn)市場均價2012都各種物業(yè)形態(tài)市場均價分析19827926763670500010000150002000025000別墅多層小高層/高層單位：元系列1成都市房地產(chǎn)市場按照產(chǎn)品形態(tài)的統(tǒng)計分析其市場均價為：成
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