【正文】 附表1銷售收入及銷售稅費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)201220132014一經(jīng)營收入 41, 20, 1商品住宅銷售收入63, 6, 38, 19, 2配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入1, 3車庫銷售收入4, 2, 1, 二銷售稅金及附加4, 2, 1, 1營業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護(hù)建設(shè)稅 4教育費(fèi)附加 附表2總成本及費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一項(xiàng)目開發(fā)成本 　二經(jīng)營成本及費(fèi)用 1營業(yè)費(fèi)用　 2管理費(fèi)用　 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　 三合計(jì) 附表3損 益 表單位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一經(jīng)營收入　1商品住宅銷售收入 　2商業(yè)配套設(shè)施（超市）銷售收入 　3車庫銷售收入880 　二銷售稅金及附加 　1營業(yè)稅 　2土地增值稅 　3城市維護(hù)建設(shè)稅　4教育費(fèi)附加 　三成本及費(fèi)用 　1銷售成本 　2營業(yè)費(fèi)用 　3管理費(fèi)用 　4財(cái)務(wù)費(fèi)用 　四稅前利潤 　五所得稅 　六稅后利潤 　1盈余公積金　2應(yīng)付利潤　　3未分配利潤 　七累計(jì)未分配利潤 　附表4現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一現(xiàn)金流入1物業(yè)銷售收入 2回收周轉(zhuǎn)金 二現(xiàn)金流出1開發(fā)成本 2銷售稅費(fèi) 3營業(yè)費(fèi)用 4管理費(fèi)用 5財(cái)務(wù)費(fèi)用 6所得稅 7項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 三凈現(xiàn)金流量 四累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）投資回收期（年）附表5資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年2014年一資金來源 14, 31, 41, 20, 1項(xiàng)目經(jīng)營收入 　6, 41, 20, 2自籌資金4500 14, 4, 　　3長期借款3500 　3500 　　二資金運(yùn)用75, 14, 20, 39, 3, 1開發(fā)建設(shè)投資43, 14, 18, 10, 　2營業(yè)稅金及附加 　 2, 1, 3營業(yè)費(fèi)用 　 4管理費(fèi)用 　 5借款本金償還3500 　　3500 　6借款利息支付　　 　7所得稅4, 　 2, 1, 8項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 　　　三盈余資金33, 10, 2, 17, 四累計(jì)盈余資金33, 10, 13, 30, 附表6借款償還計(jì)劃表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一借款40000400040001年初本息余額00002本年借款4000040003本年應(yīng)計(jì)利息04本年還本付息0其中：還本400004000付息05年末本息余額0040000注：%計(jì)算。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。 （1）該項(xiàng)目的社會和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。（3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論綜上所述，%，投資回收期（稅后），故本報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項(xiàng)目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動對項(xiàng)目收益的影響程度。 財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費(fèi)用：2%＝管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，%估算：管理費(fèi)用：%＝財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。②銷售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費(fèi)額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：7%＝教育費(fèi)附加：%＝合計(jì)：。（1）價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報(bào)告對縣城城東區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為2,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價為2,600元/ m2，車庫4萬元/個。 經(jīng)營設(shè)計(jì)及營業(yè)收入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅42120m2，地下車庫3300m2（220個停車位），地上停車位100個，公共配套設(shè)施1400m2。 資金籌措項(xiàng)目總投資9800萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款4000萬元，項(xiàng)目資本金4800萬元，預(yù)售收入投入1000萬元。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地為2804m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為9800萬元，其中：，其它費(fèi)用2698萬元，預(yù)備費(fèi)200萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動資金300萬元（詳見項(xiàng)目投資估算表）。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)851 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24個月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會委 員 會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報(bào)告只作初步分析）。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員