【正文】 （4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級(jí)鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用HRB400級(jí)鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級(jí)鋼筋。根據(jù)2001年8月1日實(shí)施的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》測定，邵陽市城區(qū)等系Ⅵ度地震烈度等級(jí)，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。④其他節(jié)水型設(shè)備。在我國600多座城市中，有300多個(gè)城市缺水，108座城市嚴(yán)重缺水，日均缺水1600萬m3，這些城市年缺水達(dá)200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。⑴、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國家倡議，樹立節(jié)約資源意識(shí)。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于500m2。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。荷載（1）基本風(fēng)壓：W0=，基本雪壓：S0=。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。停車位220個(gè)，240套商住房，總建筑面積49100 M2。%?？梢灶A(yù)見，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。 近幾年來隆回縣城房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢近幾年來，房地產(chǎn)作為隆回新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。在我們欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地縣城，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場前景分析 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回縣城發(fā)展總體規(guī)劃，是隆回縣城建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 主要依據(jù)：（1）《隆回縣縣城總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號(hào)｝（3）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號(hào)文發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（4）隆回縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》（5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》（6）中華人民共和國《國有土地使用證》（7）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（8）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計(jì)規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員13人。承辦單位概況：湖南省乾華置業(yè)有限公司成立于2009年2月。隨著隆回城市建設(shè)的發(fā)展，隆回迅速崛起了許多商住小區(qū)，縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合隆回總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。因此該項(xiàng)目可行。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。項(xiàng)目價(jià)格分析位于縣城城東恒豐房地產(chǎn)，其銷售價(jià)高達(dá)2800元/平方米左右；位于縣城公園路北向的百龍觀天下房產(chǎn)，其銷售均價(jià)在2600元/平方米左右；位于縣城城西的怡然花園，其均價(jià)在2500元/平方米左右；位于沿江西路的彼岸春天，其銷售均價(jià)在2600元/平方米左右，位于沿江路中段的向華房地產(chǎn)，12月份開盤其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3200元/平方米左右。─11001539。全縣年平均氣溫在11℃—17℃之間，由東南向西北遞降。大夏地下2層為地下停車場，1—3層計(jì)劃為公司的經(jīng)營場所或超市、休閑娛樂場所，4—33層為商住。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。消防（1）消防車道項(xiàng)目東面為城市道路—桃洪路，內(nèi)部主道路為6米，滿足消防車通行的要求。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。我國建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。因此,加強(qiáng)運(yùn)行管理,合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗可以大大的節(jié)約能源,并帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。人們對黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢認(rèn)識(shí)不足，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長的形勢認(rèn)識(shí)不足。 ⑶、采取必要措施，減少剩余水壓 　　剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。 總之，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。設(shè)計(jì)原則主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)，樓面和屋面活荷載取值如下：主要房間活載：⑴、住宅：⑵、住宅盥洗間、衛(wèi)生間（主衛(wèi)）：（）⑶、 KN/m2⑷、不上人屋面：；上人屋面：⑸、陽臺(tái)：⑹、電梯機(jī)房：⑺、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，根據(jù)建設(shè)方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻結(jié)構(gòu)。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董 事 會(huì)財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應(yīng)部總 經(jīng) 理（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2011年6月~2009年10月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2011年10月~2011年12月，完成場地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2011年12月~2012年12月，主體工程完工；2013年1月~2013年5月，主體裝修及室外配套工程；2013年6月，竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)1建設(shè)投資98009800資金籌措98009800其中：銀行借款40004000 自籌資金48004800 項(xiàng)目預(yù)售收入10001000第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國家及地方有關(guān)政策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場調(diào)查。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款3500萬元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬元。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點(diǎn)支持。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤總額（詳見損益表）。（2）營業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：421202,600＝配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：42122,600＝地下車庫銷售收入：22040,000＝880萬元合計(jì)：。（2）安裝工程參照邵陽市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來源，可根據(jù)政府出臺(tái)的《住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國家文件為依據(jù)。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。（2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。因暫無地堪資料，初定為人工挖孔樁，以中風(fēng)化巖作樁端持力層。該工程在施工前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，并根據(jù)地震安全性評(píng)價(jià)的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求，進(jìn)行抗震設(shè)防，從而減輕和防御地震災(zāi)害，保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全。⑷、利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國的情況看，從設(shè)計(jì)使用中水系統(tǒng)的民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗廁所便器、澆灑等雜用，可節(jié)水30%40%，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。⑵、推廣節(jié)水型設(shè)備①使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；②節(jié)水型水龍頭，充氣龍