【正文】 惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來(lái)源表項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷(xiāo)售收入7%總投資%項(xiàng)目已投入資金來(lái)源渠道項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至2008年8月底，共投入工程款22027萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金10000萬(wàn)元，銀行貸款12600萬(wàn)元。（祥見(jiàn)市場(chǎng)篇）考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。：XX作為XX重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來(lái)在XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。結(jié)論：深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，XX鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，XX目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在XX，產(chǎn)權(quán)式酒店在XX乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。XX目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門(mén)積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了XX鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在XX。XX鎮(zhèn)下轄六約、XX、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)買(mǎi)信心。說(shuō)明04年的XX酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，XX目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世家、水晶之城等大盤(pán)供應(yīng)。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使XX成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。XX市XXXX酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297㎡（不包括地下車(chē)庫(kù)），配套面積：㎡，客房面積：㎡，主體占地面積23000平方米。XX市XXXX酒店XX市XX投資股份有限公司湖州維尼斯酒店管理有限公司 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)》《XX市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向20062007》《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》1999《國(guó)家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《XX市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》《XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》2008《XX市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1990年，XX鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評(píng)為“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境100強(qiáng)”；1996年，XX鎮(zhèn)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為“中華之最”。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTO、CEPE的有利時(shí)機(jī)，XX未來(lái)的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。28月酒店入住率全面超過(guò)去年同期水平。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。 XX鎮(zhèn)原為惠陽(yáng)地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開(kāi)放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過(guò)幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的XX鎮(zhèn)。服務(wù)設(shè)施：XX鎮(zhèn)文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。2000年6月底。而品牌地產(chǎn)的到來(lái)對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無(wú)疑預(yù)示著XX房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220—330元之間，套房?jī)r(jià)格一般在380—800員之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。機(jī)會(huì)（O）WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，進(jìn)一步緩解交通壓力，XX樓市能量得以釋放；中海、振業(yè)、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。整體來(lái)看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及XX經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓?zhuān)焊拍睿杭磳ふ业谌绞茏屓耍砸欢ǖ膬r(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。XX市區(qū)（羅湖、福田）同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在10000—13000之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在6500—7500元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。酒店經(jīng)營(yíng)收入分析：（以2004年6月數(shù)據(jù)為例）項(xiàng)目金額（元）比例客房部79%前廳部%餐飲部11%租 金%管理費(fèi)9%合 計(jì)100%小結(jié)：從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，客房出租率仍然偏低，約為40%。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬(wàn)。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問(wèn)隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù) 建議由專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為XX酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷(xiāo)售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；總統(tǒng)套房不建議銷(xiāo)售總統(tǒng)套房因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷(xiāo)售。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的2~5%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類(lèi)別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計(jì)50%68%150注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表2：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類(lèi)似酒店項(xiàng)目及XX片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類(lèi)似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。劣勢(shì)：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，XX房地產(chǎn)都是XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有