【正文】 量 計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）投資回收期（年）附表5資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年2014年一資金來源 14, 31, 41, 20, 1項(xiàng)目經(jīng)營收入 　6, 41, 20, 2自籌資金4500 14, 4, 　　3長期借款3500 　3500 　　二資金運(yùn)用75, 14, 20, 39, 3, 1開發(fā)建設(shè)投資43, 14, 18, 10, 　2營業(yè)稅金及附加 　 2, 1, 3營業(yè)費(fèi)用 　 4管理費(fèi)用 　 5借款本金償還3500 　　3500 　6借款利息支付　　 　7所得稅4, 　 2, 1, 8項(xiàng)目周轉(zhuǎn)金 　　　三盈余資金33, 10, 2, 17, 四累計(jì)盈余資金33, 10, 13, 30, 附表6借款償還計(jì)劃表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011201220132014一借款40000400040001年初本息余額00002本年借款4000040003本年應(yīng)計(jì)利息04本年還本付息0其中：還本400004000付息05年末本息余額0040000注：%計(jì)算。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)。（1）價(jià)格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價(jià)格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報(bào)告對縣城城東區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價(jià)格預(yù)測如下：商品住宅均價(jià)為2,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為2,600元/ m2，車庫4萬元/個(gè)。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾?；A(chǔ)選型該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為乙級。第七章 地震安全性評價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99米，根據(jù)湖南省人民政府134號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。只要結(jié)合我國國情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。⑶、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。 節(jié)能方案節(jié)能節(jié)水是我國的一項(xiàng)基本國策，我國北方地區(qū)長期干旱缺水，全國水資源按人口計(jì)人年均不足1000立方米。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。排水（1）排水采用雨污分流制排水。電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由桃洪路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。同時(shí)充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，對應(yīng)地震基本烈度為Ⅵ度，本項(xiàng)目所有建（構(gòu)）筑物均按Ⅵ度進(jìn)行抗震設(shè)防。地處湖南省西南部，邵陽地區(qū)的中部，是國家經(jīng)濟(jì)工作重心由東南沿海向西部推進(jìn)的過渡地帶，屬漣邵丘陵向雪峰山地過渡地帶。根據(jù)隆回目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在隆回具有較強(qiáng)的競爭力。而在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位湖南省乾華置業(yè)有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實(shí)力。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)來看，%。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。項(xiàng)目總投資9800萬元，總建筑面積49100 M2，停車位近220個(gè)，居住戶數(shù)240戶，%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。（3）項(xiàng)目總投資為9800萬元，其中：，其它費(fèi)用2698萬元（），預(yù)備費(fèi)200萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金300萬元；建設(shè)資金總額9800萬元，其中：項(xiàng)目資本金4800萬元，申請商業(yè)銀行貸款4000萬元，預(yù)售收入投入1000萬元。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)隆回經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會(huì)改變。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及隆回縣城總體房價(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2012年至2013年住宅銷售平均價(jià)為2800元/平方米，地下車庫平均銷售價(jià)為4萬元/個(gè)，超市20,000元/平方米。─2704039?？h境地處資水上游，境內(nèi)河流分屬資水和沅水，大小溪河縱橫交錯(cuò)，遍布城鄉(xiāng)。（2）環(huán)保設(shè)施： 污水處理設(shè)施 油煙治理設(shè)施 固體廢棄物收集處理設(shè)施 防噪音設(shè)施 （4）室外工程： 給、排水管網(wǎng) 供電線網(wǎng) 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 道路 第五章 建筑主要技術(shù)方案 設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。采用人車分流形式。該小區(qū)用電電源由桃洪路旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為DN25DN50。（3）防火分區(qū)整個(gè)小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。第六章 能源消耗及節(jié)能方案本項(xiàng)目建成后主要消耗的能源為：水：（15L/㎡.天估算）；電：(每住戶平均8 、㎡.天估算、 ㎡.天估算)；燃?xì)猓ü艿捞烊粴猓海孔羝骄?0立方/月估算）。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。 為了實(shí)現(xiàn)我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水效果明顯。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。“堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問題 ，還能減少污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得較好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。墻體外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌180厚墻，內(nèi)墻采用粘土多孔磚120厚墻，砌體均采用M5混合砂漿砌筑。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過濾后通過煙道排入天空。三年以后，由業(yè)主代表大會(huì)決議是否需要對外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬元）工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1住宅及地下車庫2公建配套設(shè)施工程費(fèi)用合計(jì)390二其它費(fèi)用1征地費(fèi)（）4504502建設(shè)單位管理費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2002004監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)期的借款利息6其他規(guī)費(fèi)等820820其它費(fèi)用合計(jì)26982698三預(yù)備費(fèi)200150四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金300200建設(shè)投資合計(jì)3903198（1）工程費(fèi)用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)（2001）第72號(hào)文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照邵陽市目前同類建筑單位工程造價(jià)。除13層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。經(jīng)測算，（詳見總成本及費(fèi)用估算表）。 （4）財(cái)務(wù)評價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。