通宇大廈可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-07-17 12:48本頁(yè)面
【正文】 ，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營(yíng)成本的 40%左右，財(cái)務(wù)成本過(guò)大，因此建議盡量降低貸款額度。 （主要是地價(jià)因素），加重了后期銷售和經(jīng)營(yíng)的難度。 ，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。 經(jīng)營(yíng)期自有資金占用 項(xiàng)目資金占用量 (萬(wàn)元 )計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2 萬(wàn)元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000 元 /㎡ 。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。654） = 年 項(xiàng)目總投資的回收期為 年。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售 100 個(gè)車位。15487=212% 每年為 212%247。654） = 年 項(xiàng)目總投資的回收期為 年。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售 100 個(gè)車位。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息） D、投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算， [1193（ ） +3222]247。 財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析 A、營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售 2730 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 50 元 /㎡ 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入 3222 萬(wàn)元 B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本） 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 住宅樓銷售 2982 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)； 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 配套功能營(yíng)業(yè)收入 185/年按 50%的利 潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1193 年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn) 3222 萬(wàn)元 C、投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154873222） 247。對(duì)于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。50=6% 盈虧平衡分析 A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是 [（ 154878472） 247。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息） E、投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算， [1192（ ） +1794]247。 財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分 析 A、營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入 1794 萬(wàn)元 B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本） 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)； 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 配套功能營(yíng)業(yè)收入 168/年按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn) 1794 萬(wàn)元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元 時(shí)間項(xiàng)目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計(jì) 77944635409 自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 17944571829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計(jì) 77867701707 土地費(fèi)用 30001302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 30005472 室外工程費(fèi) 100220 工程監(jiān)理費(fèi) 4045 管理費(fèi) 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費(fèi)用 250258457 現(xiàn)金凈流量 672386116 D、投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 K、項(xiàng)目總投資估算 綜合以上 1 至 10 項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487 萬(wàn)元（方案 1）， 16342（方案 2）。 H、預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開 發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計(jì)提。 F、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 85 萬(wàn)元。 E、室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的 10%取費(fèi)。按建安成本的2%取費(fèi)。 A、土地費(fèi)用 本項(xiàng)目占地 畝，每畝 450 萬(wàn)元，土地總價(jià)值為 4302 萬(wàn)元。開發(fā)周期估算為 2 年。 方案 B 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余出售。 ② 建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí) IC 卡）。 ⑷ 供需差額為 24 個(gè)。 ⑶ 本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為 123 個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約 15 個(gè)停車位； 住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約 30 個(gè)。8%= 萬(wàn)元 /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12（個(gè)月） 247。 ⊙注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 10 萬(wàn)元 /個(gè)，但銷售情況不好。 ⑵ 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù) 面積 4320 ㎡停車場(chǎng)為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個(gè) 35 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 693 萬(wàn)元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬(wàn)元 /年租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 年 693247。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1 梯 4 戶；若建 18
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