通宇大廈可行性研究報告-在線瀏覽
2024-09-23 12:48本頁面
【正文】 相應的配套服務功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。酒店管理充分考慮自身經營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經營管理。這也是本項目產品差異化定位的最佳入市機會。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 樓層： 318 層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。 15016030% 20022040% 300320xx% 酒店：按三星級標準設計 樓層： 1522 層，共 8 層 客房總面積： 8064 ㎡ 戶數(shù)： 270 戶型： 戶型（㎡）功能套數(shù)樓層備注 22262 單人床標準間 241 套 1521 層 均為使用面積； 公攤比按 75%計算。 雙人床標準間設在 15 層不透光部分。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4 戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4 種戶型： 120140 ㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4 套復式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須 設置兩部電梯，結構上也略有差異。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道， 1 部電梯，后者需 2 個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 18 層差別不大。 戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23 衛(wèi)，復式考慮露 臺和跳空層，盡量避免 “黑屋 ”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內有效使用面積盡量大（ 90%以內） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192 個停車位。44 出售效益 738 萬元 6 萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案 ② 的經濟核算： 經濟指標額度計算依據(jù) 面積 7630 ㎡停車場為地下 2 層，不包括地下二層設備間 停車位 191 個 40 ㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結構、防水等成本增加） 出租效益 萬元 /年租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售效益 1146 萬元 6 萬元 /個 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采 用方案 ① 。 按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。5%= 萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在 6 萬元 /個。共計 168 個停車位。 ⑸ 停車場的使用管理： ① 綜合樓門前 15 個和樓后（裙樓下） 30 個車位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側 30 個供寫字樓用戶使用。 20xx81216:18:00 鮮花 (1)雞蛋 (0) 327 等級：地產新秀 文章： 25 積分： 158 門派：鐵血王朝 注冊： 20xx89 第 2 樓 以下內容只有回復后才可以瀏覽 第五章營銷方案 方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內部銷 售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11 個外，其余 100 個出租。 價格定位： 項目銷售均價（元 /㎡）出租均價（元 /㎡ 月）可租售面積（㎡）備注 寫字間 520xx012096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 1001616 不計會議室 停車場 6 萬元 /個 300/個 100 個 住宅內部銷售 2730（方案 1） 6000 只計土地成本和建安成本 2330（方案 2） 住宅公開銷售 33001200（方案 1） 4800（方案 2） 第六章開發(fā)進度 本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。此開發(fā)進度作為本方案經濟核算的依據(jù)之一 附表 1 開發(fā)進度模擬表 第七章財務分析及評價 項目總投資估算 項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息 等項。 B、前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、前期工程咨詢費等項費用。 C、建設配套費用包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建 ”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。 D、建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情 況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務功能裝修按 1000 元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472 萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。根據(jù)本項目實際情況，按 50 元/㎡計算，本項目的室外工程費為 320 萬元。 G、建設單位管理費 按前六項費用之和的 2%計提。 I、建設期利息 按本項目建設期二年，貸款額 1 億元，每年貸款 5000 萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500 萬元（每年為 250 萬元）。 項目總投資估算表（方案 1） 費用名稱費用 數(shù)量 （萬元） 4302 169 847 （含裝修費） 8472 320 85 284 508 500
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