【正文】 產(chǎn)開發(fā)總量的 90%以上。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積 20— 30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。通宇大廈可行性研究報告 目錄 第一章項目開發(fā)背景 2 第二章項目規(guī)劃現(xiàn)狀 2 第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 2 第四章產(chǎn)品設(shè)計建議 2 第五章營銷方案 2 第六章開發(fā)進(jìn)度 2 第七章財務(wù)分析及評價 2 第八章結(jié)論和建議 2 第一章項目開發(fā)背景 行業(yè)發(fā)展背景 從 1998 年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。 據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示， 20xx 年上半年全國商品住宅銷售了 6280 億元，比去年增長 2%，其中銷售給個人為 1445 億元， 比上年增長 %，個人購房所占比重為 %。 據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均 GDP 達(dá)到 600800 美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。因此，未來幾年，隨著 GDP 的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強。在準(zhǔn)備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題， 51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。 目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是 增加住房消費的良機。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。有關(guān)專家預(yù)測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù) 20 年。 據(jù)悉，截至 20xx 年 9 月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額為 億元，比年初增加 87.70 億元，增長 ％。 據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn) 505 萬平方米，完成投資 180 億元，而這 180 億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。 西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計 20xx 余家，旅游旺季入住率為 85%,淡季為 40%左右。 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測 黨的 “十六大 ”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標(biāo)是，到 2020 年人均住房面積達(dá)到 2025 ㎡。 據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： ⊙市場還將有 23 年的快速增長期。之后將進(jìn)入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長期。 ⊙宏觀調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。 ⊙概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。 ⊙開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。 ⊙消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。 199020xx 年西安 市房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)比較 指標(biāo) 1990 年 20xx 年 20xx 年 人均居住面積 房地產(chǎn)投資 億元 億元 180 億元 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 數(shù)量 省市兩級共 200 家市注冊企業(yè) 600 余家 700 余家 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)性質(zhì)國營占絕對主導(dǎo)地位 %為國營 70%以上為民營 商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個人購房所占比例不足 10%93%95% 以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)） 占地面積： ㎡（ 畝） 總建筑面積： 36264 ㎡（方案 1） 39864 ㎡ (方案 2) 住宅面積： 7200 ㎡（方案 1） 10800（方案 2） 綜合樓面積： 21776 ㎡（不含地下室）層高： 22 層 寫字間面積： 12096 ㎡層高： 314 層共 12 層 酒店套房面積： 8064 ㎡層高： 1522 層共 8 層 附樓面積： 960 ㎡層高： 4 層 寫字間酒店配套功能面積： 2175 ㎡ 公建面積： 1608 ㎡ (綜合樓地下二層設(shè)備 間及住宅樓地下室 ) 地下停車場面積： 4320 ㎡（地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2） 容積率： （方案 1） （方案 2） 綠地率： 30% 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu) 方案 1 序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 720xx2 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2 序 號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注 1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 1080018 不含地下部分 3 地下停車場 43201 地下一層 4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 39864 第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓 人氣僅次于西南板塊（西高新）。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。 周邊寫字樓調(diào)查表 項目名稱地址層數(shù)總面積（㎡）售價（元 /㎡）租價（元 /㎡）售租率備注 海聯(lián)大廈振興路北口西 9500055005050%地下車位租金 300 元 /月 精英大廈振興路中段 830005590% 泛美大廈南稍門什字 294000050003595%租價不含各種服務(wù)費 偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街 213650055005590%車位租金 100 元 /月 調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在 50005500 元 /㎡，租價（均價）為 5055 元 /㎡ 月。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250280 之間，基準(zhǔn)價格為 200 元 /㎡ 天。 本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營 管理水平較好，以會議接待為主。但