通宇大廈可行性研究報告-閱讀頁
2024-08-10 12:48本頁面
【正文】 15487 項目總投資估算表（方案 2） 費用名稱費用 數(shù)量 （萬元） 4302 193 917 （含裝修費） 9168 320 92 300 550 500 16342 財務評價 方案 A+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租 100 個。（ 1193250） = 年。15487=300% 每年為 300%247。36264+1300]247。（其中假設內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點 20050%50%247。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點 物業(yè)管理費按 5 元 /㎡ 月計算，保平點是 5247。 敏感性分析 由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因 此敏感性影響可以忽略不計。 變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率 (%) 基數(shù) 出租率 +10% +5% 5% 10% 方案 A+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租 100 個。（ 1193250） = 年。15487=310% 每年為 310%247。 財務盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè)收入 營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 42105200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 6006 萬元 /個 合計 1307/年未計銷售收入 6604 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年未計住宅樓銷售利潤 6604 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計 900048181576 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 300036041307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 77867701903 土地費用 30001302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 30005472 室外工程費 100220 工程監(jiān)理費 4045 管理費 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費用 250258653 現(xiàn)金凈流量 121428832479 D、投資回收期估算：單位：萬元 現(xiàn)金流量回收額未回收額 總投資 15487 現(xiàn)金流入： 第一年 3000300012487 第二年 360436048883 第三年 6546545229 ……654654 第十五年 654654381 第十六年 654651 回收期 =15+（ 381247。 E、投資回報率 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）， [654（ 5010） +6604]247。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。 財務盈利能力動態(tài)分析 A、營業(yè) 收入 營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù) 住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 42105200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 6006 萬元 /個 合計 1307/年未計銷售收入 8032 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利 潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年未計住宅樓銷售利潤 8032 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項目 20xx20xx20xx 現(xiàn)金流入量合計 90006246844 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 300050321307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 77868397903 土地費用 30001302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 30006168 室外工程費 100220 工程監(jiān)理費 4045 管理費 130154 利息 250250250 歸還借款本金 其他費用 250258653 現(xiàn)金凈流量 121421511747 D、投資回收期估算：單位：萬元 現(xiàn)金流量回收額未回收額 總投資 16342 現(xiàn)金流入： 第一年 3000300013342 第二年 503250328310 第三年 6546547656 ……654654 第十四年 654654462 第十五年 654462 回收期 =14+（ 462247。 E、投資回報率（略） 盈虧平衡分析（略） 6.. 敏感性分析（略） 以上四種方案的比較分析： 四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較大。 自有資金的核算 建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 20xx 萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。酒店管理辦公設備： 50 萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的 10% 合計 1404 第八章結論和建議 ，市場需求旺盛。建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風險。 （實際是 虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負擔，延長了投資回收期。 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 20xx 年 20xx 年 23456789101112123456789101112 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認購 正式銷售 酒店開始營業(yè)
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1