【正文】 銷策劃有限公司 17 （ 2） 項目地處“臟、亂、差”地區(qū)，項目銷售將會有一定影響； （ 3）本項目除商鋪、地下停車庫外，無任何景觀配套，這將給本項目帶來一定的銷售影響。 (4)項目且項目以小戶型為主，有利于滿足本地首次置業(yè)剛需。 項目劣勢分析（ T） 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 （ 1）本區(qū)域地處老城區(qū)中心，白天周邊較為臟、亂、雜，交通擁堵，車輛出行較為不便； （ 2）本項目受到周邊其它項目樓盤影響，其影響來自于其他項目的配套設(shè)施與地理位置； （ 3）本項目規(guī)模較小，雖設(shè)有地下停車庫，但車位滿足不了全部業(yè)主的需求； （ 4）本項目全部都是精裝修，客戶不能自行決定裝修風(fēng)格，選擇性不大； （ 5）項目規(guī)模小，容積率高。 （ 5） 配套優(yōu)勢： 項目地處海口市老城區(qū)，周邊范圍一公里內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、市場、酒店等多項配套齊全，交通便利，公交線路覆蓋全市，項目享受城市成熟配套設(shè)施。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 第四部分 項目分析 一、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢（ S） （ 1）區(qū)位： 本項目處于?？谂f城改造區(qū)，項目近市場、藥店，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，交通便利，地理位置優(yōu)越。青青雅舍、文景閣、聯(lián)發(fā)名宇等項目價格較為偏低，地理位置較偏，項目規(guī)模較小，配套等設(shè)施并不十分完善。位于白龍南路上的白龍新城與龍景商業(yè)城分別為起價 7800 元、7388 元，均價 8300元和 8400元不相上下。藍(lán)水灣二期江海匯規(guī)劃面積大，園林景觀優(yōu)美，吸引眾多新老客戶再次置業(yè)。文明東板塊基本屬于舊城改造區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。 美蘭區(qū)市場處于高速運(yùn)轉(zhuǎn)期，供求平衡。 第三部分 項目區(qū)域市場分析 一、?？诜康禺a(chǎn)市場分析 土地市場分析 ?？谑兄行膮^(qū)域房地產(chǎn)市場受土地供應(yīng)限制而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，秀英成為土地供應(yīng)主力，尤其西海岸片區(qū)成為海口市場焦點(diǎn)。 另，據(jù)統(tǒng)計分析，海口市房地產(chǎn)市場小戶型旺銷，大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 三、宏觀市場與本項目發(fā)展 從宏觀市場分析來看，目前，整個房地產(chǎn)樓市陷入了持續(xù)觀望狀態(tài)中，不利于本項目的發(fā)展，并且在樓市成交量持續(xù)下滑的狀態(tài)下，本項目銷售會受到一定沖擊影響。 海南島是國內(nèi)外居民心目中理想的“第二居住地”，擁有“健康島” ﹑“無疫區(qū)”盛譽(yù)的海南房地產(chǎn)前途無量，是大有作為的。國際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場逐漸趨于成熟，現(xiàn)正處于高速發(fā)展階段。 從長遠(yuǎn)來分析，受到國際旅游島效應(yīng)影響，未來海口房地產(chǎn)市場仍將具有較大的發(fā)展空間。在保障性住房建設(shè) 的力度不斷加大的帶動下，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年同期增長 %，其中保障性住房完成投資 ，對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 。第三產(chǎn)業(yè)中住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資增長的主導(dǎo)因素，其中房地產(chǎn)業(yè)投資是全社會投資的主體。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億 上半年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 二、?？诜康禺a(chǎn)市場前瞻 房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億 據(jù)海口市統(tǒng)計局初步預(yù)計，上半年 全市生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %，增幅比上年同期回落 個百分點(diǎn)，比一季度提升 個百分點(diǎn)。 時間 GDP 增長率 2020 年 億元 % 2020 年 億元 % 2020 年 19 月 億元 % 從以上數(shù)據(jù)可以看到， 2020 年頭 9 個月，?？诘貐^(qū)生產(chǎn)總值就已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2020 年全年總和。全社會固定資產(chǎn)投資 2020 年達(dá)到 億元，比上年增長 %。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 5 年來，國民經(jīng)濟(jì)快速增長，到 2020年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長 %。三次產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)增長。 海口宏觀經(jīng)濟(jì)分析 （ 1）、 GDP及增長分析 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，市十一次黨代會召開以來，海口經(jīng)濟(jì)節(jié)節(jié)拔高，一年更比一年強(qiáng)。 （ 2）、自然概況 美蘭區(qū)位于?？谑袞|北部，北臨瓊州海峽，東倚南渡江，江海交匯，港汊縱橫，是一個環(huán)境優(yōu)美的城區(qū)，有連綿 100多公里的海岸線，土地肥沃，具有廣沃的紅土地。 第二部分 投資環(huán)境與市場研究分析 一、市場宏觀背景 基礎(chǔ)環(huán)境因素 （ 1）、地理行政區(qū)域 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 中漢大廈位于?？谑忻捞m區(qū)。 一公里內(nèi)：海南省財稅學(xué)校、 文明路服裝批發(fā)市場、東門塘市場、東門便民市場、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行等環(huán)繞四周； 二公里內(nèi)：海南中醫(yī)院、現(xiàn)代婦女兒童醫(yī)院等配套設(shè)施齊全； 三公里內(nèi)：南亞廣場、南亞家樂福、?？谫e館等設(shè)施完善； 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 項目手續(xù)齊全。 附圖一：項目區(qū)位圖 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 中漢大廈項目現(xiàn)已封頂完工，外立面已經(jīng)做好，內(nèi)部裝修已經(jīng)基本完工。 中漢大廈可行性研究報告 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2020年 12月 9 日 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2 目錄 第一部分 項目總論 .............................................................