【正文】 泰興電子市場，同時(shí)周邊的西部電子商城將于 2022 年底開始招商，該商城面積 6 萬余平方米，可容納賽博、泰興和本項(xiàng)目商城中所有的商家，且地理位置相對(duì)本項(xiàng)目較好，因此，本項(xiàng)目存在一定的競爭壓力。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營面積將達(dá)到 15 萬平方米。5．片區(qū)電子專業(yè)市場發(fā)展趨勢XXX 高新區(qū)計(jì)劃在 2022 年至 2022 年間分三期對(duì)石橋鋪數(shù)碼街進(jìn)行擴(kuò)建。今后一段時(shí)間正是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場的大發(fā)展時(shí)期，其原因有四個(gè)：一是目前國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對(duì)改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是九龍坡區(qū)舊城改造、 “退二進(jìn)三 ”中對(duì)老城的維護(hù)及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對(duì)老城區(qū)居民的安置需要。? 2022 年第二季度，成交均價(jià)在中高價(jià)盤上江城、盛仁匯大廈、艾佳沁園的主導(dǎo)下，漲幅巨大。世紀(jì)門和艾佳? 由于受到遠(yuǎn)郊低價(jià)新盤入市影響，故 2022 年第二季度成交均價(jià)表現(xiàn)出下滑趨勢。? 2022 年第二季度，九龍坡區(qū)市場較為活躍，成交量分別高于第一、第三季度 萬㎡、 萬㎡，原因在于該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型逐步多元化，品質(zhì)也在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項(xiàng)目經(jīng)較長時(shí)間蓄勢，再加上春交會(huì)的促進(jìn)作用，故成交量較大。同時(shí)，大力引進(jìn)國際知名企業(yè)和國內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)來此投資，并以此來帶動(dòng)九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)、餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。2．片區(qū)性質(zhì)及特點(diǎn)? 片區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好，配套基礎(chǔ)設(shè)施完備，且區(qū)位優(yōu)勢極為顯著；? 片區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，相對(duì)于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是 XXX 市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；? 片區(qū)旅游資源豐富，具有著名的 XXX 動(dòng)物園、華巖市、龍?zhí)逗约?XXX市最大的白鷺自然保護(hù)區(qū)；? 片區(qū)科教文化發(fā)展較好，高等院校和科研機(jī)構(gòu)較多；? 片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度較快，居民生活水平和消費(fèi)水平不斷提高；? 片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)；? 片區(qū)娛樂、餐飲、購物等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低；? 片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對(duì)環(huán)境有一定的影響。排污：九龍坡轄區(qū)內(nèi)有較完備的城市排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。供電：九龍坡轄區(qū)內(nèi)有變電站 15 座，其中 220 千伏變電站 3 座，110 千伏變電站 11 座，變電總?cè)萘?172 萬千伏安，電力充裕。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來自長江和水庫。航空：XXX 江北國際機(jī)場距離九龍坡區(qū) 30 公里，車程 20 多分鐘。鐵路：渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有 XXX 東站、南站、西站、三大貨運(yùn)車站。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。九濱路、李家沱長江大橋北引道改造工程、馬家溝和童家石河兩座水庫大橋以及冬帽公路改造工程全面完成，同時(shí) 220KV 水碾變電站投入使用。% %%%11% %%%%%%%地 區(qū)生 產(chǎn)總 值固 定資 產(chǎn)投 資社 會(huì)零 售總 額外 貿(mào)進(jìn) 出口區(qū) 級(jí)財(cái) 政入 庫收 入城 市居 民可 支配 收入農(nóng) 村居 民人 均純 收入增 長 率 （ ％ ）XXX 市九龍坡區(qū) 2022 年各經(jīng)濟(jì)因素增長率（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況2022 年九龍坡區(qū)投資近 9 億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車。其中石橋鋪街道辦事處和渝州路街道辦事處由 XXX市高新區(qū)管委會(huì)代管；華巖鎮(zhèn)、中梁山街道于 2022 年 7 月實(shí)行兩塊牌子一套班子，合署辦公。南北最長 公里，東西最寬 公里。3539。1539。3539。1539。5．本項(xiàng)目發(fā)展借鑒本項(xiàng)目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪，周邊有泰興、賽博電子市場以及即將開業(yè)的西部電腦商城，商業(yè)氛圍好，但同類型商家較多，且市場較為完善，存在一定的市場競爭壓力，可利用節(jié)假日進(jìn)行精心策劃，擴(kuò)大知名度，搶占市場份額，該項(xiàng)目有一定的市場機(jī)會(huì)。 同時(shí) XXX 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和居民生活水平的提高，擴(kuò)大了居民對(duì)電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。XXXXXX 電子市場一流的購物環(huán)境與一流的軟硬件設(shè)施成為 XXX 市人流量最大的電子市場。（3） XXX 電子市場位于 XXX 市高新區(qū)石橋鋪科園一路的 XXXXXX 大廈 1—3 層，營業(yè)面積超過10000 平方米。賽博集團(tuán)成立于1999 年，目前已經(jīng)在上海、天津、北京、鄭州、深圳、烏魯木齊、沈陽、等 18 個(gè)重點(diǎn)城市開設(shè)了 33 家分店，經(jīng)營產(chǎn)品涵蓋計(jì)算機(jī)、數(shù)碼、通訊、辦公設(shè)備、等電子產(chǎn)品。目前已擁有通信、辦公、電腦、網(wǎng)絡(luò)、外設(shè)、軟件圖書等門類齊全的 IT 商家 500 余戶，其中有 70%以上為業(yè)主，在國內(nèi)首創(chuàng)商家是業(yè)主 的營銷模式。目前，以石橋鋪總店為中心，構(gòu)建了解放碑、萬州、涪陵三個(gè)分店，泰興江北店 4 月份已開業(yè)。17 / 874．XXX 市專業(yè)電子市場狀況（1） 泰興通信電腦市場泰興通信電腦大市場是經(jīng) XXX 市計(jì)委（1998）1278 號(hào)文批準(zhǔn)立項(xiàng)，由 XXX信息通信技術(shù)有限責(zé)任公司主辦的通信電腦專業(yè)市場。 租 售 率 南 坪 商 圈 的 整 體 租 售 率 在85%左 右 。浪 高 凱 悅 、 金 臺(tái)百 貨 、 北 京 華 聯(lián)、 麥 德 龍 超 市 等。會(huì) 展 、 醫(yī) 藥、 汽 車 、 家居 、 休 閑 運(yùn)動(dòng) 、 燈 飾 建材 。重 百 江 北 商 場 、新 世 紀(jì) 世 紀(jì) 新 都、 茂 業(yè) 百 貨 、 北城 天 街 購 物 中 心、 遠(yuǎn) 東 百 貨 、CEPA香 港 城 。 建 材 、 電 器主 要 的 商 用 物 業(yè) 都 集 中 在 觀 音橋 轉(zhuǎn) 盤 至 渝 北 車 站 沿 線 及 附近 ， 大 型 商 用 物 業(yè) 供 應(yīng) 量 相 對(duì)較 小 ， 且 被 交 通 干 道 分 割 ， 分布 零 散 。 商 鋪以 租 為 主 ， 租 金 則 高 達(dá) 800－ 2022元 /平 方 米 .月 。大 都 會(huì) 廣 場 （ 太平 洋 百 貨 ） 、 美美 時(shí) 代 廣 場 、 迪康 百 貨 、 重 百 大樓 、 新 世 紀(jì) 百 貨、 銀 太 百 貨 、 世界 貿(mào) 易 中 心 、 國際 貿(mào) 易 中 心 等 商業(yè) 物 業(yè) 。 現(xiàn) 在 解 放 碑地 區(qū) 的 年 營 業(yè) 額 已 達(dá) 到 180億 元人 民 幣 左 右 。食 品 飲 料 、煙 草 、 紡 織品 、 服 裝 鞋帽 、 日 用 百貨 、 家 電 及五 金 交 電 化工 等 商 品 零售 業(yè) 。2022 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)價(jià)格 4953 元/平方米，同比增長 ％，高于 XXX 市房價(jià)的增幅（％）和住宅價(jià)格的增幅（7％） 。隨著我國西部大開發(fā)加快進(jìn)程，XXX 作為未來長江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，近年來在國民經(jīng)濟(jì)、商業(yè)貿(mào)易、人民生活水平、房地產(chǎn)開發(fā)均取得長足發(fā)展。而商業(yè)用房空置面積已達(dá) 萬平方米，占 XXX 市空置商品房比重的 %，其施工面積仍然高達(dá) 萬平方米，為現(xiàn)有空置房的 倍。其中，住宅空置 萬平方米，占 XXX 市商品房空置面積比重的%；辦公樓空置 萬平方米，比重為 %；商業(yè)用房空置 萬平方米，占 XXX 市空置商品房面積的 %；其他類商品房空置 萬平方米，比重為%。2022 年上半年 XXX 市商品房現(xiàn)房均價(jià) 1816 元/平方米，同比上漲 %；商品房期房預(yù)售均價(jià) 2550 元/ 平方米，同比上漲 %。247 16 01000202230004000500060007000施 工面 積新 開工 面積新 開工 項(xiàng)目住 宅施 工面 積住 宅新 開工 面積經(jīng) 濟(jì)適 用房 施工 面積經(jīng) 濟(jì)適 用房 新開 工面 積050100150200250300面 積 （ 萬 平 方 米 ） 同 比 增 長 率 （ ％ ）XXX 市 2022 年上半年施工面積及增長率? 商品房銷售價(jià)格小幅上漲2022 年上半年，XXX 市商品房銷售面積累計(jì) 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元。? 施工、新開工面積增速平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張2022 年上半年，XXX 市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 萬平方米，增長 %，新開工項(xiàng)目 247 個(gè)，比去年同期增加34 個(gè)，增長 %。從三大經(jīng)濟(jì)圈（都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊、三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈）開發(fā)情況來看，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)投資 億元，占 XXX 市房地產(chǎn)投資比重的%，與去年基本持平。10 / 87? 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長2022 年上半年 XXX 市在建項(xiàng)目 2581 個(gè)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全國平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資比重為 %。2．XXX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場狀況近年，XXX 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個(gè)新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價(jià)格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。其中，空置商品住宅 6610 萬平方米，增長 %。? 商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 ，比去年同月回落 點(diǎn)。17 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。17 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 12731 萬平方米，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 3255 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 4788 億元，增長%；利用外資 191 億元，增長 %。? 資金來源分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同月上升 9 / 87點(diǎn)。商品住宅投資 6575 億元，增長 %。? 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 6 月份上升 點(diǎn)，比去年同月回落 點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大前所未有，效果初具成效。中央政府以 2022年 3 月份的老八條和 4 月份的新八條、2022 年 6 月的國六條等為標(biāo)志，代表此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控高潮的到來。分季度看，四個(gè)季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長%、 %、%和 %，比較平穩(wěn)。8 / 87第一章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究一、市場宏觀背景1．全國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)初步核算，2022 年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）182,321 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，略低于上年 %的增長速度。? 本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場形象，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會(huì)效益。綜合來看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具備可行性。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào) 內(nèi) 容 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指標(biāo)1 項(xiàng)目名稱 XXXXXX 大廈裙樓 1～3 層2 項(xiàng)目位置 XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司3 房屋用途 商業(yè)4 總建筑面積 平方米5 評(píng)估樓層 1～3 層7 / 87注：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要來源于委托方提供的《房地產(chǎn)證》、 《房屋面積分戶匯總表》等資料。法人代表 XXXXXXXXX注冊(cè)資本(萬元) 公司成立時(shí)間 199607163．承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法人代表：XXXX資質(zhì)等級(jí)：國家一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（證書編號(hào)：建房估證字[2022]XXX 號(hào)）全國范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)（注冊(cè)號(hào)：A2022XXXXX 號(hào)）地 址：深圳市 XXXXXX 大廈電 話：（0755） XXXXXXXX4．研究工作依據(jù)（1） 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào)）（2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[2022]1325 號(hào)）6 / 87（3） 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 （1999）（4）XXX 市統(tǒng)計(jì)年鑒（5） 《房地產(chǎn)證》（6）房屋面積分戶匯總表（7）XXX 市九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究（8）XXX 九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想（9）南坪商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃（10）委托方提供的其他資料（11）市場調(diào)研資料5．項(xiàng)目規(guī)模和內(nèi)容據(jù)委托方提供的資料，XXXXXX 大廈 XXX 電子市場 1—3 層商業(yè)裙樓總建筑面積為 平方米，其中 1 層 平方米，2 層 平方米，3 層 平方米。 經(jīng)過九年的發(fā)展和資本市場的四次融資，深圳 XXX 股份有限公司已經(jīng)發(fā)展成物業(yè)位置5 / 87為總資產(chǎn) 38 億 ，凈資產(chǎn) 14 億(截止 2022 年 12 月 30 日)，集科技、工業(yè)、貿(mào)易、專業(yè)電子市場經(jīng)營及倉儲(chǔ)運(yùn)輸為一體的綜合性的大型企業(yè)，目前擁有 3000 多名員工及十余家控股子公司及聯(lián)營公司。2．開發(fā)公司深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，由深圳市XXX 集團(tuán)有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯(lián)營公司中的權(quán)益進(jìn)行重組，作為發(fā)起人出資，并公開發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B 股）而募集設(shè)立的股份有限公司。4 / 87第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景1．項(xiàng)目名稱XXXXXX 大廈 XXX 電子市場位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處， 東臨科園一路，南臨渝高5．出售后管理費(fèi)測算的假定。4．委托方提供資料真實(shí)性假定。3．未來市場預(yù)測的假定。2．評(píng)估時(shí)點(diǎn)的假定。目前 1—3 層經(jīng)營電子市場，尚處于市場培育期。順頌商