【正文】 服繁 華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營業(yè)態(tài)、大型購物中心的個數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機構數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。 二、 交通便捷度 交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗商業(yè)酒店地產(chǎn)的交通便利程度。 對 SO、 ST、 WO、 WT 策略進行甄別和選擇，確定項目目前應該采取的具體戰(zhàn)略與策略。深厚的文化積淀、雄厚的科技實力、完善的基礎設施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 四、 交通道路較差 大廈所在黑龍江科技學院的前的道路較為狹窄和不平，而且公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對商住有一定影響。 二、 商業(yè)貸款政策調整 項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒蓿焕阡N售。 保證資金鏈的連續(xù)性； 注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風險。 以“松浦”命名是因為地處江北區(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而以此命名。 綜上所述，本定位的目標是結合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘 新亮點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投資益，往往選擇前者。 四、 收入水平 公司每月純利潤在 5 萬 172。 一、 整體樓宇的營銷推廣 面對“松浦大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整 體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項經(jīng)常性的管理工作內容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務的代租、聯(lián)絡、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關系的協(xié)調。 松浦大廈項目可行性研究報告 20 松浦大廈項目可行性研究報告 21 5 項目建設方案 建筑設計方案 建筑面積和內容 一、 建筑面積 總面積約 50000 平方米，其中：公寓及寫字間約 平方米，商鋪約為 平方米，地下停車場及設備用房約 平方米。 二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設計 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設計在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。 建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，賓客再通過設于大堂內的前廳、寫字間前廳進入各個功能。 四、 樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設備（報警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對樓宇內部、外圍、停車場等進行嚴格管理，保證正常的安防秩序。 管理方案設計 商住功能配套 設立 24 小時行政中心，與大廈內的業(yè)主公司共享。 A 類──傳媒機構、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術公司、廣告設計公司、印刷公司、公關活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓教育機構、圖書機構、家具設計公司、雜志社等； B 類──貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司； C 類──投資管理公司、咨詢服務公司、律師事務所、會計事務所、駐沈代表處（辦事處）、中介服務公司、顧問公司、環(huán)保類公司。投資分析思路經(jīng)常是“如果??就??，退而求其次也??，再惡劣也??”模式的填空思維。 4） 市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。 作為城市內環(huán)線位置上價值型商務為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結合打造整體形象，在產(chǎn)品品質、資源配置上做實質性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全可以成功的?！八善执髲B”是“區(qū)隔任意，設置隨意，功能愜意”的建筑。 五、 項目的建筑質量和內在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，先進的建筑技術，低能耗的功能設計，樓宇 智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構建，是項目的質量保證和內涵所在。 一、 地理位置優(yōu)越 “松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內 環(huán)線的主干道。 其中， s、 w 是內部因素， o、 t 是外部因素。 個別因素 個別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價值的影響因素。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個環(huán)節(jié)。 影響房地產(chǎn)需求和價值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費時尚、攀比心理、價值觀念等因子。行政因素中主要有土地 制度、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費水平等因子。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目 這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店項目，比較具有代表性的是華旗大飯店。而統(tǒng)一業(yè)權的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權的商業(yè)酒店物業(yè)。但是哈爾濱作為東北的經(jīng)濟中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，哈爾濱商業(yè)酒店市場有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 表 項目建設具備的基礎設施條件表 類別 容量或管線直徑 備注 電力 10KV和 6KV線路 可滿足二級符合要求 集中供熱 惠天熱電Φ 1500 供熱管線 給水 哈爾濱松北區(qū)供水管線 電訊 可滿足 1000中繼線 燃氣 Φ 800的中壓和Φ 500低壓管線 松浦大廈項目可行性研究報告 10 3 市場分析 哈爾濱市商業(yè)酒店市場現(xiàn)狀 隨著國家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟中心，物資集散地，作為對城市的經(jīng)濟活動反應敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。 68 月份為夏季，炎熱濕潤多雨， 7 月份平均氣溫 1920℃，最高氣溫達 38℃。要依托大項目，創(chuàng)新新項目，盡力拉長產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導向，進一步擴大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強的企業(yè)，逐步形成若干以大項目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。經(jīng)過幾代科院人 60年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，黑龍江科技學院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法相結合的多科類綜合性本科院校?，F(xiàn)有人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。 10′，北緯 44176。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動區(qū)規(guī)劃設想中， 松北區(qū)江灣分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務區(qū)，重點發(fā)展對“工業(yè)走廊”具有支撐作用的管理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場和產(chǎn)品市場。松北區(qū)要充分利用這個有利條件，在推進工業(yè)園區(qū)建設規(guī)劃的同時，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務業(yè)。 04′ ~46176。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過，距哈爾濱太平國際機場僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。學校地處具有俄羅斯風情的哈爾濱市，位于風光秀麗的松花江畔，學院依江而建，占地 100 余萬平方米， 學校固定資產(chǎn) 億元，教學科研儀器設備值 億元 周邊配套設施提高了項目的宜居性 項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社 松浦大廈項目可行性研究報告 8 區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具 有美麗風光的松花江和哈爾濱永勝路小學，周邊有以“觀江國際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國家五星級旅游景點太陽島和冰雪大世界。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間 根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略，“北躍” —— 以建設北國水城和科技新城為主線，著重開發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構筑“兩縱、四橫、十八湖” 的水網(wǎng)體系，建設北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動江北大發(fā)展。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集 中，間有 暴雨 ，易發(fā)生洪澇災害。哈爾濱市建設現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場發(fā)展的源動力。隨著對哈爾濱經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進一步完善，會有越來越多的外地資本進入哈爾濱的商業(yè)酒店市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會進入哈爾濱市場，提供更多高素質的統(tǒng)一產(chǎn)權的商業(yè)酒店物業(yè)。實際上，在實地調查中筆者發(fā)現(xiàn) ，統(tǒng)一業(yè)權的商業(yè)酒店項目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。 項目影響因素分析 由于商業(yè)酒店市場的影響因素眾多而復雜，因此有必要對其進行歸納和分類。 二、 經(jīng)濟因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟情況的直接反映。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場 的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內居民的消費水平、人口數(shù)量等。這類因 素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應是一個項目“能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)，“依繁華存在，享都市寧靜”。 劣勢 一、 沒有形成規(guī)模效應 項目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小。 四、 提出“整合型商務樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 表 SWOT綜合分析表 競爭優(yōu)勢（ strength） 競爭劣勢 （ weakness） 略（參間 ） 略（參間 ） 機會 (opportunity) SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 略 （參間 ） 項目應盡快動工，以趕在 2021年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰； 充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以商業(yè)酒店供應為主，提高項目的知名度。 “松浦大廈”作為公建立項的產(chǎn)品，前期