中漢大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-26 04:55本頁(yè)面
【正文】 任務(wù)）。第七部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析一、 盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為45萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售周期為20周，稅后純利潤(rùn)為148萬(wàn)元，屬于房地產(chǎn)代理項(xiàng)目的正常水平范圍內(nèi)，項(xiàng)目的贏利能力較為樂(lè)觀。二、 項(xiàng)目不確定分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)?，F(xiàn)根據(jù)中漢大廈項(xiàng)目投入及其回收盈利部分做以下分析：%在項(xiàng)目代理成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況下，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)本項(xiàng)目住宅銷售率達(dá)到80%，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)較為樂(lè)觀。%假定本項(xiàng)目代理費(fèi)用成本及銷售率不變，按照預(yù)定銷售周期（20周）內(nèi)完成全部銷售任務(wù)，那么，根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，項(xiàng)目的代理盈利較大，風(fēng)險(xiǎn)不大。（1）.價(jià)格下調(diào) 若本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況而不得不下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，那么，根據(jù)本項(xiàng)目定位及其投入費(fèi)用計(jì)算，項(xiàng)目的代理盈利風(fēng)險(xiǎn)較大。（2）.價(jià)格上調(diào) 若本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況，從而重新定位市場(chǎng)，將上調(diào)項(xiàng)目銷售價(jià)格，那么，項(xiàng)目住宅銷售至80%，項(xiàng)目的代理盈利頗為樂(lè)觀，但，現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不容客觀，所以上調(diào)可能性不高。4. 銷售停滯假定市場(chǎng)行情不容客觀，項(xiàng)目銷售停滯，那么將會(huì)造成不可預(yù)計(jì)的其他費(fèi)用，銷售周期將會(huì)延長(zhǎng)，延長(zhǎng)時(shí)間不可預(yù)計(jì)，故此，盈利風(fēng)險(xiǎn)較大。第八部分 可行性研究結(jié)論與建議一、 可行性研究結(jié)論根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查以及對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)分析，我們給出結(jié)論，中漢大廈代理銷售方案可行，具體分析如下：根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的摸底調(diào)查，得出項(xiàng)目區(qū)域均價(jià)在7500元左右，而中漢大廈項(xiàng)目除1000元精裝修外，項(xiàng)目?jī)r(jià)格約為6000元/平方米，同比周邊地區(qū)，本項(xiàng)目在價(jià)格方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 中漢大廈以中小戶型為主，我們將客戶群定位在本地首次置業(yè)者、白領(lǐng)階層，可以滿足他們剛性需求人群。項(xiàng)目地處舊城改造區(qū)域，項(xiàng)目對(duì)面是著名的服裝批發(fā)市場(chǎng)，這將會(huì)給我們帶來(lái)一定的客源，對(duì)項(xiàng)目銷售起到有利作用。項(xiàng)目?jī)r(jià)格在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)上較偏低，銷售壓力將會(huì)減小。另外，年前若以200萬(wàn)元回款銷售任務(wù)量，則需銷售68套房屋即可完成任務(wù)，并且根據(jù)項(xiàng)目投資估算分析，投入45萬(wàn)元將會(huì)盈利148萬(wàn)元的純利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)偏小。項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，售樓部已裝修完成，銷售所需物料均已齊全，可以免去前期的準(zhǔn)備工作費(fèi)用。項(xiàng)目約為1200平方米的特價(jià)房共20套，若除開(kāi)年前200萬(wàn)銷售任務(wù)量8套外，其余12套可以在進(jìn)行調(diào)價(jià)，即可賺取差價(jià)部分（特價(jià)房?jī)r(jià)格視市場(chǎng)情況而定上調(diào)比例）。二、 項(xiàng)目主要問(wèn)題解決方法與建議項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)樓盤威懾力較強(qiáng)，項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率較大，要達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)水平，則要對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷提出較高的要求。建議必須要給項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，包括客群定位、價(jià)格定位，加大項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策劃和推廣力度。另外，銷售期間，嚴(yán)格控制成本的投入。三、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范建議（1） 項(xiàng)目證件是否齊全代理本項(xiàng)目前，需全面了解項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，預(yù)售許可證、土地證等產(chǎn)權(quán)是否清晰。 （2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如何制定營(yíng)銷策略和銷售進(jìn)度，需要制定完善的符合本項(xiàng)目營(yíng)銷策略的方針，來(lái)達(dá)到本項(xiàng)目能在預(yù)期銷售周期內(nèi)完成銷售任務(wù)。(3) 政策風(fēng)險(xiǎn)?？谑状伪硎緦⒗^續(xù)執(zhí)行“限購(gòu)令”政策，這將對(duì)房地產(chǎn)有著巨大影響。 （1）.密切關(guān)注?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化，結(jié)合市場(chǎng)行情盡快有針對(duì)性營(yíng)銷和推廣，確保在預(yù)期銷售周期內(nèi)完成銷售計(jì)劃。(2).提高銷售人員素質(zhì)，體現(xiàn)專業(yè)性。 29
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