岳陽(yáng)xx大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-26 06:27本頁(yè)面
【正文】 00,內(nèi)部季收益率FIRR=%,高于行業(yè)基準(zhǔn)收益水平，項(xiàng)目可行。第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃18個(gè)月（自然日歷天）完成，按285天/年，從2005年1季度批復(fù)立項(xiàng)開始，至2006年2季度交付。工程施建計(jì)劃進(jìn)程如表。表三： 實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)期 進(jìn)度內(nèi)容按季度進(jìn)展計(jì)劃05年06年一二三四一二可行性研究√方案設(shè)計(jì)√初步設(shè)計(jì)√施工圖設(shè)計(jì)√土建施工基礎(chǔ)及六層六層至十六層設(shè)備安裝及內(nèi)粉刷一層至六層六層至十六層道路及綠化竣工驗(yàn)收一層至六層六層至十六層第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 環(huán)境及社會(huì)效益根據(jù)岳陽(yáng)市城市發(fā)展的勢(shì)態(tài)，必然要進(jìn)行舊城改造，改善居民生活環(huán)境，改善城區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，確保居民安居需要。項(xiàng)目對(duì)優(yōu)化城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)崗位，穩(wěn)定社會(huì)具有顯著的社會(huì)效益。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的費(fèi)用指標(biāo)及成本分析一、主要成本指標(biāo)系數(shù)%提取銷售費(fèi)用按銷售總額的2%提取管理費(fèi)按土地前期費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)總額的2%提取二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表測(cè)算表四： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表測(cè)算序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)總投資規(guī)劃萬元3952其中：固定資產(chǎn)投資規(guī)模萬元3039二用地面積M25596三總建筑面積M225228其中：商場(chǎng)面積M22510住宅樓M217698含寫字樓負(fù)一層（含商鋪）M22510車庫(kù)、泵房、配電所四銷售收入萬元5110五總成本費(fèi)用萬元3952其中：建設(shè)成本萬元3850其中：土建1931萬元銷售成本萬元102六利潤(rùn)萬元775七上繳稅費(fèi)萬元383八投資利潤(rùn)率%九投資稅率%十投資回收期A1年第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析建筑物基底面積2510M2,住宅建筑面積含寫字樓17698 M2,商業(yè)建筑面積5020 M2, (含負(fù)一層及臨街鋪面和車庫(kù)、設(shè)備用房)，項(xiàng)目建筑期給18個(gè)月，回收期1年。一、銷售收入估算根據(jù)市場(chǎng)逐步發(fā)育的情況，采取積極穩(wěn)妥的營(yíng)銷方針，確定按不同層次和功能和級(jí)層計(jì)算收入。表五： 銷售收入分類面積（M2）均價(jià)（元/M2）金額（萬元）備注住宅1769815152682含寫字樓商場(chǎng)、商鋪251081732051車庫(kù)25101500377合計(jì)227185110二、銷售成本指標(biāo)及成本估算表六： 銷售成本稅費(fèi)內(nèi)容計(jì)算基數(shù)稅率（%）金額（萬元）營(yíng)業(yè)稅（綜合稅率）5110383銷售管理費(fèi)51102102契稅購(gòu)房人繳納4登記費(fèi)購(gòu)房人繳納評(píng)估費(fèi)新建房免估合計(jì)485第四節(jié) 項(xiàng)目敏感性分析一、項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表七： 項(xiàng)目工程現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目1234561現(xiàn)金流入400100018001910預(yù)售收入4001000銷售收入180019102現(xiàn)金流出1223615660861150614土地費(fèi)用1108前期工程費(fèi)100房屋開發(fā)費(fèi)600600731管理費(fèi)101010101017銷售費(fèi)用25252527財(cái)務(wù)費(fèi)用20277其他費(fèi)用555555不可預(yù)見費(fèi)202065銷售稅費(fèi)2050902233凈現(xiàn)金流量1223615220139165012964ic=2％5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量1199591207128149411516累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量1199179015831445391190貼現(xiàn)率：按銀行同檔次季利率2%計(jì)算。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1190財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%二、項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)過敏感性測(cè)算分析，當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本增加10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為643萬元，%，%；當(dāng)銷售收入增加10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1245萬元，%，%，；項(xiàng)目的正負(fù)兩面的彈性較小，因此項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)盡量加強(qiáng)投資成本的控制，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本。表八： 敏感性分析測(cè)算表 金額單位：萬元因素財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化幅度基本方案1190%經(jīng)營(yíng)成本增加10%643547%%%銷售收入增加10%124555%%第五節(jié) 償債能力分析房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下幾個(gè)因素：一、建設(shè)成本的增加二、銷售價(jià)格的變化三、銷售期延長(zhǎng)因本樓盤地處市中心XX街,地段絕佳，銷售定價(jià)取中價(jià)策略，另外開發(fā)商自有資金較足，自有股本金3950萬元中有1612萬元可用于該項(xiàng)目，自有資金占總投資成本的比率為1612/％，大大超出行業(yè)的平均率35％，資金實(shí)力較強(qiáng)，能夠確保本樓盤的建設(shè)工期，給銷售創(chuàng)造極佳的條件，順利實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期利潤(rùn)。盈虧平衡分析,總投資3952萬元,總銷售收入為5110萬元,%的銷售稅費(fèi),則銷售額的盈虧平衡點(diǎn)為3952/5110(%)=%％的銷售額，就能達(dá)到盈虧平衡,因此本樓盤的盈利能力較好，風(fēng)險(xiǎn)容易控制，有較佳的償還貸款能力。 第八章 研究結(jié)論通過對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金等籌措方式的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地是XX市結(jié)合舊城改造必須開發(fā)建設(shè)地段。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營(yíng)造方便、安全、舒適、高效住宅購(gòu)物、泊車環(huán)境。項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及消防等輔助工程設(shè)計(jì)均符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，支持項(xiàng)目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。資金籌措和資金來源落實(shí)。自有資金籌集到位，向銀行申請(qǐng)部分貸款。項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等指標(biāo)，均滿足國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。根據(jù)以上各個(gè)方面研究的價(jià)值，經(jīng)過綜合評(píng)估，認(rèn)定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有改造開發(fā)價(jià)值。湖南XX置業(yè)有限公司具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)良的開發(fā)業(yè)績(jī)，擬開發(fā)的岳陽(yáng)XX大廈項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行性分析客觀合理開發(fā)方案切實(shí)可行。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。
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