【正文】 根據(jù)以上各個(gè)方面研究的價(jià)值，經(jīng)過綜合評估，認(rèn)定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有改造開發(fā)價(jià)值。盈虧平衡分析,總投資3952萬元,總銷售收入為5110萬元,%的銷售稅費(fèi),則銷售額的盈虧平衡點(diǎn)為3952/5110(%)=%％的銷售額，就能達(dá)到盈虧平衡,因此本樓盤的盈利能力較好，風(fēng)險(xiǎn)容易控制，有較佳的償還貸款能力。工程施建計(jì)劃進(jìn)程如表。下面分別估測本樓盤的商鋪價(jià)格和住宅價(jià)格。（見下表：建設(shè)投資估算表）表一： 序號項(xiàng)目項(xiàng)目分項(xiàng)內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)(元)金額（萬元）1前期費(fèi)用土地出讓M2559619801108報(bào)建費(fèi)M280土地平整費(fèi)M220其它萬元202小計(jì)14102建筑工程及配套設(shè)施住宅、商鋪、車庫M2252287001766基礎(chǔ)設(shè)施60電梯臺3350000105小計(jì)19313其他費(fèi)用管理費(fèi)用萬元67銷售費(fèi)用萬元51102%102財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元2000%277融資費(fèi)用萬元20其他費(fèi)用萬元30不可預(yù)見費(fèi)萬元115小計(jì)6114總計(jì)萬元3952第二節(jié) 資金籌措計(jì)劃一、資金來源的組織結(jié)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目需投資3952萬元。報(bào)警信號通過總線傳輸至消防報(bào)警器上經(jīng)確認(rèn)后按要求聯(lián)動各相關(guān)消防設(shè)備,并接受其回饋信號。低壓配電線路采用TNS制。②導(dǎo)線、電纜選擇及敷設(shè)方式電纜及電線均采用阻燃型。④繼電保護(hù)與計(jì)量：10kV高壓環(huán)網(wǎng)柜采用高壓SF6開關(guān)保護(hù)；電能計(jì)量采用高供高計(jì)方式，計(jì)量方式經(jīng)當(dāng)?shù)毓╇姴块T確認(rèn)。大樓的污廢采用雨污分流，清污分流的原則，雨水、污水分別排入城市雨、污水管。二層為普通玻璃窗。 ⑵ 岳陽XX大廈屬二類高層(50米以下商住樓)⑶ 建筑設(shè)計(jì)實(shí)質(zhì)上就是城市外部空間的設(shè)計(jì),主體設(shè)計(jì)采用板式高層平面形式綜合點(diǎn)式高層平面利用率大的特點(diǎn)，通過立面大小不一的窗戶、虛實(shí)變化的陽臺,形成強(qiáng)烈的光影效果,運(yùn)用高層住宅特有的重復(fù)韻律來營造建筑外型, 流暢的弧線形外陽臺立面,頂部挑出的薄壁遮陽板,使得建筑物具有靈動感,整幢建筑既具有濃厚的商業(yè)氣息又不失現(xiàn)代商住樓的風(fēng)格,二者達(dá)到了有機(jī)的統(tǒng)一,這樣的設(shè)計(jì)具有獨(dú)特的識別性,極大的豐富了城市建設(shè)的輪廓線,在岳陽建筑群中獨(dú)樹一幟,為岳陽XX大廈樹立了良好的形象?？拐鹪O(shè)防：設(shè)防烈度為7度。第二節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：建筑占地面積：2510M2總建筑面積：25228 M2地下層面積：2510M2（車庫）商場建筑面積：2510M2（臨街、內(nèi)街商鋪）住宅建筑面積：17698M2容積率：綠化率：％建筑密度：%二、建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目擬建成一棟集商業(yè)、住宅、停車等功能于一體的16層大型綜合樓，建筑占地為2510 M2,地下一層為車庫及設(shè)備層，第一層為臨街商場，建筑面積為2510M2，第二層建筑面積為2510 M2，為社區(qū)休閑、健身會所和幼兒園，第三層以上為143套住宅，建筑面積為17698M2。第四章 建設(shè)方案第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想：以人為本，滿足休閑、娛樂、購物、觀景的現(xiàn)代環(huán)境要求，營造居住安全、舒適，購物方便、管理高效并具有濃厚文化氣息的環(huán)境為指導(dǎo)思想。第二節(jié) 項(xiàng)目建成后的環(huán)境特點(diǎn)“岳陽XX大廈”是XX置業(yè)有限公司經(jīng)過精心規(guī)劃設(shè)計(jì)的小高層建筑，位于商業(yè)XX街商圈的核心，公共配套設(shè)施齊全，交通便捷度高，商服繁華度好。四、項(xiàng)目建設(shè)的投資回報(bào)根據(jù)分析預(yù)測來看，本樓盤總投資3952萬元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入5110萬元，總開發(fā)價(jià)值4727萬元，％，建設(shè)期18個(gè)月，盈利能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較易控制，屬較佳的開發(fā)項(xiàng)目。處于XX街的核心，南臨XX道，北鄰XX局生活區(qū)，東臨XX巷，西臨XX巷。隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對購物環(huán)境也有了更高的要求，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅滿足了消費(fèi)者的購物心理以及城市發(fā)展、規(guī)劃的需要。為了使XX街及周邊項(xiàng)目得以順利進(jìn)行，市政府岳府閱[200X]X號、[200X]XX號會議紀(jì)要要求：各職能部門竭盡全力給予支持，千方百計(jì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)建好的投資環(huán)境。200X年X月被岳陽市房地產(chǎn)管理局和岳陽晚報(bào)社評為“岳陽市新世紀(jì)首屆房地產(chǎn)交易展示會參展優(yōu)勝單位”。200X年全市城市居民人均可支配收入10136元，比上年增加1155元，%。農(nóng)村居民人均純收入為3336元，比上年增加390元，%。200X—200X年度被市政府評為“重合同，守信用”單位和200X年度信貸誠信企業(yè)。凡涉及到商業(yè)步行街的所有建設(shè)項(xiàng)目包括工程立項(xiàng)、土地使用（含轉(zhuǎn)讓）、工程報(bào)建及售后服務(wù)等收費(fèi)，能免則免，能減則減，快速辦理工程建設(shè)有關(guān)手續(xù)。而且切合企業(yè)自身發(fā)展的需要。公共配套設(shè)施齊全，交通便捷，地理位置得天獨(dú)厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。第五節(jié) 結(jié)論和建議一、結(jié)論通過對項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)、場地、建設(shè)條件、投資效益、財(cái)務(wù)評價(jià)的系統(tǒng)研究，結(jié)論如下：（1）項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，基本資料詳實(shí)可靠。第三節(jié) 項(xiàng)目建成后的銷售條件從岳陽市城市經(jīng)營戶購買力情況分析，經(jīng)營戶對城區(qū)住宅、商鋪的需求旺盛，該項(xiàng)目符合大部分城市經(jīng)營戶的購買意愿，因此銷售該項(xiàng)目住宅、鋪面的房地產(chǎn)市場前景較好。建筑設(shè)計(jì)的原則：本大樓采用傳統(tǒng)的三段式構(gòu)圖方式，經(jīng)典的比例關(guān)系，現(xiàn)代的建筑語言與處理方法，巧妙地將主樓與裙樓設(shè)計(jì)成統(tǒng)一的優(yōu)美整體，造型新穎，極大地改善了周圍的景致，是XX街舉足輕重的建筑。三、總平面布置：總體布局緊湊合理，構(gòu)圖簡潔大方，能夠和現(xiàn)有場地充分協(xié)調(diào)，通過對該項(xiàng)目的用地及四周狀況的分析，將整體建筑沿街布置。⑸ 平面設(shè)計(jì)特點(diǎn)。⑷裙房采用開放的入口,高大的門墻及極具現(xiàn)代感的懸索構(gòu)架使主入口十分醒目,主樓采用突窗,使各住戶視野更加開闊，使整個(gè)建筑更加舒展,裙樓上低矮女兒墻和不銹鋼欄桿更加加強(qiáng)了建筑的現(xiàn)代感,它與主樓交相輝映,從而形成一幢完整協(xié)調(diào)的建筑。⑵內(nèi)外墻采用加氣混凝土砌塊，其材料做法按民用建筑有關(guān)的防火、隔聲和衛(wèi)生要求確定。電力、電氣系統(tǒng)：①負(fù)荷等級：本大廈地上十四層，地下一層，總高不超過50m,為二類高層民用建筑。對于需要單獨(dú)計(jì)量的低壓用電設(shè)備，在低壓配電柜內(nèi)設(shè)置計(jì)量裝置。引上電纜沿電纜豎井敷設(shè)。電氣設(shè)備的工作接地、保護(hù)接地和防雷接地共用一套接地裝置，該接地裝置通過接地扁鋼與等電位聯(lián)結(jié)箱相連，其接地電阻不大于1歐姆。各樓層均有直通消防控制室的消防對講電話,消防控制室有直通119電話。資金籌措主要分為三項(xiàng)來源：①開發(fā)單位自籌1952萬元。第一層商鋪價(jià)格（單位：元/M2）序號名稱價(jià)格交易日期修正區(qū)域修正個(gè)別情況修正比準(zhǔn)價(jià)格A一百大廈12000110/100100/111100/1259600B德勝佳園8000100/100100/91100/1107920C明輝大廈7000111/100100/100100/1117000得本樓盤的第1層商鋪比準(zhǔn)價(jià)格：（9600+7920+7000）/3=8173元/M2（取整）住宅價(jià)格序號名稱價(jià)格交易日期修正區(qū)域修正個(gè)別情況修正比準(zhǔn)價(jià)格A和府公寓1780100/100100/105100/1051607