【正文】 B花旗公寓1680105/100100/111100/1051512C世界風(fēng)情1500111/100100/111100/1051425求本樓盤(pán)住宅價(jià)格：（1607+1512+1425）247。表三： 實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)期 進(jìn)度內(nèi)容按季度進(jìn)展計(jì)劃05年06年一二三四一二可行性研究√方案設(shè)計(jì)√初步設(shè)計(jì)√施工圖設(shè)計(jì)√土建施工基礎(chǔ)及六層六層至十六層設(shè)備安裝及內(nèi)粉刷一層至六層六層至十六層道路及綠化竣工驗(yàn)收一層至六層六層至十六層第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 環(huán)境及社會(huì)效益根據(jù)岳陽(yáng)市城市發(fā)展的勢(shì)態(tài)，必然要進(jìn)行舊城改造，改善居民生活環(huán)境，改善城區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，確保居民安居需要。第八章 研究結(jié)論通過(guò)對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金等籌措方式的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地是XX市結(jié)合舊城改造必須開(kāi)發(fā)建設(shè)地段。湖南XX置業(yè)有限公司具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)良的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，擬開(kāi)發(fā)的岳陽(yáng)XX大廈項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行性分析客觀合理開(kāi)發(fā)方案切實(shí)可行。項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等指標(biāo)，均滿足國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。表八： 敏感性分析測(cè)算表 金額單位：萬(wàn)元因素財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化幅度基本方案1190%經(jīng)營(yíng)成本增加10%643547%%%銷售收入增加10%124555%%第五節(jié) 償債能力分析房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)因素：一、建設(shè)成本的增加二、銷售價(jià)格的變化三、銷售期延長(zhǎng)因本樓盤(pán)地處市中心XX街,地段絕佳，銷售定價(jià)取中價(jià)策略，另外開(kāi)發(fā)商自有資金較足，自有股本金3950萬(wàn)元中有1612萬(wàn)元可用于該項(xiàng)目，自有資金占總投資成本的比率為1612/％，大大超出行業(yè)的平均率35％，資金實(shí)力較強(qiáng)，能夠確保本樓盤(pán)的建設(shè)工期，給銷售創(chuàng)造極佳的條件，順利實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期利潤(rùn)。第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃18個(gè)月（自然日歷天）完成，按285天/年，從2005年1季度批復(fù)立項(xiàng)開(kāi)始，至2006年2季度交付。其他情況相近。③項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等費(fèi)用611萬(wàn)元。在大廈內(nèi)按不同場(chǎng)所分別設(shè)置感煙探測(cè)器,感溫探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按扭,通過(guò)相應(yīng)模塊將水專業(yè)設(shè)置的消火栓報(bào)警按鈕,水流指示器等接入總線系統(tǒng)作為報(bào)警信號(hào)。在大廈進(jìn)戶處設(shè)一總等電位聯(lián)結(jié)箱，變配電所接地母排、進(jìn)入建筑物的金屬管道、電纜的金屬外皮均應(yīng)通過(guò)連接線與總等電位聯(lián)結(jié)箱可靠連接。局部照明采用安全電壓。柴油發(fā)電機(jī)組容量為200kW。四、公用輔助工程給水排水系統(tǒng)：從市政給水管網(wǎng)上大樓兩側(cè)各引入一根DV200的進(jìn)水管，并在室外造成環(huán)狀管網(wǎng)，本大樓采用市政給水管與屋頂水箱聯(lián)合供水方式供水，五層以下利用市政管網(wǎng)壓力供水，六層及六層以上利用屋頂水箱貯層，生活用水泵供水。⑴外墻飾面為暖色調(diào)，主要用淺褐色面磚，窗戶采用凈片玻璃，底層采用12厚透明鋼化玻璃，局部用磨光花崗巖加以點(diǎn)綴。2．建筑空間層次和建筑立面造型⑴采用傳統(tǒng)的三段式構(gòu)圖方式,經(jīng)典的比例關(guān)系,現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言與處理手法,巧妙地將主樓與裙樓設(shè)計(jì)成統(tǒng)一的優(yōu)美整體,造型新穎的建筑,極大的改變了周?chē)木爸?是XX嶺XX步行街北輔道的舉足輕重的建筑,為舊城改造提供又一成功范例。建筑物性質(zhì)及耐火等級(jí)：該工程屬高層民用建筑，地上部分耐火等級(jí)為二級(jí)，地下室耐火等級(jí)為一級(jí)?？傊?，總平面布置中，充分利用地形，發(fā)揮土地的使用價(jià)值，交通組織中做到各種車(chē)流，人流的合理分開(kāi)，互不干擾，建筑退讓紅線尺寸均滿足規(guī)劃要求。因此項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)境非常好，能保證“岳陽(yáng)XX大廈”順利完成建設(shè)任務(wù)。第二章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容住宅、泊車(chē)、商場(chǎng)、花園、綠化帶、車(chē)道等是改善人們居住、美化城市環(huán)境，提升XX城市品位的基礎(chǔ)設(shè)施；通過(guò)舊城改造，建設(shè)具有現(xiàn)代城市特性的項(xiàng)目，對(duì)岳陽(yáng)市城市發(fā)展起著積極的作用；該項(xiàng)目自身的特色，通過(guò)銷售住宅、鋪面的方式獲得投資回報(bào)。并被市房協(xié)和長(zhǎng)沙信息報(bào)社評(píng)為200X年度誠(chéng)實(shí)守信A級(jí)企業(yè)。地理位置優(yōu)越。岳陽(yáng)地理位置非常優(yōu)越，交通便利，眾望所歸，投資岳陽(yáng)的房地產(chǎn)特別是XX街商業(yè)廣場(chǎng)，一定會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。同時(shí)還規(guī)劃在XX街商業(yè)廣場(chǎng)周邊，建設(shè)一批高層次、高品味，具有時(shí)尚特色的商住樓，以解決中心商業(yè)區(qū)內(nèi)市民的就近置業(yè)問(wèn)題。200X年經(jīng)市工商銀行綜合測(cè)評(píng)，達(dá)到AA級(jí)信譽(yù)企業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，岳陽(yáng)的工業(yè)顯著增長(zhǎng)，以岳陽(yáng)興長(zhǎng)、正虹飼料、岳陽(yáng)興長(zhǎng)和天一科技等上市公司為龍頭，形成了石化、飼料、機(jī)電、食品加工和紡織等支柱工業(yè)，％；人均GDP 取得歷史性突破,，％；，％；，％；,市場(chǎng)物價(jià)“溫和可控”；，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。顯示岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。并被市房協(xié)和XX信息報(bào)社評(píng)為200X年度誠(chéng)實(shí)守信A級(jí)企業(yè)。目前XX街XX中心位置建設(shè)已初具規(guī)模，而周邊區(qū)域建設(shè)有待完善，其商業(yè)氛圍有待增強(qiáng)，商住條件有待提高，特別是XX道一帶的綜合效應(yīng)有待顯現(xiàn)，加快XX道商住環(huán)境的建設(shè)刻不容緩。第四節(jié) 項(xiàng)目的概況一、擬建地點(diǎn)該項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市XX嶺XX街XX道，處于步行街的核心，南臨XX道，北鄰XX局生活區(qū)，東臨XX巷，西臨XX巷。開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。（2）項(xiàng)目得到了市委市政府以及市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、市規(guī)劃局的重視與支持，為項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行保駕護(hù)航，為項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。第三章 建設(shè)用地的選址第一節(jié) 場(chǎng)地條件一、場(chǎng)地情況岳陽(yáng)XX大廈擬建基地位于XX市XX嶺商業(yè)步行街XX閣北側(cè),北臨市XX局生活區(qū),東臨XX巷、西臨XX巷，南臨XX街XX道，交通便利，地理位置十分優(yōu)越。總平面布置及交通組織原則：一、總平面布置上滿足規(guī)劃要求：總平面布置上，利用周邊道路和城市道路形成環(huán)行車(chē)道，既滿足消防要求；也滿足交通規(guī)范要求合理組織好不同性質(zhì)的人流、車(chē)流、物流，使之既相對(duì)獨(dú)立，又聯(lián)系方便，且建筑物盡量與外部環(huán)境協(xié)調(diào)。平面功能布置⑴ 本方案按建設(shè)方所提的基本使用功能進(jìn)行分區(qū)。主樓采用基本對(duì)稱平面,中間為交通核心,管井、風(fēng)井集中布置, 最大限度地提高平面有效利用率。筆直的分戶墻直沖云天，更加強(qiáng)調(diào)了高層的挺拔感，黃色和紅色的大膽運(yùn)用既打破了色彩的單調(diào)同時(shí)又構(gòu)成人們的視覺(jué)中心,并以此來(lái)渲染岳陽(yáng)XX大廈的商業(yè)氣氛。商場(chǎng)采用磨光高級(jí)地磚地面，輕鋼龍骨鋁合金扣板吊頂。消防設(shè)備（包括消防水泵、噴淋水泵、消防電梯、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)裝置）用電負(fù)荷及各樓層的應(yīng)急照明負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；其它均為三級(jí)負(fù)荷。⑤功率因數(shù)及補(bǔ)償方式：在變配電所設(shè)置一套無(wú)功功率補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償容量可自動(dòng)調(diào)節(jié)，~。一層動(dòng)力電纜沿橋架敷設(shè)；由照明箱至燈具的塑料電線穿阻燃 PVC管沿墻、樓板、梁暗敷。通訊、視聽(tīng)系統(tǒng)本大廈的電話信號(hào)引自城市電話信號(hào)網(wǎng),擬在大廈的商場(chǎng)一層弱電井內(nèi)設(shè)電話程控?fù)Q機(jī)一臺(tái)及電話配電架一臺(tái), 在大廈的一層各弱電電纜井內(nèi)均設(shè)電話分線箱給各層用戶提供電話配線,地下一層至二層用戶電話配線引自二層電話分線箱。消防廣播與業(yè)務(wù)廣播共一系統(tǒng),正常情況下,廣播音箱與業(yè)務(wù)擴(kuò)大機(jī)相連,一旦發(fā)生火災(zāi),本系統(tǒng)可自動(dòng)或手動(dòng)切換為消防緊急廣播,并獨(dú)立由消防系