【正文】 設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭(zhēng)在2003年10月前建成，具體計(jì)劃如下： 2000年11月前1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。 2000年12月前1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證；3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)；6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)； 2001年3月前1） 辦理商品房預(yù)售許可證；2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2002年10月前1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購(gòu)、安裝； 2003年10月前1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作；2） 完成市政配套和綠化等室外工程；3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作；4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。1） 寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬(wàn)元2） 公寓租金收入項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營(yíng)，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目\年份2001200220032004200520062007200820092010寫字樓公寓銷售收入1423018973155230000000公寓租金收入2834283428342834283428342834其他收入200200200200200200200合計(jì)1432018973155233034303430343034303430343034經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各項(xiàng)費(fèi)用支出。（每年具體費(fèi)用支出見下表）（1） 建設(shè)期行政費(fèi)用 指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。按每年40萬(wàn)元測(cè)算。（2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年50萬(wàn)元計(jì)算。（3） 折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額分?jǐn)偙壤叟f年限（年）20012003年每年計(jì)提20042009年每年計(jì)提出租房屋建設(shè)費(fèi)用100020502020籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用4502031500開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)37020103737合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下：企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬(wàn)元2）營(yíng)業(yè)稅本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中20012003年由于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按營(yíng)業(yè)額的3%上繳。具體情況列表顯示如下：營(yíng)業(yè)稅金明細(xì)表單位：人民幣萬(wàn)元現(xiàn)將營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦拢耗杲?jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用匯總表單位：人民幣萬(wàn)元 所得稅及其他稅金按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤(rùn)的33%，其余稅項(xiàng)列入企業(yè)管理費(fèi)中。 盈余公積金和資本公積金盈余公積金按稅后利潤(rùn)的5%計(jì)提。資本公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)提。二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營(yíng)業(yè)收入根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測(cè)算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到48816萬(wàn)元。（詳見附表） 經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用 該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金等項(xiàng)內(nèi)容。 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營(yíng)商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營(yíng)十年后可向國(guó)家上繳營(yíng)業(yè)稅3559萬(wàn)元。 利潤(rùn) 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期靜態(tài)分析各年度利潤(rùn)總額詳見附表。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為3年（包括建設(shè)期）。 現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析見附表。第十章 結(jié)論一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。 二、社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)高級(jí)寫字樓和市民的對(duì)高檔住房日益增長(zhǎng)的需求，同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國(guó)家創(chuàng)造了可觀的稅收來(lái)源，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都十分明顯。三、財(cái)務(wù)分析經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。相信隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。附表：預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬(wàn)元預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量表單位：人民幣萬(wàn)元41 / 42