【正文】 條與成都相連。而成都至溫江 1．8 萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新跨越的“必由之路” 。? 溫江縣距成都市區(qū)僅 10 公里 12 分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年 5 月全面完成的連接成都市中心的高等級公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機(jī)制造公司（132 廠） ；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準(zhǔn)備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長 12．5 公里的快速通道——光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從成都—黃田壩—永寧—溫江，第三條是從大石西路—機(jī)投—溫江。? 項(xiàng)目所在地涌泉鎮(zhèn)占地 21．3 平方公里，距三環(huán)路僅 8 公里，與青羊區(qū)僅一線之隔?？傞L 12．5 公里、預(yù)計(jì)投資 1．3 億、雙向 8 車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點(diǎn)，止于柳城大道，全長 12．5 公里，貫穿溫江國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待 2022 年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心僅 7 分鐘車程，距雙流國際機(jī)場僅 10 公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為整個(gè)溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大地改善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江城市化進(jìn)程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點(diǎn)。3．6 項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況? 城市建設(shè)溫江的城市建設(shè)目標(biāo)是要建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“ 引水入城 ”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地 167 畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象，并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時(shí)，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這 6 萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。? 溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者，付款方式單一。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在 80m2—150m2 之間，較好樓層的銷售單價(jià)為 900 元/m2 左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2 以下的戶型都已基本售完， 150 左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達(dá)到 70%和 80%。3．7 項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況? 電力狀況現(xiàn)有 35KV 變電站 4 座，110KV 變電站 2 座；有各級輸電線路 51 條，其中110KV 輸電線路 4 條，35KV 線路 6 條，10KV 線路 41 條；共有小水電站 10 個(gè)，總裝機(jī)容量 8170KW；日供電量為 206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行”的配網(wǎng)框架。15 / 43? 天然氣狀況天然氣主管道 92．3 公里，日供氣能力 22 萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機(jī)容量達(dá) 6．6 萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都—溫江 SDH高速傳輸網(wǎng)和 DDN 數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動(dòng)通信方面，有 GSM 網(wǎng)一個(gè)，900MNZ 基站 21個(gè)，能同時(shí)容納 30000 部手機(jī)同時(shí)通話。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78 所，其中大中專院校 11 所；在校學(xué)生人數(shù)為4．6 萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。3．7．4．醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 22 個(gè)，有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 7 個(gè)。3．8 項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國家建設(shè)部對鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從溫江縣的實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城鄉(xiāng)體系。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn)，到 2022 年，鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．9 項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析3．9．1 有利因素? 自然環(huán)境優(yōu)越“上風(fēng)上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時(shí)”和“地利” 。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強(qiáng)于成都市及成都東、南、北幾個(gè)方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。? 土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府對招商引資的注重，因此，溫江是成都近郊適合開發(fā)“第一居所” 的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價(jià)相對便宜。溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。? 文化附加價(jià)值高溫江相傳是 4000 多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外，水文化是溫江的文脈，古老的川西習(xí)俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢。? 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。16 / 43? 政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn)溫江縣政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。? 規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向成都和周邊郊縣的干線，勢必提升溫江的綜合開發(fā)價(jià)值。3．9．2 不利因素? 成都市向東向南發(fā)展對溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足?dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費(fèi)者對溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。? 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費(fèi)者對華陽的認(rèn)知程度比對溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。? 交通道路建設(shè)中的不確定因素本項(xiàng)目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項(xiàng)目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時(shí)間尚難以確定。? 開發(fā)商對開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性溫江開發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)。? 本地房產(chǎn)開發(fā)對溫江房地產(chǎn)市場的影響溫江本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。? 開發(fā)商之間的激烈競爭溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的認(rèn)識使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會(huì)形成惡性競爭，影響項(xiàng)目的贏利。? 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)模化的居住環(huán)境。17 / 43第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。4．1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，1990 年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為 億元，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的 %，經(jīng)過 90 年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟(jì)增長速度，到 1990 年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，突破了 3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點(diǎn)，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：1998 年全市完成住宅建設(shè)投資 億元，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)； 1999 年全市完成住宅建設(shè)投資 82.。98 億元，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)；2022 年完成住宅建設(shè)投資達(dá) 億元，拉動(dòng) GDP 增長 3 個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市” ，相繼出臺各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在 19921995 年期間，歷經(jīng)了一個(gè)高速發(fā)展的重要時(shí)期：1992 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，于 1991 年相比增長%；1995 年投資額為 億元，增長率為 %。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場拆遷等一系列的重點(diǎn)工程建設(shè)為契機(jī)，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。19961999 年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度改革的不斷深化，1998 年底取消福利分房制度，實(shí)行并鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款，消費(fèi)結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費(fèi)向散戶時(shí)代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2022 年，在國家實(shí)施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達(dá) 萬平方米，比上年相比，凈增加 萬平方米，增幅達(dá) %，全年完成投資 億元，名列各項(xiàng)投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．3 住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開發(fā)份額。2022 年成都使住宅開發(fā)投資 億元（含經(jīng)濟(jì)適用房） ，與上年相比增長 %，占開發(fā)總投資比重從1999 年 %上升為 %，尤其是于 98 年相比住宅比重攀升幅度達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)。從住宅開工規(guī)模來看，2022 年開工面積為 萬平方米，其中新開工規(guī)模 667 萬平方米，比去年同期相比分別增長 24%和 %。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的 %，由此反映出開發(fā)商對住宅消費(fèi)市場看好的信心較強(qiáng)。4．4 規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2022 年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為 32467 平方米，與 1999 年相比新開工面積平均規(guī)模增加了 3306 平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的示范效應(yīng)下，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)來擴(kuò)大市場份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。18 / 43與此同時(shí)，由于城市居民住宅消費(fèi)市場的擴(kuò)大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2022年成都開發(fā)也全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入 億元，其中住宅 億元，與上年相比分別增長 %和 %，全年實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，較上年增長 %，虧損企業(yè)從 99 年的 210 家，減少到 201 家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。4．5 商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價(jià)趨于下降盡管從 2022 年成都是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的快報(bào)數(shù)據(jù)中，我們可以計(jì)算出一個(gè)很刺眼的負(fù)增長，即 2022 年全全市商品房銷售僅為 億元，比 1999 年下降%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長%。 2022 年成都商品房每平方米平均售價(jià)為 1804 元，比上年下降 %。考慮統(tǒng)計(jì)口徑原因，我們認(rèn)為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價(jià)格總體水平穩(wěn)中趨于下降。4．6 開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善成都目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場需求不能緊密結(jié)合，高檔住宅 2022 年銷售下降%的基礎(chǔ)上，2022 年開始出現(xiàn)下滑趨勢，而新開工面積卻增長 %。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強(qiáng)決策的科學(xué)性減少盲目性。4．7 空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從 1998 年大幅度減少后，有逐年增加到 萬平方米。空置率也從 98 年 %上升到 2022 年的 %?？罩每偭颗c空置率同步上升，對整體房地產(chǎn)市場是一種潛在的危險(xiǎn)。4．8 土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動(dòng)因素的影響，2022 年成都房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，全年購置土地面積 萬平方米，支付土地購置費(fèi)用 億元，與上年相比分別增長 %和%。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，一方面也預(yù)示著今后潛在市場競爭激烈和市場風(fēng)險(xiǎn)。附表：19962022 年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份/指標(biāo) 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 8693356 10070260 11025948 11900325 13100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元） 184401 229556 321716 363394 432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元） 684379 730147 799675 939665 1290000住宅 372592 349139 45522