【正文】 條與成都相連。而成都至溫江 1．8 萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟實現(xiàn)新跨越的“必由之路” 。? 溫江縣距成都市區(qū)僅 10 公里 12 分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年 5 月全面完成的連接成都市中心的高等級公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機制造公司（132 廠） ；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長 12．5 公里的快速通道——光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從成都—黃田壩—永寧—溫江，第三條是從大石西路—機投—溫江。? 項目所在地涌泉鎮(zhèn)占地 21．3 平方公里，距三環(huán)路僅 8 公里，與青羊區(qū)僅一線之隔?？傞L 12．5 公里、預計投資 1．3 億、雙向 8 車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點，止于柳城大道，全長 12．5 公里，貫穿溫江國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待 2022 年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進入市中心僅 7 分鐘車程，距雙流國際機場僅 10 公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達的交通網(wǎng)絡，這將為整個溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎設施，極大地改善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江城市化進程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點。3．6 項目區(qū)位城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)狀況? 城市建設溫江的城市建設目標是要建設一個現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“ 引水入城 ”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地 167 畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象，并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準備利用這 6 萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。? 溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標消費群體為本地消費者，付款方式單一。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在 80m2—150m2 之間，較好樓層的銷售單價為 900 元/m2 左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2 以下的戶型都已基本售完， 150 左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達到 70%和 80%。3．7 項目區(qū)位生活配套設施狀況3．7．1．能源狀況? 電力狀況現(xiàn)有 35KV 變電站 4 座，110KV 變電站 2 座；有各級輸電線路 51 條，其中110KV 輸電線路 4 條，35KV 線路 6 條，10KV 線路 41 條；共有小水電站 10 個，總裝機容量 8170KW；日供電量為 206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運行”的配網(wǎng)框架。15 / 43? 天然氣狀況天然氣主管道 92．3 公里，日供氣能力 22 萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機容量達 6．6 萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都—溫江 SDH高速傳輸網(wǎng)和 DDN 數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動通信方面，有 GSM 網(wǎng)一個，900MNZ 基站 21個，能同時容納 30000 部手機同時通話。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學校（含成教）78 所，其中大中專院校 11 所；在校學生人數(shù)為4．6 萬人。建平雙語學校、新世紀外語學校和溫江中學等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓各類人才。3．7．4．醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 22 個，有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 7 個。3．8 項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國家建設部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從溫江縣的實際出發(fā)，堅持以經(jīng)濟建設為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎，農(nóng)村工業(yè)化為主導，基礎設施建設為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到 2022 年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．9 項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析3．9．1 有利因素? 自然環(huán)境優(yōu)越“上風上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時”和“地利” 。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強于成都市及成都東、南、北幾個方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。? 土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府對招商引資的注重，因此，溫江是成都近郊適合開發(fā)“第一居所” 的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價相對便宜。溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。? 文化附加價值高溫江相傳是 4000 多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外，水文化是溫江的文脈，古老的川西習俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨有的文化優(yōu)勢。? 一定數(shù)量的市政建設和生活配套設施溫江縣目前的市政建設情況和現(xiàn)有的生活配套設施可以滿足當前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。16 / 43? 政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進溫江縣政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。? 規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達的通向成都和周邊郊縣的干線，勢必提升溫江的綜合開發(fā)價值。3．9．2 不利因素? 成都市向東向南發(fā)展對溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足導致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費者對溫江房地產(chǎn)熱切關注成為一大難題。? 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費者對華陽的認知程度比對溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。? 交通道路建設中的不確定因素本項目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時間尚難以確定。? 開發(fā)商對開發(fā)時機的把握具有不確定性溫江開發(fā)時機的不確定性導致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機。? 本地房產(chǎn)開發(fā)對溫江房地產(chǎn)市場的影響溫江本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費者對于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會需要一定的時間。? 開發(fā)商之間的激烈競爭溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。? 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時還不具有規(guī)模化的居住環(huán)境。17 / 43第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。4．1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，1990 年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為 億元，占當年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的 %，經(jīng)過 90 年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟增長速度，到 1990 年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，突破了 3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)角色：1998 年全市完成住宅建設投資 億元，拉動 GDP 增長 個百分點； 1999 年全市完成住宅建設投資 82.。98 億元，拉動 GDP 增長 個百分點；2022 年完成住宅建設投資達 億元，拉動 GDP 增長 3 個百分點。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市” ，相繼出臺各種相關配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在 19921995 年期間，歷經(jīng)了一個高速發(fā)展的重要時期：1992 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，于 1991 年相比增長%；1995 年投資額為 億元，增長率為 %。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設為契機，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎性發(fā)展。19961999 年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度改革的不斷深化，1998 年底取消福利分房制度，實行并鼓勵個人住房消費貸款，消費結(jié)構(gòu)從集團性消費向散戶時代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2022 年，在國家實施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達 萬平方米，比上年相比，凈增加 萬平方米，增幅達 %，全年完成投資 億元，名列各項投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．3 住宅開發(fā)份額不斷擴大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴大住宅開發(fā)份額。2022 年成都使住宅開發(fā)投資 億元（含經(jīng)濟適用房） ，與上年相比增長 %，占開發(fā)總投資比重從1999 年 %上升為 %，尤其是于 98 年相比住宅比重攀升幅度達 個百分點。從住宅開工規(guī)模來看，2022 年開工面積為 萬平方米，其中新開工規(guī)模 667 萬平方米，比去年同期相比分別增長 24%和 %。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的 %，由此反映出開發(fā)商對住宅消費市場看好的信心較強。4．4 規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2022 年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為 32467 平方米，與 1999 年相比新開工面積平均規(guī)模增加了 3306 平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風花園城等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應下，強強結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價格、服務來擴大市場份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。18 / 43與此同時，由于城市居民住宅消費市場的擴大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2022年成都開發(fā)也全年實現(xiàn)商品房銷售收入 億元，其中住宅 億元，與上年相比分別增長 %和 %，全年實現(xiàn)利潤總額 億元，較上年增長 %，虧損企業(yè)從 99 年的 210 家，減少到 201 家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。4．5 商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降盡管從 2022 年成都是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的快報數(shù)據(jù)中，我們可以計算出一個很刺眼的負增長，即 2022 年全全市商品房銷售僅為 億元，比 1999 年下降%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長%。 2022 年成都商品房每平方米平均售價為 1804 元，比上年下降 %。考慮統(tǒng)計口徑原因，我們認為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價格總體水平穩(wěn)中趨于下降。4．6 開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善成都目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場需求不能緊密結(jié)合，高檔住宅 2022 年銷售下降%的基礎上，2022 年開始出現(xiàn)下滑趨勢，而新開工面積卻增長 %。委托方應高度重視這一情況，增強決策的科學性減少盲目性。4．7 空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從 1998 年大幅度減少后，有逐年增加到 萬平方米?？罩寐室矎?98 年 %上升到 2022 年的 %?？罩每偭颗c空置率同步上升，對整體房地產(chǎn)市場是一種潛在的危險。4．8 土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2022 年成都房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，全年購置土地面積 萬平方米，支付土地購置費用 億元，與上年相比分別增長 %和%。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎，一方面也預示著今后潛在市場競爭激烈和市場風險。附表：19962022 年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標表表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標年份/指標 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 8693356 10070260 11025948 11900325 13100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元） 184401 229556 321716 363394 432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元） 684379 730147 799675 939665 1290000住宅 372592 349139 45522