【正文】 。夜總會(huì)、COM7316100％小結(jié)：l 上半城公寓項(xiàng)目普遍售罄，僅有少量項(xiàng)目尚有幾套尾房仍在銷售；l 年代較近的上半城項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在7000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）以上；l 帝都廣場(chǎng)由于較高的品質(zhì)、時(shí)代豪苑占據(jù)最佳的地理位置，故價(jià)格最高，達(dá)到10000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 合景聚融廣場(chǎng)和美力COM等項(xiàng)目。 業(yè)態(tài)豐富，購(gòu)物、娛樂、休閑一站式體驗(yàn)消費(fèi)，為重慶市最早的具有SHOPING MALL業(yè)態(tài)特點(diǎn)的高端消費(fèi)場(chǎng)所。其中，地上商業(yè)面積為23000平方米，地下商業(yè)面積為40000平方米，地下車庫(kù)為31000平方米，綠化及環(huán)境工程23000平方米。 預(yù)計(jì)近期公寓項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈；252。l 高層配套部分，59—62層，作為項(xiàng)目自身的休閑、觀光配套。價(jià)格定位l 商業(yè)部分：初步定位均價(jià)25000元/平方米（建筑面積）l 甲級(jí)寫字樓部分：初步定位10000元/平方米（建筑面積）l 高檔公寓部分：初步定位9000元/平方米（建筑面積、精裝修）七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目各項(xiàng)物業(yè)技術(shù)指標(biāo)用地面積（㎡）8000　總建筑面積（㎡）根據(jù)最新資料各層建筑面積相加而得其中：地下建筑面積　地上建筑面積計(jì)容積率商業(yè)建筑面積（㎡）　其中：2層商業(yè)面積底商3層5962層商業(yè)面積餐飲、茶樓、娛樂等配套商業(yè)4層寫字樓建筑面積（㎡）占26層，分別為4—16層和18—30層公寓建筑面積（㎡）占26層，分別為32—44層和46—58層4個(gè)避難層建筑面積（㎡）位于131和45層其它建筑面積（㎡）63—67層，機(jī)房、設(shè)備、觀光及停機(jī)坪地下車庫(kù)建筑面積（㎡）假定4層到2層為地下車庫(kù)，5層為設(shè)備用房地下車位數(shù)（個(gè)）447 按每30平方米一個(gè)車位計(jì)商業(yè)可售建筑面積（㎡）還渝中區(qū)教委商業(yè)2700平方米其中：2層商業(yè)可售面積　5962層商業(yè)可售面積　寫字樓可售建筑面積（㎡）　公寓可售建筑面積（㎡）㎡，㎡可售建筑面積比例%　注：項(xiàng)目物業(yè)組合按照可研報(bào)告所定位的商業(yè)+寫字樓+公寓形式，其中寫字樓和公寓各占26層，寫字樓位于較低的4——30層，公寓位于較高的32——58層。這項(xiàng)費(fèi)用按照月份均攤；配套安裝費(fèi)用也按照月份均攤。小結(jié)：在既定的價(jià)格定位前提下，%，%，具有較好的市場(chǎng)前景和收益預(yù)期。具體銷售時(shí)間進(jìn)度見“工程與銷售進(jìn)度表”小結(jié)：，其中2009年和2010年將回款8億多元，為項(xiàng)目的主要貢獻(xiàn)期。銷售進(jìn)度安排銷售進(jìn)度計(jì)劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月　　住宅銷售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寫字樓銷售周期　　　　　　　　　　　　　商業(yè)銷售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　車庫(kù)銷售周期小結(jié)：假定項(xiàng)目所有可售物業(yè)均對(duì)外出售（對(duì)車庫(kù)這種常見的持有物業(yè)的持有或銷售模式待具體安排）。與上類客戶類似，此類客戶對(duì)于資金的承受能力較高，而對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)要求較高。l 解放碑商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，且檔次跨度較大，總體上經(jīng)營(yíng)較好，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也不乏失敗的商業(yè)項(xiàng)目，如迪康百貨等。 商務(wù)公寓的供給將對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求產(chǎn)生分流；252。據(jù)置業(yè)顧問介紹，商業(yè)裙樓部分將由新華書店集團(tuán)打造為較重慶書城檔次更高的書店，商業(yè)具體面積不詳。目前已經(jīng)營(yíng)10年之久，成為重慶高檔百貨和高檔消費(fèi)場(chǎng)所的聚集地。（2）解放碑商業(yè)格局u 大型百貨以解放碑商業(yè)步行街為中心，已逐步形成了以重慶百貨、新世紀(jì)百貨、王府井百貨等為代表的中高端百貨和以太平洋百貨、美美百貨為代表的高端百貨以及以女人廣場(chǎng)、金鷹女人街為代表的中低端主題商場(chǎng)為主的商業(yè)格局。目前的5家五星級(jí)酒店平均出租率低于三星級(jí)以上酒店主城區(qū)平均出租率。DDD電話星級(jí)賓館飯店擁有客房20789間，床位37270張，員工35134人。裙樓部份110層是迪康百貨，1114層是配套設(shè)施層，寫字樓自1562層)。反映出解放碑寫字樓較好的投資價(jià)值，及不斷增長(zhǎng)的持有價(jià)值。四、 解放碑CBD闡析解放碑CBD規(guī)劃重慶解放碑CBD分為核心部分和核緣部分。項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善，步行7分鐘即可達(dá)解放碑中心，可享受解放碑CBD的一切商業(yè)、休閑及娛樂配套；項(xiàng)目步行3分鐘即可到達(dá)人民公園，此公園始建于1929年10月，是解放碑片區(qū)唯一公園配套，為一較理想的自然休閑場(chǎng)所；另外，項(xiàng)目位于解放碑CBD區(qū)域，能夠享受到通達(dá)各區(qū)的便捷公交系統(tǒng)配套。l 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。經(jīng)過10多年開發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已具一定規(guī)模，目前區(qū)內(nèi)注冊(cè)科技企業(yè)近4000余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)200家，成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。目前南岸區(qū)已經(jīng)形成了南坪商業(yè)圈和南坪商務(wù)圈的中心聚集區(qū)，帶動(dòng)南岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 觀音橋:定位于江北區(qū)流通業(yè)為主的城市副中心【重慶市城市總體規(guī)劃】確定渝中組團(tuán)為市中心，在北部片區(qū)的觀音橋——新牌坊一帶、南部片區(qū)的南坪、西部片區(qū)的沙坪壩和大楊石設(shè)立四個(gè)城市副中心，集中布置市一級(jí)的商貿(mào)、娛樂、辦公、科技、文化、教育設(shè)施。（2）重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位重慶市CBD規(guī)劃界定了未來重慶政府?dāng)M建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)格局，在此對(duì)重慶市目前的服務(wù)業(yè)區(qū)位格局進(jìn)行分析如下：216。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟(jì)階段發(fā)展的一定基礎(chǔ)，金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識(shí)型服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問題,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒有到來）?！倍獙?shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展，薄熙來認(rèn)為“重慶根本出路在擴(kuò)大開放，最大動(dòng)力也在擴(kuò)大開放，重慶人必須做出科學(xué)的定位，有勇氣把自己置身于開放的前沿。在開發(fā)程序方面，項(xiàng)目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國(guó)有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外招商，其提供國(guó)際大廈的負(fù)債構(gòu)成如下表所示：重慶國(guó)際大廈負(fù)載構(gòu)成中鐵建筑公司中建五局中興房地產(chǎn)公司重慶展翔房地產(chǎn)公司國(guó)土出讓金、配套費(fèi)共計(jì)銀行我司正在進(jìn)行重慶城投資產(chǎn)管理有限公司及項(xiàng)目其它各參與方的背景調(diào)查工作。如果薄熙來對(duì)重慶市較為行政體制的改革取得成功，以充分服務(wù)于開放的理念，那么我們有理由認(rèn)為這個(gè)城市可以取得突破性進(jìn)展。 將逐步進(jìn)行重慶市的相關(guān)政治體制改革，尤其是在城市規(guī)劃、招商引資及政務(wù)效率方面，出臺(tái)一些較為嚴(yán)格的政策；252。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心區(qū)區(qū)域內(nèi)有7600個(gè)第三產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)（單位），其中批發(fā)零售企業(yè)5253個(gè)；營(yíng)業(yè)面積超過5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家；星級(jí)飯店(酒樓)10余家；全市十大西部之最的商業(yè)企業(yè)，在解放碑商貿(mào)中心區(qū)就占了五個(gè)；最大的零售商———重慶百貨大樓股份有限公司；最大的批發(fā)商———重慶商社；最大的零售超市———家樂福；設(shè)施檔次最高的商務(wù)機(jī)構(gòu)———大都會(huì)；全國(guó)醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè)———和平藥房總部。216。但與觀音橋商務(wù)區(qū)相同，南坪商務(wù)圈在入駐企業(yè)檔次、規(guī)模方面，與解放碑尚有較大差距；同時(shí)作為城市副中心的南岸區(qū)和江北區(qū)，其金融入駐機(jī)構(gòu)仍然較少。陳家坪辦公樓依托于重慶市九龍坡區(qū)較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，其產(chǎn)業(yè)特征同樣非常明顯。第二、城市空間的影響。該改造工程將在人民公園東側(cè)增設(shè)環(huán)行車道，滿足上下半城交通疏導(dǎo)。發(fā)展進(jìn)程歷史上，解放碑在整個(gè)重慶CBD中承擔(dān)著商務(wù)、商貿(mào)的雙重功能。21層19F為混合用途的裙樓；1038F為辦公用塔樓。豪生大酒店、康體休閑中心、餐飲娛樂、銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)。（2）典型酒店項(xiàng)目調(diào)查u 海逸酒店項(xiàng)目名稱海逸酒店項(xiàng)目地址五一路，大都會(huì)旁星級(jí)★★★★★開業(yè)時(shí)間1998年房間數(shù)388聯(lián)系電話63700888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格575元/天酒店設(shè)施和服務(wù)提供多功能自動(dòng)化辦公室、商務(wù)中心、二十四小時(shí)送餐服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、洗熨及干洗服務(wù)、健身中心、商場(chǎng)、本地及國(guó)際報(bào)紙、票務(wù)中心、嬰兒托管服務(wù)、禮品店、酒店轎車服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、室內(nèi)游泳池及外幣兌換等。郵政服務(wù)COM由于位于較場(chǎng)口，地理位置相對(duì)較差，價(jià)格維持在7300—8000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 萬吉廣場(chǎng)由于年代久遠(yuǎn)、中馳半島薈景由于位于下半城，價(jià)格最低，僅達(dá)到5800—6000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右。該區(qū)域聚集了大量的KTV、酒吧、迪吧、洗浴中心等休閑娛樂場(chǎng)所。u 失敗項(xiàng)目——帝都廣場(chǎng)商業(yè)帝都廣場(chǎng)項(xiàng)目裙樓部分建筑面積約44000㎡，分為8層，其中15層定位為大型商場(chǎng)，7層定位為餐飲，8層定位為大型餐飲或娛樂、休閑、健身中心。u 萬豪國(guó)際金融中心該項(xiàng)目位于解放碑小米市區(qū)（得意裝飾城對(duì)面），由重慶杭熱實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。 從目前各項(xiàng)目進(jìn)展來看，能在2008年面市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)僅鼎好世紀(jì)星城一個(gè)項(xiàng)目；252?？蛻舳ㄎ唬?）甲級(jí)寫字樓部分根據(jù)解放碑現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓入駐客戶現(xiàn)狀，結(jié)合解放碑CBD的城市功能特征，我們認(rèn)為項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓客戶定位如下：l 中高端的金融業(yè)企業(yè)：國(guó)內(nèi)外中高端的金融業(yè)企業(yè)，及重慶市高端的金融服務(wù)企業(yè)，包括銀行、保險(xiǎn)、信托、融資、會(huì)計(jì)等。項(xiàng)目目前土建進(jìn)度到第23層，其中地下5層，地上18層。公建、環(huán)境費(fèi)用均在2009年支出。現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表　2008年2009年2010年現(xiàn)金流出36402 16033 24488 　　　　現(xiàn)金流入13124 35120 48448 　　　　年度凈流量23277 19087 23959 　　　　累計(jì)凈流量23277 4190 19769 　　　　內(nèi)部收益率50%單位：萬元小結(jié)：按照初步設(shè)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，2008年為項(xiàng)目的主要投入期，而2009年和2010年為項(xiàng)目收獲期。車庫(kù)在2010年7月開始銷售，年底銷售完畢，銷售周期為6個(gè)月。以2008年7月1日為節(jié)點(diǎn)安排重新開工，經(jīng)過主體、砌筑、抹灰、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修、環(huán)境等工程環(huán)節(jié)，最終驗(yàn)收移交至業(yè)主，時(shí)間節(jié)點(diǎn)定于2010年12月，其中工程進(jìn)度經(jīng)歷27個(gè)月，驗(yàn)收移交經(jīng)歷3個(gè)月。l 國(guó)內(nèi)企業(yè)駐渝高層。l 解放碑片區(qū)中、高檔酒店均以開發(fā)商持有的方式經(jīng)營(yíng)，其變現(xiàn)能力較差，投資回收期較長(zhǎng)，這與開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略有關(guān)。 市場(chǎng)供應(yīng)較大，客戶分流較為明顯；252。項(xiàng)目為超高層項(xiàng)目，1—9F為商業(yè)裙樓，10F以上為甲級(jí)寫字樓。大都會(huì)廣場(chǎng)全部為和記黃埔集團(tuán)持有，沒有對(duì)外銷售，采取對(duì)外租賃的形式經(jīng)營(yíng)，平均租價(jià)約為套內(nèi)面積500元/平方米，其租賃情況良好，租賃價(jià)格也較高，各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況良好。特別是2006年商貿(mào)總銷售額達(dá)到235億元、社會(huì)商品零售總額115億元，以年均兩位數(shù)的速度快速發(fā)展。由于對(duì)外吸引力遠(yuǎn)不及上海等一線城市，甚至還不及武漢、成都等中西部大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展層次較低，所以重慶的高端商務(wù)客戶不足，加之重慶缺少優(yōu)質(zhì)旅游資源，也不能吸引消費(fèi)力較強(qiáng)的高端旅游者。票務(wù)服務(wù)、其中：五星級(jí)5家，四星級(jí)25家，預(yù)備四星級(jí)1家，三星級(jí)72家，二星級(jí)79家，一星級(jí)7家。樓層62層（含地下五層、各設(shè)備層功能層。按購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，投資者的收益率在11%左右。打造高端產(chǎn)品的超高層項(xiàng)目，國(guó)際大廈必須在理念、產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面整合營(yíng)造，以突破目前的區(qū)位瓶頸。項(xiàng)目所在的新華路為解放碑CBD的核緣道路，但CBD的諸多特征仍在新華路上得到體現(xiàn)，如商務(wù)辦公企業(yè)的入駐，及部分金融機(jī)構(gòu)及金融網(wǎng)點(diǎn)選擇新華路為辦公、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)等。從目前情況看，江北地區(qū)從解放碑分流的頂尖城市功能極少，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有如下兩類：l 部分高科技公司的總部功能，即重慶市近幾年提倡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的高新技術(shù)企業(yè)，一部分這樣的大公司總部落戶于高新區(qū)的各大“星”寫字樓中，而這種分流主要是由于政府對(duì)北部新區(qū)的政策支持所致。 石橋鋪—陳家坪：與輻射特定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的樓宇辦公區(qū)二十世紀(jì)九十年代初，為拓展重慶區(qū)域面積與產(chǎn)業(yè)功能，重慶市成立高新區(qū)，支持重慶西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 南坪：定義為南岸區(qū)商務(wù)副中心20世紀(jì)80年代，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在南岸設(shè)立，促進(jìn)了重慶城市南部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。216。 彈子石功能配套區(qū)承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級(jí)居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等。中心區(qū)域的輻射效能對(duì)中心地區(qū)內(nèi)外地位的提升，對(duì)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，具有非常重要的地位。n 大開放觀以中共中央政治局委員身份出任重慶市委書記的薄熙來，曾在公開場(chǎng)合鄭重強(qiáng)調(diào)，其到重慶的重任，就是“貫徹落實(shí)胡錦濤總書記做出的‘314’總體部署。項(xiàng)目建成后效果項(xiàng)目進(jìn)度及其它要求施工進(jìn)度方面，目前項(xiàng)目土建施工進(jìn)度到23層，包括地下5層及地上的18層，完成建筑面積50106平方米。二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析重慶最新規(guī)劃定位分析（1）連續(xù)性政策闡述在重慶直轄后的10年，經(jīng)歷了大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資及主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之三峽移民難題的破解，重慶市已基本具備了站在西部及全國(guó)舞臺(tái)，參與