【正文】 項(xiàng)目四至n 項(xiàng)目偏北向緊鄰重慶25中，與25中之間無市政道路相連。車道全長(zhǎng)300米，寬7米，上接新華路，在公園內(nèi)單行繞場(chǎng)地而下（局部在公園下穿），至西三街。如果項(xiàng)目周邊規(guī)劃道路能夠按時(shí)建設(shè)完成，則對(duì)項(xiàng)目交通可通達(dá)性有較大提高，對(duì)項(xiàng)目的輻射范圍的增強(qiáng)有直接影響。l 氛圍性弱項(xiàng)目所在新華路歷來形成了較低的形象，沒有形成中高端氛圍。解放碑CBD總體功能定位是：我國長(zhǎng)江上游地區(qū)的國際化商務(wù)活動(dòng)中心。這里歷來商貿(mào)興旺、金融集聚、通訊發(fā)達(dá)，中高檔酒店眾多，吃住行游購?qiáng)?，形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查甲級(jí)寫字樓物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查（1）租金及使用率情況項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平方米）租金（套內(nèi)元/月/平方米）出租率產(chǎn)權(quán)狀況投入使用年份重慶世界貿(mào)易中心10 8060%分零出售2005年重慶國際商務(wù)中心 7585%分零出售2005年重慶國際貿(mào)易中心 10080%分零出售2005年 8080%分零出售2004年大都會(huì)廣場(chǎng) 135100%開發(fā)商持有1998年小結(jié)：l 從建筑體量分析，解放碑各典型項(xiàng)目體量普遍在3萬平方米左右，只有超高層項(xiàng)目世界貿(mào)易中心達(dá)到10萬平方米；l 從項(xiàng)目檔次分析，大都會(huì)廣場(chǎng)租金最高，體現(xiàn)其最高的市場(chǎng)價(jià)值，這從其高端的入住客戶群體和高端的設(shè)施與服務(wù)也可以得到反映，代表城市頂尖的服務(wù)功能與總部功能；其次是國際貿(mào)易中心，其入住客戶群體的檔次是除大都會(huì)之外最高的。小結(jié)：l 除大都會(huì)持有之外，其余各項(xiàng)目均以出售方式運(yùn)營；l 目前投資者持有產(chǎn)權(quán)的出售價(jià)格均在10000元/平方米（建筑面積）之上，與其購買時(shí)8000元的價(jià)格相比，均有不同程度的增值；l 按目前市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，甲級(jí)寫字樓投資者的靜態(tài)投資收益率在9%左右。l 目前解放碑的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目經(jīng)過數(shù)年的運(yùn)作，均有較為理想的出租率，且出租率呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。樓層面積建筑面積1070平方米建筑面積1323平方米左右1200平方米約1600平方米配套設(shè)施餐飲，休閑中心，咖啡吧。電話線，寬帶接入系統(tǒng)。3部三菱高速電梯、2部貨梯原裝進(jìn)口日立電梯，高層4部、中層3部、底層4部、貨梯2部入住時(shí)間2004年9月2005年10月1999年1998年開發(fā)商英利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司渝亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶弘基物業(yè)發(fā)展有限公司（公司名稱變更）和記實(shí)業(yè)（重慶）有限公司　世貿(mào)中心重慶國際貿(mào)易中心重慶國際商務(wù)中心地址渝中區(qū)鄒容路渝中區(qū)民生路渝中區(qū)中華路業(yè)態(tài)專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓總建筑面積10萬平方米33303平方米。A塔寫字樓，B塔五星級(jí)酒店。健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、咖啡廳、商務(wù)中心、多功能廳、階梯會(huì)議廳。ADSL或光纜寬帶接入、電話線到戶，新視通系統(tǒng)，天翼通系統(tǒng)(無線上網(wǎng))，小靈通、聯(lián)通、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。入住時(shí)間2005年6月2005年6月　2005年8月開發(fā)商重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶聚富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶中發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司酒店物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析2005年末，重慶市共有星級(jí)賓館飯店189家，比上年增加21家。解放碑CBD是重慶酒店分布最為集中的區(qū)域，更是集中了全市檔次最高的五星級(jí)酒店如海逸酒店、萬豪酒店和洲際酒店。所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑商業(yè)、商務(wù)、娛樂休閑的心臟位置。u 洲際酒店項(xiàng)目名稱洲際酒店項(xiàng)目地址解放碑建設(shè)銀行大廈旁星級(jí)★★★★★開業(yè)時(shí)間2006年房間數(shù)338聯(lián)系電話89066888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格550元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、DDD電話、IDD電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、理發(fā)美容室、全部房間有寬頻上網(wǎng)、SPA、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室等。、外幣兌換服務(wù)、洗衣服務(wù)、中西餐廳、所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑核心商圈內(nèi)，旁有國貿(mào)大廈、世貿(mào)大廈和國際商務(wù)大廈等寫字樓。這說明重慶市酒店的供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在五星級(jí)酒店。COM5000高層36小結(jié)：l 除了下半城項(xiàng)目中馳半島薈景外，解放碑的公寓項(xiàng)目均較為久遠(yuǎn)，近期無在售公寓和住宅項(xiàng)目推出；l 單棟塔樓項(xiàng)目體量約在4—6萬平方米，而兩棟塔樓的項(xiàng)目體量則普遍在10萬平方米以上；l 公寓項(xiàng)目主要以高層形態(tài)為主，超高層形態(tài)較少。l 按目前市場(chǎng)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格計(jì)算，公寓投資者的靜態(tài)投資收益率約在5%—％左右。（4）典型公寓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表　帝都廣場(chǎng)中馳半島薈景—翠景閣合景聚融廣場(chǎng)地址解放碑五一路8號(hào)解放碑人民公園旁解放碑民生路民權(quán)路交點(diǎn)開發(fā)商重慶渝亞房地產(chǎn)開發(fā)建造有限公司重慶中馳置業(yè)有限公司重慶合景國際投資有限公司占地面積8600平方米2379平方米3720平方米總建筑面積137983平方米67207平方米物業(yè)類型高層高層高層樓層數(shù)A棟塔樓25層，B棟塔樓42層34層29層開盤時(shí)間車位數(shù)/95134總戶數(shù)1392956360面積區(qū)間42——215平方米34——71平方米43——111平方米主力戶型兩房、三房一房，兩房一房，兩房裝修標(biāo)準(zhǔn)清水清水清水套內(nèi)售價(jià)9000—11800元/平方米5790元/平方米8000元/平方米銷售率95％未開盤約98％萬吉廣場(chǎng)時(shí)代豪苑美力涵蓋了4400多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，20多家大型商場(chǎng)，近百個(gè)金融網(wǎng)點(diǎn)和證券交易所，還有500多家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會(huì)服務(wù)場(chǎng)所，成為重慶商業(yè)、商務(wù)最發(fā)達(dá)的極核地區(qū)，中高端消費(fèi)最密集的地區(qū)。銀泰百貨、迪康百貨的撤出就是最好的例證。目前該板塊是重慶最大的娛樂聚集地，檔次高、類別多、人氣旺、消費(fèi)能力強(qiáng)，成為區(qū)別與其他區(qū)域娛樂休閑場(chǎng)所的最大特征。u 專業(yè)市場(chǎng)目前解放碑形成了以小家電、裝飾材料、IT、人才為主的四大專業(yè)市場(chǎng)。由主力店太平洋百貨和獨(dú)立商鋪組成，經(jīng)營類別涉及國際名牌專賣店、時(shí)尚衣飾精品、眼鏡皮具、化裝品、珠寶首飾、運(yùn)動(dòng)用品此外有中西餐廳、美食廣場(chǎng)、電影院、真雪溜冰場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、酒吧、游戲中心及銀行等。 項(xiàng)目采取開發(fā)商持有形式，便于整體經(jīng)營和管理；252。帝都廣場(chǎng)投入使用后其商業(yè)部分一直處于空置狀況，使得解放碑商業(yè)繁華的特征在帝都廣場(chǎng)位置被打斷。 項(xiàng)目綜合品質(zhì)較高；252。潛在物業(yè)初步調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目影響（1）未來解放碑片區(qū)擬推出項(xiàng)目u 新華國際該項(xiàng)目位于重百大樓斜對(duì)面（較場(chǎng)口方向），由重慶新華書店集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司和重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合開發(fā)。該項(xiàng)目位于原國泰電影院，新世紀(jì)百貨對(duì)面，由政府和鵬潤(rùn)地產(chǎn)聯(lián)合打造?？傄?guī)模約197000平方米，總高度約357米，共計(jì)77層。占地55畝，為66萬平方米城市綜合體，地上55至80層，地下2至3層，由購物中心、5A級(jí)寫字樓、國際品牌酒店、高級(jí)公寓，四大建筑業(yè)態(tài)組合而成。 未來市場(chǎng)寫字樓均為專業(yè)的甲級(jí)寫字樓，檔次高；252。 預(yù)計(jì)2008年新華國際的寫字樓將面市。 公寓競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在產(chǎn)品檔次、設(shè)計(jì)的靈活性和物業(yè)服務(wù)等方面。l 國際大廈所在新華路片區(qū)處于解放碑CBD的邊緣地帶，周邊形象交差。但解放碑各檔次的公寓項(xiàng)目，投資者投資回報(bào)率都較低，約在5%，6%左右。根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位特征及市場(chǎng)特點(diǎn)，并結(jié)合我司開發(fā)對(duì)資本變現(xiàn)要求較高的戰(zhàn)略，對(duì)項(xiàng)目功能定位如下：l 商業(yè)部分，1—2層，定位于CBD特征的延伸及周邊配套型商業(yè)，引入銀行、超市、其它配套等。l 總部辦公企業(yè)：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部，包括制造業(yè)及服務(wù)業(yè)總部企業(yè)l 代表城市特征產(chǎn)業(yè)的企業(yè)：中高端的制造業(yè)企業(yè)，及高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè)，如制造業(yè)流通、銷售、代理、物流等企業(yè)l 具有聚集特性的知識(shí)型服務(wù)業(yè)企業(yè)：中高端的法律、咨詢、培訓(xùn)、信息、科技、傳媒、設(shè)計(jì)等企業(yè)（2）高檔公寓部分無論是過去狀況還是目前情況，解放碑片區(qū)都缺乏高端客戶的配套公寓，國際大廈應(yīng)有力抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，從硬件及管理上突出項(xiàng)目高端形象。此類客戶積累較多資金，但鑒于投資環(huán)境不佳、自身動(dòng)機(jī)或其它原因，并不進(jìn)行實(shí)業(yè)或服務(wù)業(yè)經(jīng)營，投資具有較大前景的物業(yè)項(xiàng)目是他們的選擇之一。且由于自己長(zhǎng)期居住及來重慶家人探親的原因，都需要有高端的生活居所作為配套。目前解放碑地區(qū)的很多住宅公寓以轉(zhuǎn)化從商務(wù)公寓的形式，機(jī)構(gòu)或者個(gè)人持有，其看好解放碑的投資價(jià)值。小結(jié)：項(xiàng)目為單體樓，主要可售部分為精裝修公寓和寫字樓，共有6萬多平方米，其次為商業(yè)和車庫。由于已經(jīng)辦理好建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，則前期費(fèi)用部分降低。項(xiàng)目工程進(jìn)度安排施工進(jìn)度計(jì)劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月項(xiàng)目交接完成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前期工程費(fèi)、規(guī)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程至封頂　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　砌筑、抹灰、樓地面、門窗及木裝飾工程、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修等　　　　　　　　　　　　　　　公建環(huán)境　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　驗(yàn)收、物管移交、業(yè)主交房小結(jié)：項(xiàng)目目前施工到23層，其中地下5層，地上18層?，F(xiàn)金支出表項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金支出表時(shí)間進(jìn)度　2008年2009年2010年　76923 總支出（含所得稅）36402 16033 24488 支出進(jìn)度70333 總費(fèi)用（不含所得稅）36402 16033 17899 　　土地25992 25992 　　　前期2193 2193 　　　土建16444 6389 5450 4604 　配套、安裝10254 　4102 6152 　環(huán)境219 　219 　　公建219 　219 　　不可預(yù)見費(fèi)1106 369 369 369 　管理費(fèi)用1129 376 376 376 銷售費(fèi)用2417 328 878 1211 財(cái)務(wù)費(fèi)用4800 　2400 2400 營業(yè)稅金及附加5560 755 2019 2786 企業(yè)所得稅6590 　　6590 注：土地款于2008年整體購買項(xiàng)目時(shí)一次性支付，具體數(shù)值見投資估算表對(duì)土地價(jià)格的計(jì)算；由于項(xiàng)目前期工程費(fèi)及報(bào)建費(fèi)主要集中在前期，故前期費(fèi)用按2008年全額支付計(jì)；土建工程已支付成本按4008萬計(jì)算,主體工程成本按照800元/每平方米計(jì)算，主體工程成本按月均攤。不可預(yù)見費(fèi)用3年均攤。企業(yè)所得稅以25%計(jì),2010年項(xiàng)目總結(jié)算時(shí)上繳。商業(yè)可售面積為12956平方米，定于2010年4月開始銷售，年底全部售完，銷售周期為9個(gè)月。項(xiàng)目損益項(xiàng)目損益計(jì)算總收入總建筑面積單價(jià)（元/平方米)可銷售建筑面積總價(jià)（萬元）計(jì)容積率建面單價(jià)（元/平方米）備注　　　　　　總銷售收入8820 　96692 11077 　精裝修公寓部分900031941 28747 　　寫字樓1000034991 34991 　　商業(yè)部分　　29381 　　其中：1—2層商業(yè)250009946 24865 　　59—62層商業(yè)150003011 4516 　　車庫部分（單價(jià)*車位數(shù)）80000447 3573 　　總成本(不含所得稅）6416 　70333 8057 　稅前利潤(rùn)　　26359 　　企業(yè)所得稅（按25%計(jì)）　　6590 　　稅后利潤(rùn)1803 　19769 2265 　稅后成本利潤(rùn)率　　%　稅后利潤(rùn)/總成本稅后銷售利潤(rùn)率　　%　稅后利潤(rùn)/總收入注：在此假定公司并不持有物業(yè)，可銷售部分全部進(jìn)行銷售。由于收購項(xiàng)目的特殊性，即開發(fā)報(bào)建流程大為縮短，銷售速度提前，加之項(xiàng)目自身具備較高的贏利水平，故實(shí)現(xiàn)了高內(nèi)部收益率（50%），遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)報(bào)酬率。 項(xiàng)目臨街退距形成一個(gè)區(qū)域特