【正文】 季度施工面積(萬(wàn)㎡)新開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡)竣工面積(萬(wàn)㎡)銷售面積（萬(wàn)㎡）第一季度437第二季度296增長(zhǎng)比%%%%3）煙臺(tái)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格指數(shù)商業(yè)路段商鋪售出均價(jià)商鋪出租均價(jià)代表性商鋪物業(yè)租/售均價(jià)南大街東部一線（暫時(shí)無(wú)商鋪物出售）300600元/m2/南大街中部一線（暫無(wú)商鋪物業(yè)出售）14002000元/m2獨(dú)立臨街鋪面價(jià)在8001000元/m2左右商鋪物業(yè)均價(jià)在13001500元/m2南大街購(gòu)物城租金均價(jià)在1500元/m2，南大街名品服裝商城1300元/m2海港路商圈暫時(shí)無(wú)商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤(rùn)隆大廈預(yù)值均價(jià)在1萬(wàn)元2萬(wàn)元/m2左右租金均價(jià)在8001200元/m2左右新步步高購(gòu)物中心鋪?zhàn)馑叫∶娣e租金在1200元//m2左右，大面積租金（100m2以上，均價(jià)在1500元/m2左右“三站”商圈售價(jià)可分為二類水平一類水平在2萬(wàn)元/m2租金均價(jià)在1000元/m2左右東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價(jià)在2萬(wàn)元/m2左右。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能力，實(shí)現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。結(jié)合福海路的整體改造，大力實(shí)施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對(duì)縣府街進(jìn)行全面的燈光工程改造，營(yíng)造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔次。工業(yè)。從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。本版塊容納總戶數(shù)約5400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?6200人。大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一地段，如宋家疃、欒家疃、姜?jiǎng)㈩?、鹽場(chǎng)村等。此類區(qū)域商圈歷史發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力巨大。 地塊處于福山高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與新興生活區(qū)的連接處隨著多個(gè)大型住宅小區(qū)與此項(xiàng)目毗鄰而建，使得這里的富人聚居趨勢(shì)日益明顯，消費(fèi)力也不斷上升?！?舊城改造，新商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，政府大力支持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使新一輪的造城運(yùn)動(dòng)在煙臺(tái)市拉開(kāi)帷幕，經(jīng)新一輪城市區(qū)域定位后的福山區(qū)政府對(duì)能影響福山區(qū)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的新興房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)必定大力支持。產(chǎn)品創(chuàng)新的前提是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新，而實(shí)行了的產(chǎn)品創(chuàng)新又需要有迎合和引導(dǎo)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理的維護(hù)。在創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念下，開(kāi)發(fā)商需積極主動(dòng)地整合多種有效資源進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣?；蛴挚梢苑g為“事情發(fā)生進(jìn)行時(shí)”。五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位為新世紀(jì)的新福山打造具有城市區(qū)域中心的地標(biāo)式復(fù)合業(yè)態(tài)物業(yè)本案的地塊具備開(kāi)發(fā)高尚商業(yè)物業(yè)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場(chǎng)仍需塑造鮮明個(gè)性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢(shì)贏得目標(biāo)客戶追捧。以量化打分的形式保證每個(gè)單位的價(jià)格質(zhì)素比能夠均衡，避免出現(xiàn)部分單位因價(jià)格低估而暢銷、部分單位因價(jià)格譏估而滯銷，而這些滯銷單位最終不得不講降價(jià)造成銷售損失。（具體整體規(guī)劃布局修改建議詳見(jiàn)景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）第二章：項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過(guò)程顯得更加順暢和輕松愉快。 界定次主力店招商對(duì)象：如整個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目必須要有一個(gè)能吸引人流與起到外部品牌宣傳作用、內(nèi)部成本壓制作用的大型主力店的話，次主力店的意義就是在于定位與增強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目各層空間的經(jīng)營(yíng)特色和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)（大型主力店僅僅代表的是商場(chǎng)一部分的經(jīng)營(yíng)面積，其“旺場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)特色影響力和賣點(diǎn)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目其他層或內(nèi)部面積產(chǎn)生較大的良性影響。在大型項(xiàng)目前期招商計(jì)劃中，就必須按照項(xiàng)目整體的定位，去界定全程招商模式。3大景觀廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)據(jù)我司調(diào)研，在整個(gè)福山片區(qū)板塊內(nèi)，除舊城老城區(qū)有一民眾文化廣場(chǎng)外，整個(gè)福山區(qū)并無(wú)大型市民文化主題廣場(chǎng)，而擁有3個(gè)主題廣場(chǎng)近兩萬(wàn)綠化廣場(chǎng)面積的本項(xiàng)目廣場(chǎng)正是賣點(diǎn)所在。所以，我們?cè)谑袌?chǎng)定位、在形象定位與在主題和發(fā)展等定位上都擬定了一個(gè)較高的戰(zhàn)略起點(diǎn)高度，以求最大限度適應(yīng)市場(chǎng)，而且不僅僅是要適應(yīng)現(xiàn)有市場(chǎng)，更重要的是預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)空間提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)與產(chǎn)品的綜合素質(zhì)以經(jīng)營(yíng)“精品”產(chǎn)品、“品牌”產(chǎn)品、“文化”產(chǎn)品的高素質(zhì)定位，走普及型附帶中高檔的綜合路線從而創(chuàng)造市場(chǎng)，跳離競(jìng)爭(zhēng)線。方案2：（偏向品牌延續(xù)、整體復(fù)合概念）福山新城市中心 7UP生活實(shí)時(shí)演繹（或次主力） 福山所謂“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”就是以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更優(yōu)的管理服務(wù)，針對(duì)特定的消費(fèi)需求客戶群，打造特定的具有市場(chǎng)差異性、長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)能力的產(chǎn)品，成為福山區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者！本案的市場(chǎng)定位為：集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、居住為一體的城市區(qū)域中心關(guān)鍵詞匯解釋：城 市：以城市級(jí)的戰(zhàn)略高度為起點(diǎn)。因此，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本案成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另一方面，在福山區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)，市場(chǎng)與消費(fèi)者對(duì)此類型商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求逐漸強(qiáng)烈和突現(xiàn)。在慎密的市場(chǎng)調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)市福山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類與行業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業(yè)發(fā)展格局無(wú)異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質(zhì)到精神生活的各個(gè)層面與領(lǐng)域。此類項(xiàng)目多以購(gòu)買為主，屬個(gè)人經(jīng)營(yíng)較多，售價(jià)相對(duì)較底，回報(bào)較為穩(wěn)定。另有一部分90㎡、100㎡左右的戶型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所占比例均不大，戶型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯(cuò)層，如東華新苑、永福苑等。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟(jì)能力都普遍偏高。工業(yè)企業(yè)：韓國(guó)工業(yè)園、北極星電子、康樂(lè)達(dá)食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車內(nèi)飾件、捷林達(dá)通用齒輪箱、首鋼機(jī)加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實(shí)業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調(diào)、大三元食品、萬(wàn)盛IT工業(yè)園、愛(ài)特潤(rùn)滑油、華鑫精細(xì)化工、矢崎汽配等截止2003年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約35000人。糧經(jīng)產(chǎn)值比1 ：。6月底前完成產(chǎn)業(yè)區(qū)、發(fā)展區(qū)及西拓區(qū)部分綠化工程。藍(lán)（村）煙（臺(tái)）鐵路縱貫?zāi)媳?，境?nèi)有4處鐵路客貨站；規(guī)劃建設(shè)中的德龍煙鐵路橫貫?zāi)媳薄Ｉ虡I(yè)的再興起將給房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)和力量。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于在食品和一般日用品的一次性購(gòu)足商店中的低價(jià)購(gòu)物，而是要求在具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的商店中買到時(shí)尚和個(gè)性化的商品。政策環(huán)境中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革2004年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，各項(xiàng)土地政策的出臺(tái)、銀行緊縮銀根、開(kāi)發(fā)門檻提高等因素給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革。中國(guó)加入WTO后國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的政策環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn)第一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體不足依然沒(méi)有改變。回歸的第一臺(tái)階是4000～5000米的綜合性超市，第二臺(tái)階是2000～3000米的生鮮加強(qiáng)型食品超市。第十、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 20222 元?！靶腋＞怕　鄙倘κ蹆r(jià)可分為三類水平一類水平在3萬(wàn)元/㎡㎡三類水平在50008000元/㎡租金均價(jià)在500元/㎡左右九隆內(nèi)商鋪目前租均價(jià)1000元/㎡左右4）煙臺(tái)重點(diǎn)商業(yè)價(jià)值地段劃分地段區(qū)域心理認(rèn)同程度水平商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象價(jià)值類評(píng)估南大街東部區(qū)域中等商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨(dú)撐局面，商業(yè)形象屬于中等商業(yè)氛圍不強(qiáng)三類價(jià)值人氣人流不強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較弱南大街中部靠近海港路一線高商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購(gòu)的氛圍，初具一站式購(gòu)物的模式一類價(jià)值人流量相對(duì)較商業(yè)價(jià)值較好海港路商圈高商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特業(yè)，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象一類價(jià)值人流量大，而且品牌商家在此坐陣商業(yè)價(jià)值高三站商圈較高商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力二類價(jià)值人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前暫相對(duì)缺乏更強(qiáng)的吸引力“幸福九隆”商圈中等商業(yè)氛圍尚未形成,建設(shè)中的九隆廣場(chǎng)和城市財(cái)富廣場(chǎng),將提升這一帶的商業(yè)價(jià)值,形象定位中高檔二類價(jià)值人流量大,但周圍環(huán)境零亂、區(qū)域板塊的整體規(guī)劃還不到位，商業(yè)價(jià)值待究據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前本市正在實(shí)施的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)100多萬(wàn)平方米（將在明后2年推向市場(chǎng)），在如此較短的時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)出眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可見(jiàn)本市商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強(qiáng)勢(shì)。按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（五）城市管理。企業(yè)總數(shù)1034個(gè)。從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，且交通并不是很便利，相對(duì)來(lái)說(shuō)到開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些，因此在消費(fèi)區(qū)域的選擇上寧愿選擇開(kāi)發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個(gè)體私營(yíng)戶較為集中，在購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣上，對(duì)價(jià)格的承受能力普遍不高，消費(fèi)較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費(fèi)需求。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問(wèn)題，推進(jìn)步驟緩慢。此類型物業(yè)在百貨大樓附近較為明顯，此片區(qū)商鋪90%以上為出租，租金較為昂貴，但更高的商業(yè)回報(bào)卻令無(wú)數(shù)商家樂(lè)此不疲。同時(shí)項(xiàng)目西邊為大型的產(chǎn)業(yè)區(qū)，和二為一，必將會(huì)帶來(lái)大量的流動(dòng)消費(fèi)人群，強(qiáng)大的消費(fèi)支撐是此項(xiàng)目運(yùn)行的關(guān)鍵所在。在未來(lái)本項(xiàng)目招商與包裝推廣上將較為容易能爭(zhēng)取政府的招商引資協(xié)助和各項(xiàng)優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。因此，項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立應(yīng)在作好項(xiàng)目前期發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。機(jī)遇市場(chǎng)定位開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)品包裝與推廣需求客戶優(yōu)秀產(chǎn)品品牌形象最大化效益持續(xù)發(fā)展支持點(diǎn)之一：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，本項(xiàng)目在此市場(chǎng)定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抄襲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保持領(lǐng)先的地位。在此概念中，UP被譽(yù)意為一種生活方式的提升、生活方式的“喜”，或正在轉(zhuǎn)變的生活方式進(jìn)行時(shí)。因此，在確定產(chǎn)品定位之后，需要確立產(chǎn)品制勝的支撐要素。量化打分保證價(jià)格質(zhì)素比的合理性，通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售均衡。所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開(kāi)業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。），并消彌大型主力店租金較低的不利因素，起到平衡項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)特色點(diǎn)綴。”，一個(gè)租售兩旺的大型商業(yè)項(xiàng)目，除了有大型商家的號(hào)召力作支持外，還需要有其他的一大批小商戶作支持。第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、規(guī)劃可修改原則根據(jù)我司詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研論證，我司建議在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)控制上應(yīng)該做到以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能產(chǎn)出的效益最大化效果為恒定項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容可調(diào)整性的大前提原則。對(duì)于同樣擁有一樣的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)，其它項(xiàng)目已較本項(xiàng)目已先走一步，若本項(xiàng)目無(wú)差異性優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)營(yíng)定位上不能“做大、做精、做強(qiáng)”，則不能使目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目有一定的了解，難以在整體市場(chǎng)上脫穎而出，對(duì)本項(xiàng)目的推廣與經(jīng)營(yíng)造成一大影響。7UP：能生活在福山區(qū)內(nèi)最具規(guī)模的復(fù)合生活社區(qū)而上升的生活高度和喜慶。所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)將：將——引爆福山商業(yè)革命它必然——改寫福山零售商業(yè)格局它必然成為——福山21世紀(jì)商業(yè)示范工程它必然肩負(fù)——推動(dòng)福山城市區(qū)域大型商業(yè)復(fù)合化進(jìn)程重任以上的組合：新世紀(jì) 新福山四、項(xiàng)目概念主題定位本案的概念主題定位為：方案1：（稍偏向推廣住宅概念）（主 力） 福山通過(guò)對(duì)市場(chǎng)分析，我們選擇了“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”作為本案市場(chǎng)定位指導(dǎo)原則。項(xiàng) 目 公 司品 牌 形 象產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)實(shí)力開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)資源整合公司業(yè)績(jī)企業(yè)文化二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)社會(huì)效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品創(chuàng)新品牌化差異化