【正文】 大樓，十兆到桌面的能力，實現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。2）開發(fā)進度。季度施工面積(萬㎡)新開工面積(萬㎡)竣工面積(萬㎡)銷售面積（萬㎡）第一季度437第二季度296增長比%%%%3）煙臺重點商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價格指數(shù)商業(yè)路段商鋪售出均價商鋪出租均價代表性商鋪物業(yè)租/售均價南大街東部一線（暫時無商鋪物出售）300600元/m2/南大街中部一線（暫無商鋪物業(yè)出售）14002000元/m2獨立臨街鋪面價在8001000元/m2左右商鋪物業(yè)均價在13001500元/m2南大街購物城租金均價在1500元/m2，南大街名品服裝商城1300元/m2海港路商圈暫時無商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤隆大廈預(yù)值均價在1萬元2萬元/m2左右租金均價在8001200元/m2左右新步步高購物中心鋪租水平小面積租金在1200元//m2左右，大面積租金（100m2以上，均價在1500元/m2左右“三站”商圈售價可分為二類水平一類水平在2萬元/m2租金均價在1000元/m2左右東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷售均價在2萬元/m2左右。中觀房地產(chǎn)市場概況1）房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策法規(guī)《煙臺市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。二、中觀環(huán)境簡析中觀（煙臺市）經(jīng)濟環(huán)境2003 年，煙臺市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1316 億元，全年完成境內(nèi)財政收入 億元，地方財政收入 億元。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象，而且造成了浪費土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問題。2003年超市的規(guī)模會從大小兩極向中間回歸。第三、中國商業(yè)零售業(yè)徹底對外開放今年１２月１１日，我國將結(jié)束對世貿(mào)組織的保護承諾，從明年起外商企業(yè)將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制，徹底對外開放，商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展機會。在土地、資金、消費需求等多個市場因素的影響下，在國家出臺系列政策規(guī)范的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)正面臨空前的“洗牌過程”城市運營是開發(fā)商綜合實力的體現(xiàn)，也是開發(fā)商做強做大的戰(zhàn)略目標。另外，中國的高投資率有高儲蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備更新改造、城市化帶動的住房建設(shè)和汽車消費等將長期拉動投資增長。四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 天府街以北 天府街到縣府街 縣府街以南五、區(qū)域交通/人流狀況與未來走勢六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動態(tài)分析住宅福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析：第三章 項目地塊分析一、 項目地塊的區(qū)位價值二、 地塊價值標號分析第四章 項目開發(fā)條件分析（略）一、項目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略；三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作；第五章 項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用二、項目劣勢尋找與應(yīng)對三、項目機會把握與應(yīng)用四、項目威脅預(yù)警與回避第六章 項目投資風(fēng)險分析（略）一、項目風(fēng)險性提示二、市場經(jīng)濟政策風(fēng)險三、項目資金運作的風(fēng)險四、項目市場運作風(fēng)險五、項目開發(fā)周期風(fēng)險與項目銷售周期風(fēng)險第二部分：項目定位篇第一章 項目核心價值體系的建立一、項目核心競爭力分析二、項目核心價值體系的建立三、項目核心價值體系的實施策略第二章: 項目的定位研究一、項目市場定位二、項目形象定位三、項目發(fā)展定位四、項目概念主題定位五、項目產(chǎn)品定位六、項目經(jīng)營定位七、項目價格定位八、項目開發(fā)商定位：第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項目總體規(guī)劃設(shè)計建議一、規(guī)劃可修改原則第二章：項目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議第三章、項目招商一、立體的招商組合 界定主力店招商對象 界定次主力店招商對象 界定二次招商對象與分類二、提前界定的招商政策招商時機選擇招商比例關(guān)系有意識選擇商戶經(jīng)營類別與商場定位品牌準入制度的恒定三、商業(yè)管理公司的介入商業(yè)管理基本職能 商場招商代理 統(tǒng)一開業(yè)計劃 規(guī)范經(jīng)營方向 組織宣傳推廣活動 建立和維護商場品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 制止惡性競爭 杜絕假冒偽劣商品 處理投訴第一部分：市場研究篇第一章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及判斷一、宏觀環(huán)境簡析宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究1）經(jīng)濟環(huán)境更加公平與合理。尤其是土地公開招、拍、掛的市場交易方式，更需要有專業(yè)的管理團隊來運作項目。8．31大限后，全國的1萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，5年內(nèi)將有8000多家倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組。2001年，每家連鎖百強企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達到了169家，2003年為204家。第六、購物中心的發(fā)展將開啟中國大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的未來。如果按照每平方米保本銷售額８０００元左右計算，即要達到２４００多億元零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營。調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā)，錯位經(jīng)營。前8個月, %；, %。2）本市房地產(chǎn)市場總體供求及現(xiàn)狀第二季度與第一季度對比數(shù)據(jù)本年度第一季度施工面積437萬平方米。第二章、項目市場調(diào)研一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟總量福山區(qū)位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國首批14個沿海開放城市煙臺市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。同三高速公路、煙臺繞城高速公路等6條國家級、省級公路穿境而過，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車里程287公里。10月底前完成河濱路北延至同三高速工程。（三）景觀工程。（七）基礎(chǔ)設(shè)施工程。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場340個，奶牛存養(yǎng)量3000頭。至2003年底，包括 3 家跨國公司投資項目在內(nèi)，福山高新區(qū)內(nèi)共落下十幾個國家和地區(qū)的投資項目 290個，投資總額90億人民幣。2004年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準入門檻，相當一部分企業(yè)開始在此版塊建廠準備入駐。天府街到縣府街舊有村落居民區(qū)：鹽場村、宋家疃、姜劉疃、城西村、城里村等。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?/4，這部分人群的消費能力較強，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。從目前總供應(yīng)量來看，70、80㎡戶型占總供應(yīng)量的60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。3） 居住區(qū)域簡析從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。富盛商城德生蚨置業(yè)有限公司在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為2500平方米環(huán)宇小區(qū)商住樓煙臺環(huán)宇實業(yè)公司在建/在售，一期已正常營業(yè)，二期已銷售90%左右，總建為15000平方米。同時社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。特點：目前此類型的商鋪承擔的風(fēng)險較高，因為它需要發(fā)展商進行準確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，從而導(dǎo)致了項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營。以下幾項劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。3號為北側(cè)與電信路交接處，永達街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。隨著煙臺市政府的新一輪造城運動的新城市規(guī)劃藍圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項目啟動得到長足的發(fā)。而本案的規(guī)模有力地支持了項目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進行。而項目的核心價值體系的建立是一項嚴密的系統(tǒng)工程，需要有效的計劃和控制。③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價值體系引爆市場的導(dǎo)火線。區(qū) 域：目標準確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域為基礎(chǔ)，輻射周邊地區(qū)。（形象）營銷定位項目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續(xù)的推廣與經(jīng)營提供了具有強大生命力與競爭力的核心表現(xiàn)主題：福山城市區(qū)域中心之窗簡稱福山新城市之窗福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點；城市之窗：定格區(qū)域后，表達本項目為福山區(qū)域城市的對外展示的一個窗口，亦同時代表著本項目并非單一的商業(yè)項目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。新城市中心 7喜生活時尚演繹（或次主力） 福山1UP：便利性購物、緊跟潮流性購物的區(qū)域性商業(yè)格局提升與喜慶。富豪五星級人居典范主題的詮釋：最直截了當?shù)恼故卷椖康母拍钪黝}定位，概念主旨在灌輸整體區(qū)域性高度與優(yōu)勢?！?市場導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場獲得更大的利潤和發(fā)展空間。以日常性質(zhì)的社區(qū)便利型商品，附帶輻射整個區(qū)域的中高檔品牌精品，配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費品七、項目價格定位定價原則低開高走：為在開盤初期制造轟動效應(yīng)、聚集有效人其，同時也為了體現(xiàn)客戶在不同時期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險回報，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。主動預(yù)防：在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場狀況分析可能會有些單位成為滯銷點。修改建議：三位一體的大型區(qū)域城市廣場富豪城市社區(qū)商業(yè)中心廣場+富豪城市花園廣場+富豪TOPONE購物中心廣場（南公建） （核心社區(qū)） （北共建）福山一、立體的招商組合主力店的進駐在現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)泛濫之時已被譽為靈丹妙藥，甚至為許多開發(fā)商和策劃公司譽為救命稻草。 界定主力店招商對象（大型零售業(yè)態(tài)、大型百貨業(yè)態(tài)、大型專業(yè)市場業(yè)態(tài)、大型零售業(yè)態(tài)+大型百貨業(yè)態(tài)式的雙主力店業(yè)態(tài)等等），依靠大型主力店的市場形象與品牌號召力突破市場，有效宣傳。）主力店招商、次主力店招商后，將非強勢品牌與民間游資（投資者與意向經(jīng)營者）吸納的手法達到商業(yè)項目未經(jīng)營，但二次招商已有序進行的良好效果。）注意而達到旺場旺租的基礎(chǔ)目的。不少商業(yè)項目開發(fā)商在項目對外認購與銷售之前，都密鑼緊鼓的尋找合適的大型商戶作為號召，以求在銷售推廣前期和二次招商前期打響項目知明度，有效促進項目的銷售推廣與二次招商工作的開展進行。而項目地塊中央的居住核心社區(qū)則在東西兩區(qū)設(shè)置獨立出口，形成區(qū)內(nèi)小組團圍合式設(shè)計，在提高整體區(qū)域檔次同時，亦不傷害核心社區(qū)的業(yè)主利益。付款方式：建議給予多種靈活的付款方式，給客戶更多的選擇機會。價質(zhì)均衡：根據(jù)市場接受程度量化樓層差別，具體指標包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。創(chuàng)新是超前性，差異性和市場導(dǎo)向性的基礎(chǔ)，同時又受其控制。并模仿廣東碧桂園“給你一個五星級的家”的區(qū)域高端定位概念，概括了本項目具體的區(qū)域位置與檔次和品位高度，而主要潛在可發(fā)散訴求點為“人居典范”，借以“人門居住生活的典范”此一生活方式，發(fā)散出本項目打造的諸如：購物方式、休閑、娛樂、飲食、居住的本項目復(fù)合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。3UP：主題式園林生活、福山片區(qū)內(nèi)獨有大型廣場的生活環(huán)境提升與喜慶。新城市中心 7啟生活實時演繹主題的詮釋：UP：在英語里是多意詞，其中一個意思為“向上”而另外一種意思為量化詞語，意思為上漲或升高、提升、趕上。互動組合形象定位互動系統(tǒng)：復(fù)合式體驗對外展示形象生態(tài)主題公園高品位享受三、項目發(fā)展定位在細致的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實現(xiàn)本案經(jīng)濟效益和社會效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個項目的最大價值，并與福山區(qū)乃至整個煙臺的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個商貿(mào)推進平臺，力求把這個平臺建設(shè)成為福山區(qū)首個真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復(fù)合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標志性物業(yè)。在這個市場定位下，“目標集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋：以區(qū)域內(nèi)沒有的高品位、高性價比產(chǎn)品贏得整個區(qū)域市場的客戶并對外進行輻射