【正文】 點(diǎn)的處理，保證各層次的生活空間具有相對完整的活動(dòng)領(lǐng)域。( m2） 規(guī)劃理念及原則 ①規(guī)劃理念：福盛地產(chǎn)秉承“傾心打造，用心經(jīng)營，全心服務(wù)”的開發(fā)理念，致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體等投資、開發(fā)與運(yùn)營。 “五通”條件。 ⑥提高銷售人員的營銷水平，增強(qiáng)分析市場行情和摸透顧客心理的能力，講究談判藝術(shù)，通曉營銷術(shù)。 ①增強(qiáng)品牌意識(shí)，實(shí)施“質(zhì)量加服務(wù)”的營銷戰(zhàn)略建設(shè)中把好質(zhì)量關(guān)，營銷中提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，推出公司品牌。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的原材料鋼材、水泥等建材的提價(jià)，土地招、拍、掛后成本的提升以及設(shè)計(jì)規(guī)范條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及產(chǎn)品品質(zhì)的提升等將從成本上影響著房價(jià)商業(yè)店面價(jià)格；因此，武清未來的房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，房價(jià)上漲帶動(dòng)商業(yè)店面價(jià)格上漲，因此，未來房價(jià)將更加趨于理性，增幅趨于平緩。由市區(qū)向周邊分散轉(zhuǎn)移。同時(shí)，項(xiàng)目采用全室內(nèi)集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費(fèi)體驗(yàn)，讓所有消費(fèi)都處在舒適的環(huán)境中。1:1打造武清主流戶型實(shí)景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產(chǎn)品推向市場；讓家裝消費(fèi)者最真實(shí)的看到裝修效果。 該項(xiàng)目的建設(shè)不僅能改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而且會(huì)有力推動(dòng)城市繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目是武清區(qū)獨(dú)一無二的，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購物消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPING MALL。公司不設(shè)董事會(huì)，只設(shè)立一名執(zhí)行董事，趙茂灼先生為法定代表人。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實(shí)木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗(yàn)館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場，提升城市消費(fèi)形象；項(xiàng)目主體采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風(fēng)格簡約大氣；大型高清LED電子顯示屏、手扶電梯、垂直貨梯、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置，全面提升物業(yè)品質(zhì)。 公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。項(xiàng)目擁有世界500強(qiáng)的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場、歐亞風(fēng)情酒吧街、娛樂美食街四大主題業(yè)態(tài)組成；項(xiàng)目引入Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。 該項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)健全，資金來源明確，實(shí)施有保障。家居體驗(yàn)館同時(shí)引進(jìn)專業(yè)裝飾顧問團(tuán)隊(duì)為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)出謀劃策。2013年前，武清區(qū)累積交房量可達(dá)40萬套，將產(chǎn)生400億家裝消費(fèi)市場。未來幾年，武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。商業(yè)定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。 ②在正面報(bào)道和營銷上與政府部門適當(dāng)配合樹互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。 ⑦爭取與銀行合作，獲取較大額度的產(chǎn)權(quán)抵押貸款，使購房者能夠分期付款，減輕負(fù)擔(dān)。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時(shí)方便引入。福盛盈門總投資7個(gè)億，打造環(huán)渤海區(qū)域高檔家居裝飾廣場。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。 2豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場地良好的排水，減少土方工程量。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。②每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證商家用戶生活用水質(zhì)量。 ②水源：用水由自來水公司供給，市政給水管網(wǎng)(DN800)通過，商業(yè)區(qū)水源可從此引入。 ②本工程開閉所及變配電室部分由供電部門設(shè)計(jì)。系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按550MHZ傳輸，分配方式按分支配方式設(shè)計(jì)，用戶接收信號按68177。 ②引下線采用柱內(nèi)直徑大于16mm的主筋兩根。該項(xiàng)目配套定點(diǎn)垃圾收集箱多處，服務(wù)半徑不超過70米?；馂?zāi)時(shí)各消火栓箱內(nèi)均可啟動(dòng)消防泵，泵房內(nèi)也可就地啟動(dòng)。水池、水泵房設(shè)置在地下室，．設(shè)置二臺(tái)DLl00*3型立式水泵，一用一備。 店前路結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)保證6米的機(jī)動(dòng)車通行寬度，可確保消防通道暢通。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。 開展多種形式的便民有償服務(wù) 要全方位為提供全方位的有償服務(wù)，讓購物人感到方便、放心。 ⑥％計(jì)。③銷售價(jià)格是通過對天津市武清區(qū)目前周邊商城銷售價(jià)格的調(diào)查與對比分析，綜合考慮地段差價(jià)與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。2014年完成一期銷售計(jì)劃的100%，一、二季度各完成銷售10%，三、四季度各完成銷售,15%并隨著武清區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。第十二章 綜合評價(jià) 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，因而項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地改善區(qū)域的面貌，促進(jìn)商貿(mào)業(yè)的繁榮；項(xiàng)目建成后，武清形成一個(gè)新型商業(yè)綜合體，同時(shí)可充分提高土地資源利用率，具有良好的社會(huì)效益。 鑒于上述原因，項(xiàng)目的建設(shè)過程中，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。 第十一章 主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的王要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目的技采經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。⑤銷售費(fèi)用按銷售收入的1％估算。 ⑧漲價(jià)預(yù)備費(fèi)根據(jù)計(jì)算建設(shè)期分年度投資計(jì)劃，采用復(fù)利方法，％。 物業(yè)管理公司在實(shí)施上述服務(wù)的過程中要切實(shí)加強(qiáng)管理，其主要措施是建立健全的規(guī)章制度，并嚴(yán)格落實(shí)，以確保國家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，規(guī)范服務(wù)人員的行為，明確服務(wù)對象的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)要加強(qiáng)對服務(wù)項(xiàng)目的市場預(yù)測，并注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響日后物業(yè)管理的開展。 安全 人防按照人防有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立人防地下室。 消防貯水300 m3。消火栓口徑①19mm，襯膠尼龍帶長25m，啟動(dòng)消防按鈕指示燈一辦，鋁合金框、玻璃門面。規(guī)劃中的住宅間的組團(tuán)綠化點(diǎn)