【正文】 長(zhǎng)最快的一年；人均地區(qū)生產(chǎn)總值 14657元，增長(zhǎng) 15%。 本項(xiàng)目將建成 X縣 的商業(yè)航母，為 X縣 城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購(gòu)物場(chǎng)所。X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 “金 正 廣 場(chǎng)” 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 0 一三年七月 五號(hào) X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總 論………………………………………………………… 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性…………………………………… 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析…………………………………………… 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件…………………………………………… 第五章 工程設(shè)計(jì)方案………………………………………………… 第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………… …………………… 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)……… ………………………………………… 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置…………………………………… 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案…………………………… 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度………………………………………………… 第十一章 投資估算與資金籌措……………………………………… 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)…………………………………………………… 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)…………………………………………………… 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 第十五章 可行性研究結(jié)論……………………… …………………… 附件及附圖 ： 1．項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2．項(xiàng)目地理位置圖； 3．總平面圖； 4．地下一層平面圖； 5．首層平面圖； 6．二層平面圖； 7．三層平面圖； 8．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱(chēng) ： X廣場(chǎng) 二、建設(shè)單位： X實(shí)業(yè) X有限公司 三、法人代表： X 實(shí)業(yè) X有限公司 注冊(cè)資金 4000萬(wàn)元，是 X 縣最具實(shí)力的房產(chǎn) 投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會(huì)穩(wěn)定。地方一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) %；財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn)超百億元，達(dá)到 111 億元，增長(zhǎng) %。本項(xiàng)目的實(shí)施是江蘇鹽城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一環(huán)，將促進(jìn)規(guī)劃的實(shí)施，以及項(xiàng)目區(qū)商業(yè)發(fā)展。 三、勞動(dòng)帶動(dòng)企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入 隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)日益一體化，各國(guó)市場(chǎng)之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密，彼此之間的影響日益增大，這不 僅是國(guó)際市場(chǎng)變得更加復(fù)雜，而且導(dǎo)致了國(guó)際市場(chǎng)的多變性，在這種市場(chǎng)行情下要獲得規(guī)模效益必須采取多樣化彈性營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)擴(kuò)大產(chǎn)品銷(xiāo)售。大潤(rùn)發(fā) X 店設(shè)有各類(lèi)崗位 500 個(gè)左右，含管理崗位和普通員工崗位，加之廠(chǎng)方駐店代表500 人左右，單店能提供近 1000 個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。預(yù)測(cè)未來(lái) X 縣 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 三、 “ X廣場(chǎng) ” 項(xiàng)目已經(jīng)具備開(kāi)發(fā)的條件，前景較好。 是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。受各種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上 漲過(guò)快大環(huán)境的影響， X 縣 城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。 。 住房消費(fèi)群體 住房消費(fèi)市場(chǎng) ①富人、高收入者 ①別墅、高檔公寓 ②稍高收入者 ②商品房 ③中、低收入者 ③經(jīng)濟(jì)適用房二手房 ④最低收入者 ④政府提供廉租房 （住房呈“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖） 分析結(jié)論 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 （ 1）整體市場(chǎng) 處于較快增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。 （ 7）目前 X縣 住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷(xiāo)，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對(duì)核心地段商業(yè)店鋪的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售并不構(gòu)成威脅；未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場(chǎng)銷(xiāo)售情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨好。未來(lái)五年， X縣 城區(qū)住房需求總量約 205 萬(wàn) m2，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對(duì)于供應(yīng)的壓力。人均居住面積要達(dá)到 30m2的小康目標(biāo)，還要走相當(dāng)長(zhǎng)一段路程。住房制度經(jīng)過(guò)十幾年的改革，已經(jīng)改變了過(guò)去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問(wèn)題的根本途徑。 ③ 營(yíng)銷(xiāo)策劃優(yōu)勢(shì) X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 X實(shí)業(yè) X有限公司有一只高水平的專(zhuān)業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)上海 的人才），有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。 政府支持優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各 職能部門(mén)的大力支持。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 并能夠在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中接受一定的彈性?xún)r(jià)格浮動(dòng)，前提是所購(gòu)買(mǎi)高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導(dǎo)入主要通過(guò)上述二 條路進(jìn)來(lái)， 人民路 是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項(xiàng)目的主要出入口。根據(jù) X縣 的地域特點(diǎn)、 本項(xiàng)目高層住宅市場(chǎng)分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤(pán)進(jìn)行對(duì)比。因此推測(cè)購(gòu)買(mǎi)者在心理上也完全可以接受 “ X廣場(chǎng)” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價(jià) 。 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤(pán)供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見(jiàn)含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問(wèn)題。 五、公共設(shè)施條件 人民路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線(xiàn)電視等市政 主管道，市政設(shè)施能滿(mǎn)足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 本項(xiàng)目 定位為 高檔商住小區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 總體設(shè)計(jì)以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導(dǎo)，結(jié)合陽(yáng)臺(tái)綠化，平臺(tái)、露臺(tái)綠化等，使地面綠化與空中綠化相結(jié)合，形成極具生態(tài)效果。 住宅為“回”型 布置，隔絕了外界的喧囂與浮躁，形成了一個(gè)靜謐、內(nèi)斂的中心庭院，給居住者家與工作之外的第三空間，以達(dá)到別有洞天，世外桃源的效果。 住宅設(shè)計(jì) 住宅單體秉承“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計(jì)理念。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)滿(mǎn)足國(guó)家和本地區(qū)的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 六、環(huán)保生態(tài)設(shè)計(jì) 住宅每個(gè)房間都有開(kāi)口形成空間氣流，達(dá)到真正有組織的自然通風(fēng)。 二、本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù) ，設(shè)計(jì)使用年限 50 年。 砌體結(jié)構(gòu)、材料： M10 空心砌塊或空心 磚，混合砂漿 、 ，水泥砂漿 、 。 三、排水工程 排水類(lèi)別 項(xiàng)目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。大部分雨水經(jīng)雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：在車(chē)庫(kù) 、商場(chǎng) 等部位設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，車(chē)庫(kù)危險(xiǎn)等級(jí)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)計(jì)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 在變電所內(nèi)設(shè)置無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后變壓器 10KV 側(cè)功率因數(shù)不小于 。 六、照明設(shè)計(jì) 照明標(biāo)準(zhǔn)：商場(chǎng) 200Lx，設(shè)備 50 Lx，住宅 100200 Lx。 電話(huà)：設(shè)置市話(huà)直通式電話(huà)系統(tǒng)，每戶(hù)設(shè)置兩對(duì)線(xiàn)。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 地下車(chē)庫(kù)設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按上部排 1/3，下部排 2/3 設(shè)計(jì)。根據(jù)熱工計(jì)算配置選用建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門(mén)窗熱阻，減少外圍熱損失，設(shè)計(jì)好屋面保溫隔熱層，減少能耗。 （ 2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門(mén)，選擇質(zhì)量好的開(kāi)關(guān)、管材，以減少水資源流失。 三、社會(huì)環(huán)境 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源，無(wú)易燃易爆物品倉(cāng)庫(kù)，無(wú)工礦企業(yè)、軍事設(shè)施。 環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目會(huì)排放哪些有害人體的氣體； （ 2）項(xiàng)目排放的氣體污染物對(duì)周?chē)h(huán)境的影響； 環(huán)境噪聲影響分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目工程施工中是否引起噪聲強(qiáng)度的增大； （ 2）項(xiàng)目所增加的汽車(chē)等交通工具產(chǎn)生的噪聲對(duì)項(xiàng)目區(qū)的影響； （ 3）項(xiàng)目噪聲強(qiáng)度、轟鳴聲對(duì)周?chē)貐^(qū)日常生 活秩序的影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)周邊辦公樓宇及居民生活的影響。 （ 2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。設(shè)總經(jīng)理 1 名、副總經(jīng)理 1 名、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1名，共同負(fù)責(zé)公司運(yùn)作。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 X 實(shí)業(yè) X 有限公司 組織機(jī)構(gòu)圖 ① 開(kāi)發(fā) 部 協(xié)調(diào)各部關(guān)系；做好供求客戶(hù)、來(lái)賓接待工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會(huì)同有關(guān)部門(mén)制訂各項(xiàng)規(guī)章、管理制度。該工程項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按《建筑法》及 X 縣 有關(guān)建筑市場(chǎng)管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工質(zhì)量管理。 勘察設(shè)計(jì)單位必須選擇甲級(jí)以上資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位承擔(dān)勘察設(shè)計(jì)任務(wù)。 ③ 工程部 開(kāi)展項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、安全四控二管工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系； ④ 財(cái)務(wù)部 支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計(jì)劃。 （ 4）公司的具體開(kāi)發(fā)運(yùn)作事宜，采取聘用專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司，運(yùn)用社會(huì)化運(yùn)作的模式操作。 （ 4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。 （ 3）地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10m以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。 第 二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 一、分析依據(jù) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（ 1989年 12月） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（ 1998年 4 月） 《中華人民共和國(guó)水土資源保護(hù)法》 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89782020） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）及地方規(guī)定 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無(wú)大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對(duì)水資源不會(huì)造成破壞。 （ 4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。 （ 6）選用低 損耗，低噪聲負(fù)荷能力強(qiáng)的 SC9 型干式變壓器。 第六章 節(jié)能與節(jié)水 一、編制依據(jù) 本項(xiàng)目可研節(jié)能編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦、建設(shè)部計(jì)資源 [1997]2542 號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”評(píng)估的規(guī)定》。 設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設(shè)在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設(shè)置電視攝像機(jī)。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 配電線(xiàn)路：采用 BV500 塑料銅芯線(xiàn)穿阻燃 PVC管暗敷。 五、電力設(shè)計(jì) 采用 TNS 配電系統(tǒng)；配電電壓 380/220 伏，干線(xiàn)采用三相五線(xiàn)制預(yù)分支電纜配電；電梯、風(fēng)機(jī)、水泵等采用放射式配電。 加壓設(shè)備及構(gòu)筑物：地下室集中設(shè)置消防水池和消防泵房，消防水池容量為 540m3，消防水池設(shè)置消防取水口，在最高建筑的屋頂設(shè)置一個(gè)消防水箱，消防貯水為 18m3。 第六節(jié) 給排水消防設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 2020 年版 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95） 2020年版 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50084— 2020） 2020 年版 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50067— 97） 二、消防設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí) 失火按一次計(jì)算，消防設(shè)計(jì)系統(tǒng)有： 室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：地下車(chē)庫(kù)等部位設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 （ 2）地下室集水坑廢水經(jīng)提升排入室外雨水檢查井。 用水量：該工程最高日生活用水量為 Qd=550m3/d，最高日最大時(shí)生活用水量為 Qh=500m3/h。 雪荷載：基本雪壓取值 （ 50 年一遇），雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)風(fēng)分區(qū)Ⅲ。 住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。外窗氣密性不低于三級(jí)。根據(jù)每戶(hù)的具體位置協(xié)調(diào)開(kāi)窗，在建筑X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 處理中盡量避免對(duì)視，同時(shí)在立面形成光影對(duì)比和虛實(shí)變