【正文】 長最快的一年；人均地區(qū)生產總值 14657元，增長 15%。 本項目將建成 X縣 的商業(yè)航母，為 X縣 城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 1 “金 正 廣 場” 可 行 性 研 究 報 告 二 0 一三年七月 五號 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論………………………………………………………… 第二章 項目建設必要性與可行性…………………………………… 第三章 項目市場調查分析…………………………………………… 第四章 場址主要建設條件…………………………………………… 第五章 工程設計方案………………………………………………… 第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………… …………………… 第七章 環(huán)境影響評價……… ………………………………………… 第八章 組織機構與人力資源配置…………………………………… 第九章 質量保證體系及工程招投標方案…………………………… 第十章 項目實施進度………………………………………………… 第十一章 投資估算與資金籌措……………………………………… 第十二章 財務評價…………………………………………………… 第十三章 社會評價…………………………………………………… 第十四章 風險分析…………………………………………………… 第十五章 可行性研究結論……………………… …………………… 附件及附圖 ： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2．項目地理位置圖； 3．總平面圖； 4．地下一層平面圖； 5．首層平面圖； 6．二層平面圖； 7．三層平面圖； 8．標準層平面圖 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 ： X廣場 二、建設單位： X實業(yè) X有限公司 三、法人代表： X 實業(yè) X有限公司 注冊資金 4000萬元，是 X 縣最具實力的房產 投資企業(yè)之一，主要從事房地產的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 3 盤活閑置土地資產，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當地的經濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。地方一般預算收入 ，增長 %；財政總收入實現超百億元，達到 111 億元，增長 %。本項目的實施是江蘇鹽城商業(yè)網點規(guī)劃中的一環(huán)，將促進規(guī)劃的實施，以及項目區(qū)商業(yè)發(fā)展。 三、勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入 隨著國際經濟日益一體化，各國市場之間的聯(lián)系越來越緊密，彼此之間的影響日益增大，這不 僅是國際市場變得更加復雜，而且導致了國際市場的多變性，在這種市場行情下要獲得規(guī)模效益必須采取多樣化彈性營銷策略來擴大產品銷售。大潤發(fā) X 店設有各類崗位 500 個左右，含管理崗位和普通員工崗位，加之廠方駐店代表500 人左右，單店能提供近 1000 個直接就業(yè)機會。綜上所述，該項目的建設是非常必要的。預測未來 X 縣 城三 — 五年的房地產業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。 三、 “ X廣場 ” 項目已經具備開發(fā)的條件，前景較好。 是城市的政治、經濟、文化中心。受各種因素、尤其是全國房地產市場價格普遍上 漲過快大環(huán)境的影響， X 縣 城區(qū)的房價也逐年上升。 。 住房消費群體 住房消費市場 ①富人、高收入者 ①別墅、高檔公寓 ②稍高收入者 ②商品房 ③中、低收入者 ③經濟適用房二手房 ④最低收入者 ④政府提供廉租房 （住房呈“金字塔”消費結構示意圖） 分析結論 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 12 （ 1）整體市場 處于較快增長過程中，房地產仍將保持良好的發(fā)展勢頭。 （ 7）目前 X縣 住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構成威脅；未來經濟適用房和廉租房供應總量較小，私房建設將嚴格限制；市場銷售情況對房地產市場趨好。未來五年， X縣 城區(qū)住房需求總量約 205 萬 m2，全面啟動住房消費，住宅建設即將進入黃金期。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應的壓力。人均居住面積要達到 30m2的小康目標，還要走相當長一段路程。住房制度經過十幾年的改革，已經改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。 ③ 營銷策劃優(yōu)勢 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 16 X實業(yè) X有限公司有一只高水平的專業(yè)招商隊伍（引進上海 的人才），有專業(yè)的房地產營銷策劃公司參與本項目的前期策劃、項目包裝推廣工作。 政府支持優(yōu)勢 項目建設符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會經濟效益顯著，能夠得到政府各 職能部門的大力支持。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 18 并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導入主要通過上述二 條路進來， 人民路 是最大人流導入量的道路，也是項目的主要出入口。根據 X縣 的地域特點、 本項目高層住宅市場分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤進行對比。因此推測購買者在心理上也完全可以接受 “ X廣場” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價 。 這里的價格，應該是一種展望預期價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應量等諸多因素綜合權衡而初定價格。此外，項目區(qū)內未見含礦地層和含礦構造，項目建設不存在壓覆礦產問題。 五、公共設施條件 人民路 已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政 主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。 本項目 定位為 高檔商住小區(qū)，強調產品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現代住宅社區(qū)。 總體設計以人體尺度為依據，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導，結合陽臺綠化，平臺、露臺綠化等，使地面綠化與空中綠化相結合，形成極具生態(tài)效果。 住宅為“回”型 布置，隔絕了外界的喧囂與浮躁，形成了一個靜謐、內斂的中心庭院，給居住者家與工作之外的第三空間，以達到別有洞天，世外桃源的效果。 住宅設計 住宅單體秉承“以人為本”、“可持續(xù)發(fā)展”的設計理念。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。維護結構熱工設計滿足國家和本地區(qū)的節(jié)能設計標準。 六、環(huán)保生態(tài)設計 住宅每個房間都有開口形成空間氣流，達到真正有組織的自然通風。 二、本項目各建筑結構安全等級 本項目各建筑結構安全等級為二級，結構重要性系數 ，設計使用年限 50 年。 砌體結構、材料： M10 空心砌塊或空心 磚，混合砂漿 、 ，水泥砂漿 、 。 三、排水工程 排水類別 項目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。大部分雨水經雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 31 自動噴水滅火系統(tǒng)：在車庫 、商場 等部位設置自動噴水滅火系統(tǒng)，車庫危險等級按中危險Ⅱ級計，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。 在變電所內設置無功自動補償裝置，補償后變壓器 10KV 側功率因數不小于 。 六、照明設計 照明標準：商場 200Lx，設備 50 Lx，住宅 100200 Lx。 電話：設置市話直通式電話系統(tǒng)，每戶設置兩對線。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 34 地下車庫設置機械送排風系統(tǒng)，排風按上部排 1/3，下部排 2/3 設計。根據熱工計算配置選用建筑物外圍護結構及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設計好屋面保溫隔熱層，減少能耗。 （ 2）選用質量高、密閉性能好的閥門，選擇質量好的開關、管材，以減少水資源流失。 三、社會環(huán)境 本項目區(qū)規(guī)劃內無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業(yè)、軍事設施。 環(huán)境空氣影響分析內容 （ 1）項目會排放哪些有害人體的氣體； （ 2）項目排放的氣體污染物對周圍環(huán)境的影響； 環(huán)境噪聲影響分析內容 （ 1）項目工程施工中是否引起噪聲強度的增大； （ 2）項目所增加的汽車等交通工具產生的噪聲對項目區(qū)的影響； （ 3）項目噪聲強度、轟鳴聲對周圍地區(qū)日常生 活秩序的影響。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。 （ 2）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。設總經理 1 名、副總經理 1 名、財務總監(jiān) 1名，共同負責公司運作。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 40 X 實業(yè) X 有限公司 組織機構圖 ① 開發(fā) 部 協(xié)調各部關系；做好供求客戶、來賓接待工作；負責協(xié)調、處理日常工作；文秘檔案管理工作；會同有關部門制訂各項規(guī)章、管理制度。該工程項目建設嚴格按《建筑法》及 X 縣 有關建筑市場管理和質量監(jiān)督管理有關規(guī)定進行規(guī)劃、建筑設計、建筑施工質量管理。 勘察設計單位必須選擇甲級以上資質的勘察設計單位承擔勘察設計任務。 ③ 工程部 開展項目的質量、進度、費用、安全四控二管工作，協(xié)調各方關系； ④ 財務部 支付工程款，回籠資金，上繳稅金，做好計劃。 （ 4）公司的具體開發(fā)運作事宜，采取聘用專業(yè)顧問公司，運用社會化運作的模式操作。 （ 4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。嚴禁噪聲大的工程夜間施工。 （ 3）地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10m以上的衛(wèi)生防護帶。 第 二節(jié) 項目建設與運營對環(huán)境的影響 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 36 一、分析依據 《中華人民共和國環(huán)境保護法》（ 1989年 12月） 《建設項目環(huán)境保護管理條例》（ 1998年 4 月） 《中華人民共和國水土資源保護法》 《污水綜合排放標準》（ GB89782020） 《環(huán)境空氣質量標準》（ GB309596）及地方規(guī)定 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 二、項目建設與運營對環(huán)境的影響 項目建設地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進行生化處理后進入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。 （ 4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。 （ 6）選用低 損耗，低噪聲負荷能力強的 SC9 型干式變壓器。 第六章 節(jié)能與節(jié)水 一、編制依據 本項目可研節(jié)能編制依據國家計委、國務院經濟貿易辦、建設部計資源 [1997]2542 號《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”評估的規(guī)定》。 設置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設置電視攝像機。 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 33 配電線路：采用 BV500 塑料銅芯線穿阻燃 PVC管暗敷。 五、電力設計 采用 TNS 配電系統(tǒng)；配電電壓 380/220 伏，干線采用三相五線制預分支電纜配電；電梯、風機、水泵等采用放射式配電。 加壓設備及構筑物：地下室集中設置消防水池和消防泵房，消防水池容量為 540m3，消防水池設置消防取水口，在最高建筑的屋頂設置一個消防水箱，消防貯水為 18m3。 第六節(jié) 給排水消防設計 一、設計依據 《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 2020 年版 X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 30 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB50045— 95） 2020年版 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB50084— 2020） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB50067— 97） 二、消防設計 本項目為小高層和高層，同時 失火按一次計算，消防設計系統(tǒng)有： 室內、外消火栓給水系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng)：地下車庫等部位設自動噴水滅火系統(tǒng)。 （ 2）地下室集水坑廢水經提升排入室外雨水檢查井。 用水量：該工程最高日生活用水量為 Qd=550m3/d，最高日最大時生活用水量為 Qh=500m3/h。 雪荷載：基本雪壓取值 （ 50 年一遇），雪荷載準永久值系數風分區(qū)Ⅲ。 住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。外窗氣密性不低于三級。根據每戶的具體位置協(xié)調開窗，在建筑X“ X廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 26 處理中盡量避免對視，同時在立面形成光影對比和虛實變