【正文】 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 1 盛茂廣場(chǎng) 調(diào)研 報(bào)告 SHIMAOGUANGCHANGDIAOYANBAOGAO 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 2 目 錄 前言、 ———————————————————————————————————————— 3 第一篇、宏觀市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研分析 ————————————————————————————— 4 第二篇、 榮成市各 商業(yè)調(diào)研分析 ———————————————————————————— 34 第三篇、 榮成市消費(fèi)者調(diào)研分析 —————————————————————————— 53 第四 篇、 榮成 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 ————————————————————————————— 94 第五 篇、 項(xiàng)目 SWOT分析 —————————————————————————————— 120 第六 篇、 本案前期推廣方案 ——————————————————————————————— 130 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 3 前 言 本次調(diào)查共進(jìn)行以下工作： 1. 此報(bào)告基于對(duì)榮成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)把握的 基礎(chǔ)上作的詳細(xì)報(bào)告。全市轄 13 個(gè)鎮(zhèn) 、一個(gè)管理區(qū)， 6個(gè)街道辦事處， 3 個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)， 858 個(gè)行政村， 97 個(gè)居委會(huì)，總面積 1392 平方公里，總?cè)丝?6 54 萬(wàn)人。 05 年水產(chǎn)品總產(chǎn)量 125 萬(wàn)噸，漁業(yè)總收入 300 億元，連續(xù) 25 年名列全國(guó)縣級(jí)第一。 城市基礎(chǔ)建設(shè)： ? 榮成投資環(huán)境 優(yōu)越， 城市日供水能力 10 萬(wàn)立方米；擁有各類輸變電站 20 座； ? 城市集中供熱率達(dá) 93%，居民小區(qū)管道液化氣普及率為 62%，城市污水處理率為 60%，城市綠化率為 %；海上交通尤為發(fā)達(dá)，開辟了香港、韓國(guó)、澳門、日本等國(guó)家和地區(qū)的航線； ? 對(duì)外服務(wù)設(shè)施完備，擁有星級(jí)旅游涉外賓館酒店 20 家，醫(yī)院、 體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全； ? 為方便外商投資，在市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積 6 平方公里，區(qū)內(nèi)全部都達(dá)到了 “ 六通一平 ” ，并對(duì)入住的外商在用地、收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策，目前已成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。其中內(nèi)資 1000 萬(wàn)元以上、外資200 萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目共完成投資 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %。 240000 40000 斥山水產(chǎn)集團(tuán) 2 錐山旅游開發(fā) 建設(shè)觀光索道、國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)賓館、低密度休閑別墅區(qū)， 2020 年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 17 榮成歷年在崗職工平均工資：（單位：元） 00 01 02 03 04 05 平均工資 8007 8584 8928 10188 13984 17052 人均儲(chǔ)蓄 10343 12030 13280 15078 16176 18388 工資 增長(zhǎng)率 \ 7％ 4％ % 37％ 2% 分析： 從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出， 02 年以前榮成在崗職工的平均工資增長(zhǎng)均幅度不大， 而 從 03 年 開始 職工收入發(fā)生較大增長(zhǎng)， 最高 04 年 漲幅高達(dá) 37％， 工資增長(zhǎng)水平大大超出往年，分析認(rèn)為這首先 得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，同時(shí)與國(guó)有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無(wú)關(guān)系。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 20 榮成歷年城市 人口 統(tǒng)計(jì)量： 00 01 02 03 05 出生率 ? ? ? ? 13% 死亡率 ? ? ? ? 87% 自然 增長(zhǎng)率 ? ? ? ? 74% 年末總?cè)丝? 680733 678837 680733 670309 665391 比上年減少 676 人 1896 人 4166 人 4362 人 2136 人 資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì) . 01 02 03 04 05 在校學(xué)生 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)人 28 萬(wàn)人 中專學(xué)校 1669 人 3828 人 3826 人 3828 人 4480 人 職業(yè)中學(xué) 1942 人 3305 人 4979 人 5973 人 6306 人 中學(xué)生 萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人 6 萬(wàn)人 小學(xué)生 萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人 62 萬(wàn)人 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 21 分析： 截止 03 年，對(duì)應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與 在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長(zhǎng)情況從 2020 年的 3611 人增加到 2020 年的 9801 人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)以及人口的逐漸壯齡化，使得未來幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。其中第一產(chǎn)業(yè)完成 35 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) 19%，達(dá)到 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) 18%，達(dá)到 億元。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 24 三 、產(chǎn)業(yè)政策 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》 出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展： 鑒于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)， 為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國(guó)家出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，首次在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度 。 其二， 近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前 更 因?yàn)檎?調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場(chǎng)投資潛能同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 26 第一章： 榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查 目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域 ， 界定范圍： 南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。 由于榮成最老集中性服裝市場(chǎng) —— 易發(fā)商貿(mào)城的長(zhǎng)期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費(fèi)的聚集地。 （注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費(fèi)人群，品牌本身也具有針對(duì)性。天 ；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格 3000元 /㎡，租金 /年，約 /㎡ B： 新購(gòu)物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對(duì)外區(qū)影響力較有限 。 ． 1 觀海中路 5． 觀海中路租金、業(yè)態(tài)分布圖 5． 觀海中路業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，共 121 間，其中 主營(yíng)： 汽車裝潢、汽配、汽修 、 門業(yè) 、 水泵、管材 、 機(jī)械、機(jī)電 、 企業(yè)、銀行、公司 、 玻璃、建材 、 太陽(yáng)能、日暖 、 超市 、 藥房 、診所 、 摩托專賣 、 美容美發(fā) 、 五金店 、 餐飲 等各業(yè)態(tài)。 C、 南山北路中段，隨著通訊市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，部分在南山北路前段租不到店面的通訊商家均紛紛向這里延伸， 目前已 有 近 10 家通訊店在此成行發(fā)展， 但 經(jīng)營(yíng)狀況不 太 穩(wěn)定，目前有近 3－ 4 家通訊店有意轉(zhuǎn)手。 城市居民可支配性收入逐年遞增，消費(fèi)水平、購(gòu)買力趨強(qiáng)，民間一般性消費(fèi)以本地為主，高檔消費(fèi)習(xí)慣性向威海、青島流向，對(duì)本地商業(yè)發(fā)展構(gòu)成客觀影響。 2020 年，榮成市住宅建設(shè)共完成投資 億無(wú)，開發(fā)商品房屋 82 萬(wàn)平方米，其中商品住宅 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用戶 萬(wàn)平方米。我們還積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司以營(yíng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，大量引進(jìn)和推廣坡屋頂帶閣樓、高檔面磚、弧形落地窗、感應(yīng)式樓宇門、紅外線監(jiān)控、瀝青瓦、遠(yuǎn)程抄表等新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品。 各開發(fā)商 將開發(fā)配套做為房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重，嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查關(guān)和綜合驗(yàn)收關(guān)，道路、綠化、排水、供暖等配套 當(dāng)成重點(diǎn)， 做到主體與配套同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收 ， 小品景觀、健身器材、學(xué)校、會(huì)所、廣場(chǎng)也越來越被更多的 市民 所接受。 分析： 近年來， 政府 全面加 大了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的管理力度，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序后， 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)較歷史上有了長(zhǎng)足發(fā)展。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值！ 煙臺(tái)◎鴻策地產(chǎn) 35 第四篇： 榮成住宅市場(chǎng)調(diào)研 ?住宅 調(diào)研說明 ? 本次調(diào)查主要針對(duì)榮成商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行，通過對(duì)城市商鋪供應(yīng)量、各項(xiàng)目銷售情況、發(fā)展前景分析， 力圖為本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)前景提供信息參考。 E：對(duì)于五金、機(jī)械、汽修、汽配南山南路對(duì)整個(gè)榮成市場(chǎng)也已形成壟斷地位。 B： 觀海中路路段長(zhǎng)、居住人口分布少且不均衡，因此這一帶的商業(yè)相對(duì)密度較低，呈不連續(xù)狀態(tài)。 文化中路商業(yè)調(diào)研 2． 4． 文化商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，共 80 間，業(yè)態(tài)分為： 服裝、 婚慶 、 辦公用品 、 餐飲 、 市政、銀行、學(xué)校、企業(yè) 、 診所 、 賓館、酒店超市 、 書店、音像店 美容、 熱水器 經(jīng)營(yíng)店 、電器眼鏡店 等 。 C： 集中式商場(chǎng)數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。 B、目前有 數(shù)個(gè) 鋪面空置，直觀空置率占了一定比率 ， 因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過為 70％。天。 B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢(shì)。其中異地客群比較多，經(jīng)營(yíng)活躍，但商業(yè)形態(tài)有些老化，基本是靠原來匯聚的人氣以及傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)緩慢發(fā)展。 其四 ，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。 2020 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，