【正文】 三是房地產(chǎn)開發(fā)配套日 益完善，城市居住環(huán)境不斷改善。 06 年 全市有意向的 開發(fā) 面積 近 200 萬平方米，而 05 年全市共銷售商品房 28 萬平方米，兩者相差 巨大 。 易發(fā)商貿(mào)城、新世紀(jì)商城為代表的部分老市場繼續(xù)落沒，商場及經(jīng)營檔次逐步降低，消費(fèi)群體逐年萎縮。 D、摩托車行、單車行也集中在南山北路，其中最大的三友實業(yè)公司，租下易發(fā)商貿(mào)城的沿街商鋪共 864 平米，經(jīng)營多個國內(nèi)摩托車、電單車品牌，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)。 5． 觀海中路商業(yè)分析 A： 相比成山大道，觀海 中路的汽配、汽修、汽車裝飾業(yè)更為單一和集中，這與道路周邊的企業(yè) 城市周邊流動人口密集度有關(guān)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 31 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)種類均相對集中，專業(yè)市場優(yōu)勢比較明顯。 嚴(yán)格而言，利群購物中心的地段位 置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動整條商業(yè)街的消費(fèi)，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。天。） 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 28 1． 5 雙橋市場商業(yè)情況分析 A、雙橋市場是 2020 年開發(fā)的項目，臨街共 36 間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積 160 － 200 ㎡，首層面積 50－ 60 平米，二層房屋售價 4000 元 /㎡，三層房屋 3000 元 /㎡ 租金 3 萬元 /年，單位租金 元 /㎡ 盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高，目前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場，對沿 河北街的商業(yè)促動作用越來越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn)，未來仍然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。 界定標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度 宏觀 分析： A：整個商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群以本地為主，異地經(jīng)營者為輔。 其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大， 大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。根據(jù)《條例》，建設(shè) 3000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進(jìn)行聽證 。 提高個人購置商品房按揭貸款門檻。 分析： 總體上看， 2020 年國民經(jīng)濟(jì)各項計劃指標(biāo)安排的增長幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。 因為各中專學(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體，也是商業(yè)特別是服裝、 IT、數(shù)碼業(yè) 、汽車與維修業(yè)等 的潛在消費(fèi)群體，因此青年群體人數(shù)的增長也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。根據(jù)榮成市政府 05 年發(fā)展情況看 ，平均工資 達(dá)到 18388 元，相比上年的增長幅度又會有 2％的較大增幅，預(yù)計 06年之后開始的“十一五”計劃，將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入，雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時期。 30000 8000 德州賓海房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 3 聞濤度假村 建設(shè)海上游樂園、農(nóng)業(yè) 生態(tài)觀光園等，年內(nèi)建成釣魚臺及新上游艇項目。 03－ 05 年榮成工業(yè)重點(diǎn)項目有 27 大項、 33 個項目，總投資總額達(dá) 億元，（ 04－ 05 年 基礎(chǔ)設(shè)施及城市建設(shè)重點(diǎn)項目一覽表 ，共 16 大項， 28 個項目，投資總額 億元 。 對外開放優(yōu)勢： ? 擁有 5 處國家一類、二類對外開放港口及作業(yè)區(qū)，其中龍眼港已開通了至韓國平澤港客貨班輪，石島港也開通了至韓國仁川港的客貨班輪，至日本博多、門司的全集裝箱班輪； ? 獲得了國家賦予的對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作簽約權(quán)，設(shè)立 了海關(guān)、出入境商品檢驗疫局、邊檢、外商投資服務(wù)中心等配備齊全的涉外世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 7 服務(wù)管理機(jī)構(gòu)； ? 先后與世界 109 個國家和地區(qū)建立了合作關(guān)系，建立了水產(chǎn)品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等 10 大農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯群生產(chǎn)基地和輪胎、連桿、電機(jī)、抽紗制品等 10 大工業(yè)創(chuàng)匯群體。 榮成市膠東半島制造業(yè)基地的重要組成部分，現(xiàn)已形成了造船及零部件、汽車及零部件和食品精深加工三大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)板塊。 2020 年 底 ，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 2 8 億元 ， 其中地方財政收入 14 億元。 2．對榮成市商業(yè)、住宅等項目概貌的全面考察。 7. 對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計、分析、制圖、報告撰寫。 05 年實際利用外資 8 億美元，外貿(mào)進(jìn)出口總值 1 8 億美元，其中對日、韓貿(mào)易額分別達(dá)到 8 億美元和 3 億美元。全市轄 13 個鎮(zhèn) 、一個管理區(qū)，6 個街道辦事處， 3 個省級開發(fā)區(qū)， 858 個行政村， 97 個居委會，總面積 1392 平方公里，總?cè)丝?6 54 萬人。 榮成歷年固定資產(chǎn)投資規(guī)模： 時間 00 01 02 03 04 05 億 億 億 億 億 18 7 億 增長率 % % % % 45% 2 2% 資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 9 分析： 從歷年的固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢來看，榮成市再生產(chǎn)能力強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資的增長保障了 榮成 市的可持續(xù)發(fā)展，使得城市基礎(chǔ)建設(shè)扎實。 2020 年 榮成 市 旅游創(chuàng) 收 23 億 元，全 年 共有 360 萬人次 來 游，增長 31%， 作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游業(yè)，將成為 魅力榮成今后的重點(diǎn)發(fā)展項目之一，如： 0405 年全市 旅游重點(diǎn)項目 共計 7 個，投資總額 高達(dá) 億元，當(dāng)年投資 億元 ，預(yù)計今后數(shù)年內(nèi)榮成旅游業(yè)發(fā)展勢頭更為迅猛。 22020 4000 斥山水產(chǎn)集團(tuán) 分析： 旅游業(yè)的發(fā)展最直接的影響就是促進(jìn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 2020 年 7 月榮成市正規(guī) 酒店 共 11 家， 床位總共 1700 張；未來榮成酒店業(yè)的發(fā)展，將隨著旅游資源自主開發(fā)的趨勢，同步迅猛發(fā)展。 二是 、 交通 工具中，單車、摩托車的增量不明顯，反映這兩種一般交通工具的增量市場已經(jīng)很有限，而摩托車的增量重點(diǎn)將以農(nóng)村消費(fèi)為主。 05/06 年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、 農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動，未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動人口與國內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。 二 、金融政策 2020 年 10 月 28 日，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 ,為了分散銀行風(fēng)險及抑制房價的過快增長，政府采取了多種金融手段。對自用型購房者來說，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。 （ 3）榮成 房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價會持續(xù)上漲。 界定標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度 二、主干道商業(yè) 城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。但隨著城區(qū)的擴(kuò)張，新興商業(yè)區(qū)不斷崛起，將對其構(gòu)成威脅。 目前在沿河北街的品牌服飾、專賣 店僅有 20 家，比重僅為 20％，且約 60％的均為 40 平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。售價為 3200元 /㎡，租金 100元 /㎡ 1． 該商業(yè)街特性分析 A： 超大型商場經(jīng)營慘淡，阻礙步行街發(fā)展。 第二章： 主干道商業(yè) 調(diào)研 ： 城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。但是可以預(yù)見在 今后文化路隨著城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)必定在市場上占有較大份額。 4． 、該路段商業(yè)情況分析 A、南山北路作為市中心的主要商業(yè)街之一，目前已經(jīng)形成了通訊產(chǎn)品、摩托單車、海產(chǎn)品的主要積聚地；其中約 30 家大小通訊店的聚集，形成了相對相對集中的專業(yè)市場氛圍。 商業(yè)步行街發(fā)展名不副實：數(shù)家集中式商場占據(jù) 80％的臨街位置，臨街商鋪數(shù)量較少。 第三點(diǎn)：對榮成整個居住社區(qū)并具有代表性的社區(qū)，全量加以調(diào)研分析。 二是房地產(chǎn)開發(fā)檔次明顯提高，城市建設(shè)特色日益突出。 現(xiàn)在 榮成 基本已經(jīng)形成了有一半的房地產(chǎn)市場是針對外地客戶， 05 年開發(fā) 28 萬平方外銷售了 14萬平方。近年來，所有住宅一律按照規(guī)劃要求進(jìn)小區(qū)開發(fā)，總建筑面積 17 萬平方米的新世紀(jì)花園榮獲了 山東省小區(qū)規(guī)劃設(shè)計金獎 和山東省建設(shè)廳 金獎小區(qū) ， 50 萬平方米的曙光小區(qū)是我市目前已經(jīng)建成的規(guī)劃起點(diǎn)最高、建設(shè)規(guī)模最大、配套設(shè)施最全、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)最優(yōu)的生態(tài)化、智能化生活小區(qū)。包括：整體建筑面積、建設(shè)投資等。 商業(yè)中心以沿河北街街口為中心，向四周輻射，集中式商場成 為本地的商業(yè)主流，其次是老商業(yè)街的持續(xù)繁榮，并不斷篩選出優(yōu)勢行業(yè)進(jìn)行集中式發(fā)展，如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業(yè)態(tài)的比重逐漸加大。 注：本案就處于這樣一個區(qū)域，商業(yè)從事本來的業(yè)態(tài)，是比較合理的，定位準(zhǔn)確。 B、文化路上分布的 5 大專業(yè)院校，有 4 所位于東段，從就近 消費(fèi)的商業(yè)規(guī)律判斷，未來各院校的學(xué)生消費(fèi)， 將有所上升，學(xué)生群體在零售業(yè)、餐飲業(yè)、網(wǎng)吧等有一定消費(fèi)潛力。 D： 市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國 料理各 1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足。 C、從 31 間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對比沿河北街近 98％的滿租率，可見該商業(yè)街的價值得不到商家的認(rèn)可。目前這里的商鋪出租率高達(dá) 98％，其中絕大多數(shù)以零散個體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動。此區(qū)域原本就是榮成商業(yè)的集中區(qū)域，現(xiàn)階段經(jīng)過部分改造、整合雖然有所發(fā)展但十分緩慢， 究其原因：傳統(tǒng)商 業(yè)街模式也已不能適應(yīng)現(xiàn)代購物、休閑、文化消費(fèi)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 25 第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研 為將概念清晰化，我司對榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場、項目區(qū)域商業(yè)。 近兩年 出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的 “地根 ”和 “銀根 ”進(jìn)行了雙向的緊縮，對于整個房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠(yuǎn)的影響 ： （ 1）貸款利率的上調(diào)一方面 加強(qiáng) 了 房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 ；另一方 面 提高個人 買 房按揭貸款門檻 。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別 是實力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。 此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時也增加開發(fā)商投資成本。 從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂型消費(fèi)成為主流。吃、穿、用全面增長，住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺 ，而 05 年計劃繼續(xù)有 10％的增幅；從歷年來看，全市社會消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定，但于《 歷年在崗職工平均工資》表對比后發(fā)現(xiàn)： 0 04 年的消費(fèi)總量與工資增長并不 成比例，從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。 8300 3300 加拿大威頓公司