【正文】 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 3 前 言 本次調(diào)查共進行以下工作： 1. 此報告基于對榮成整個宏觀經(jīng)濟把握的 基礎(chǔ)上作的詳細報告。 5．重點對榮成市中心范圍內(nèi)的大型集中式商場、臨街商鋪、商家、進行摸底調(diào)查。全市轄 13 個鎮(zhèn) 、一個管理區(qū)， 6個街道辦事處， 3 個省級開發(fā)區(qū)， 858 個行政村， 97 個居委會，總面積 1392 平方公里，總?cè)丝?6 54 萬人。 榮成地處對外開放的前沿，是我國東部沿海地區(qū)最適合居住和創(chuàng)業(yè)的城市。 05 年水產(chǎn)品總產(chǎn)量 125 萬噸，漁業(yè)總收入 300 億元，連續(xù) 25 年名列全國縣級第一。 境內(nèi)擁有成山頭、法華院、天鵝湖、圣水觀等中國著名風(fēng)景名勝，不僅如此，榮成還是全國文明的將軍縣，多達 140 多位新中國的將軍。 城市基礎(chǔ)建設(shè)： ? 榮成投資環(huán)境 優(yōu)越， 城市日供水能力 10 萬立方米；擁有各類輸變電站 20 座； ? 城市集中供熱率達 93%，居民小區(qū)管道液化氣普及率為 62%，城市污水處理率為 60%，城市綠化率為 %；海上交通尤為發(fā)達，開辟了香港、韓國、澳門、日本等國家和地區(qū)的航線； ? 對外服務(wù)設(shè)施完備，擁有星級旅游涉外賓館酒店 20 家，醫(yī)院、 體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全； ? 為方便外商投資，在市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積 6 平方公里，區(qū)內(nèi)全部都達到了 “ 六通一平 ” ，并對入住的外商在用地、收費實行優(yōu)惠政策，目前已成為外商投資的熱點區(qū)域。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 8 榮成歷年各產(chǎn)業(yè)完成增加值情況（單位：元） : 時間 00 01 02 03 04 05(預(yù)計 ) 第一產(chǎn)業(yè) 億 億 億 億 億 12％ 35 億 9． 6％ 第二產(chǎn)業(yè) 億 億 億 億 億 59． 2％ 億 60． 8％ 第三產(chǎn)業(yè) 億 億 億 億 億 28． 6％ 億 29． 4％ 資料出處：各年統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯集 分析： 第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，占年計劃的 %，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。其中內(nèi)資 1000 萬元以上、外資200 萬美元以上的項目共完成投資 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 %。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 13 對比榮成歷年個體工商戶、社會消費品零售總額發(fā)現(xiàn)，盡管近年均有 13％以上的增長，但因為基數(shù)較小，絕對增長的數(shù)量并不高，從而反映出榮成作為一個旅游城市、人均收入強市，而商業(yè)發(fā)展卻較為滯后的事實。 240000 40000 斥山水產(chǎn)集團 2 錐山旅游開發(fā) 建設(shè)觀光索道、國際會議中心、五星級賓館、低密度休閑別墅區(qū)， 2020 年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。 8300 3300 加拿大威頓公司 6 槎山旅游開發(fā) 建槎山寺 1 處，并對清涼頂景區(qū)進行配套開發(fā)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 17 榮成歷年在崗職工平均工資：（單位：元） 00 01 02 03 04 05 平均工資 8007 8584 8928 10188 13984 17052 人均儲蓄 10343 12030 13280 15078 16176 18388 工資 增長率 \ 7％ 4％ % 37％ 2% 分析： 從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計看出， 02 年以前榮成在崗職工的平均工資增長均幅度不大， 而 從 03 年 開始 職工收入發(fā)生較大增長， 最高 04 年 漲幅高達 37％， 工資增長水平大大超出往年，分析認為這首先 得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的大力發(fā)展，同時與國有企業(yè)改制工作的大力推進不無關(guān)系。吃、穿、用全面增長，住、行和服務(wù)性消費需求趨旺 ，而 05 年計劃繼續(xù)有 10％的增幅；從歷年來看，全市社會消費品零售總額增量穩(wěn)定，但于《 歷年在崗職工平均工資》表對比后發(fā)現(xiàn)： 0 04 年的消費總量與工資增長并不 成比例，從而看出榮成市民消費存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 20 榮成歷年城市 人口 統(tǒng)計量： 00 01 02 03 05 出生率 ? ? ? ? 13% 死亡率 ? ? ? ? 87% 自然 增長率 ? ? ? ? 74% 年末總?cè)丝? 680733 678837 680733 670309 665391 比上年減少 676 人 1896 人 4166 人 4362 人 2136 人 資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計 . 01 02 03 04 05 在校學(xué)生 萬 萬 萬 萬人 28 萬人 中專學(xué)校 1669 人 3828 人 3826 人 3828 人 4480 人 職業(yè)中學(xué) 1942 人 3305 人 4979 人 5973 人 6306 人 中學(xué)生 萬人 萬人 萬人 萬人 6 萬人 小學(xué)生 萬人 萬人 萬人 萬人 62 萬人 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 21 分析： 截止 03 年，對應(yīng)人口統(tǒng)計表與 在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長情況從 2020 年的 3611 人增加到 2020 年的 9801 人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負增長以及人口的逐漸壯齡化，使得未來幾年榮成的人均各項收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。 從居民消費結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂型消費成為主流。其中第一產(chǎn)業(yè)完成 35 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長 19%，達到 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長 18%，達到 億元。 此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時也增加開發(fā)商投資成本。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別 是實力不濟的炒房者的短期投機行為將得到一定程度的抑制。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 24 三 、產(chǎn)業(yè)政策 《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》 出臺，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展： 鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)， 為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度 。 近兩年 出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的 “地根 ”和 “銀根 ”進行了雙向的緊縮，對于整個房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠的影響 ： （ 1）貸款利率的上調(diào)一方面 加強 了 房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 ；另一方 面 提高個人 買 房按揭貸款門檻 。 其二， 近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前 更 因為政策 調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項目將在一段時期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能同時，也推動著城市商業(yè)的良性發(fā)展。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 25 第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研 為將概念清晰化，我司對榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場、項目區(qū)域商業(yè)。 世界最適宜人居住城 市 魅力榮成◎綻放盛茂 為客戶創(chuàng)造最高價值！ 煙臺◎鴻策地產(chǎn) 26 第一章： 榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查 目前自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域 ， 界定范圍： 南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。此區(qū)域原本就是榮成商業(yè)的集中區(qū)域，現(xiàn)階段經(jīng)過部分改造、整合雖然有所發(fā)展但十分緩慢， 究其原因：傳統(tǒng)商 業(yè)街模式也已不能適應(yīng)現(xiàn)代購物、休閑、文化消費。 由于榮成最老集中性服裝市場 —— 易發(fā)商貿(mào)城的長期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費的聚集地。目前這里的商鋪出租率高達 98％，其中絕大多數(shù)以零散個體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動。 （注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費人群，品牌本身也具有針對性。 C、從 31 間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對比沿河北街近 98％的滿租率，可見該商業(yè)街的價值得不到商家的認可。天 ；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價格 3000元 /㎡，租金 /年，約 /㎡ 多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國 料理各 1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足。 B： 新購物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。 D： 市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對外區(qū)影響力較有限 。 B、文化路上分布的 5 大專業(yè)院校，有 4 所位于東段，從就近 消費的商業(yè)規(guī)律判斷，未來各院校的學(xué)生消費， 將有所上升，學(xué)生群體在零售業(yè)、餐飲業(yè)、網(wǎng)吧等有一定消費潛力。 ． 1 觀海中路 5． 觀海中路租金、業(yè)態(tài)分布圖 5． 觀海中路業(yè)態(tài)統(tǒng)計，共 121 間，其中 主營： 汽車裝潢、汽配、汽修 、 門業(yè) 、 水泵、管材 、 機械、機電 、 企業(yè)、銀行、公司 、 玻璃、建材 、 太陽能、日暖 、 超市 、 藥房 、診所 、 摩托專賣 、 美容美發(fā) 、 五金店 、 餐飲 等各業(yè)態(tài)。 注：本案就處于這樣一個區(qū)域，商業(yè)從事本來的業(yè)態(tài)，是比較合理的，定位準(zhǔn)確。 C、 南山北路中段，隨著通訊市場的蓬勃發(fā)展，部分在南山北路前段租不到店面的通訊商家均紛紛向這里延伸， 目前已 有 近 10 家通訊店在此成行發(fā)展， 但 經(jīng)營狀況不 太 穩(wěn)定，目前有近 3－ 4 家通訊店有意轉(zhuǎn)手。 商業(yè)中心以沿