【正文】 、博泰國(guó)際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)。一方面是因?yàn)榕R街商鋪面積不大、物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營(yíng)，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對(duì)較小，且銷售價(jià)格普遍低于 萬，隨著入住人口對(duì)商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu) 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務(wù)類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)時(shí)間： 2021年底 ） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達(dá) 8元，有的達(dá) 12 元 /平方米 /天。望京新城中的華潤(rùn)超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進(jìn)入調(diào)整和升級(jí)階段。屆時(shí)，望京 新興 商業(yè)供應(yīng)將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對(duì)滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤(rùn)等生活超市；中福百貨零售以及個(gè)別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2021年底，望京商業(yè)供應(yīng) 約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場(chǎng)缺口。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對(duì)綜合性、檔次型大中型商業(yè)項(xiàng)目的需求明顯增加。餐飲服務(wù)也有一定的國(guó)籍特色。 商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費(fèi)意識(shí)，消費(fèi)觀念較為前衛(wèi)， 購(gòu)物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分， 對(duì)個(gè)性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。白天冷清夜晚火爆的營(yíng)業(yè)狀況成為望京消費(fèi)的特色。 這些 消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對(duì)生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析 區(qū)域消費(fèi)能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買能力比較強(qiáng)，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 外籍人口分布特色 自望京區(qū)域 開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐，有紀(jì)錄顯示， 1998 年有 200多戶韓國(guó)人組成的購(gòu)房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。 望京區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購(gòu)房人的職業(yè)包括：演藝界人士 、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高 精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購(gòu)房者、投資型購(gòu)房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號(hào)全部被預(yù)定，外籍購(gòu)房人團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體 開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項(xiàng)目總量將達(dá)到 67 萬平米。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人 /年。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項(xiàng)目主要有： 序號(hào) 物業(yè)名稱 序號(hào) 物業(yè)名稱 序號(hào) 物業(yè)名稱 序號(hào) 物業(yè)名稱 1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里 2 星源國(guó)際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū) 3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動(dòng)感之都寶星園 4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園 5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門 6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈 7 慧谷 根園 23 望京悅城 38 博雅國(guó)際中心 53 綠蔭芳鄰 8 慧谷時(shí)空 24 博泰國(guó)際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓 9 慧谷陽(yáng)光 25 澳洲康都 40 嘉潤(rùn)花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽(yáng)公寓 56 慧谷金色家園 11 望京 明苑 27 上京新航線 42 寶星國(guó)際 57 望京新城 A5區(qū) 410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點(diǎn)擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國(guó)際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園 14 國(guó)風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 銀領(lǐng)國(guó)際 46 東湖灣 61 方舟苑 藝術(shù)城 16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園 48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL 望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目還有一部分沒有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標(biāo)計(jì)算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約 15萬人左右。 按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個(gè)主要出入口和五個(gè)次要出入口的建設(shè)，建立一個(gè)以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作 用，是望京地區(qū)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。 立交橋 立交橋?yàn)槭鑼?dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。 沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。 ? 廣順大街： 城市主干道 ，雙向六車道，紅線寬度 60 米。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是 經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯(cuò)綜復(fù)雜。 ? 東北五環(huán)路： 道路狀況相對(duì)較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng) 望京地區(qū)位于北京城 區(qū)的東北部，在機(jī)場(chǎng)高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。 L1 線 則是自東直門至機(jī)場(chǎng)線的 機(jī)場(chǎng)快速軌道線路 ，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場(chǎng)線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來更多的消費(fèi)人群，同時(shí)也便于其疏散。對(duì)望京 地面公交客 運(yùn)系統(tǒng) 作如下分析： 望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽 線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名 城鐵臨 5 路 南十里居 → 酒仙橋商場(chǎng) → 電子城小區(qū) → 南湖南路 → 望京西站 望京西站 城鐵臨 6 路 望京科技園 → 望京花園東區(qū) → 廣順北大街 → 望京西站 廣順北大街 小 5 路 望京科技園 → 炎黃藝術(shù)館 → 四道口 → 圓明園 → 海淀 → 金莊村 望京科技園 小 6 路 西馬莊 → 定福莊 → 太平莊華堂商場(chǎng) → 麗都飯店 → 望京小區(qū) 望京小區(qū) 小 71路 望京小區(qū) → 望京西園 → 望京購(gòu)物中心 → 芍藥居 → 上地橋 望京小區(qū) 小 73路 望京小區(qū) → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 冠城園 → 牡丹園 → 雙安 → 小南莊 望京小 區(qū) 運(yùn)通 101線 南湖渠 → 望京購(gòu)物中心 → 中國(guó)科技館 → 體育師范學(xué)院 → 三義廟 望京購(gòu)物中心 運(yùn)通 104線 營(yíng)慧寺 → 紫竹院 → 白石橋 → 動(dòng)物園 → 北京北站 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 107線 馬家堡小區(qū) → 木樨園 → 燕莎友誼商城 → 麗都飯店 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 110線 半壁店 → 昆明湖路 → 中關(guān)村 → 大屯 → 廣順北大街 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 111線 安寧里南站 → 立水橋 → 望京花園 → 朝陽(yáng)公園 → 定福莊 → 東柳 望京花園 運(yùn)通 113線 吳莊 → 蔚園 → 永定路 → 中關(guān)村 → 廣順北大街 → 來廣營(yíng) 廣順北大街 運(yùn)通 201線 南湖渠 → 南湖 東園 → 望京購(gòu)物中心 → 人民大學(xué) → 六里橋長(zhǎng)途站 望京購(gòu)物中心 361 望京科技園 → 廣順北大街 → 中國(guó)科技館 → 北太平莊 → 巴溝村 廣順北大街 402 四惠站 → 大北窯 → 農(nóng)展館 → 酒仙橋 → 望京公園 → 南皋 望京公園 404 東直門 → 花家地南里 → 花家地街 → 阜通東大街 → 來廣營(yíng) 阜通東大街 405路聯(lián) 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 三元庵 → 麗都飯店 → 廣順北大街 廣順北大街 409 來廣營(yíng) → 廣順北大街 → 中日醫(yī)院 → 中國(guó)科技館 → 阜成門 廣順北大街 416 來廣營(yíng) → 南湖東園 → 湖廣中街 → 農(nóng)展館 → 廣順北大街 → 來廣營(yíng) 廣順北大街 418 金盞 → 郁金香花園 → 蟹島度假村 → 望京公園 → 酒仙橋 → 東直門 望京公園 420 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 宏昌路 → 亮馬橋 → 朝陽(yáng)門 → 王府井 → 北京站 望京科技園 421 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 麗都飯店 → 宏昌路 → 東湖 宏昌路 422 三義廟 → 中國(guó)科技館 → 中日醫(yī)院 → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 花家地 → 來廣營(yíng) 花家地 606 雍和宮 → 和平里火車站 → 展覽中心 → 阜通西大街 → 東湖 阜通西大街 614 東直門 → 左家莊 → 三元橋 → 花家地北里 → 宏昌路 → 望京科技園 宏昌路 623 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 廣順北大街