【正文】 因此，未來該商業(yè)組團(tuán)將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費(fèi)人群的最為重要的商業(yè)組團(tuán)之一。 區(qū)域未來商業(yè)格局 望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場(chǎng)提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費(fèi)人口的需要。該路段平均日客流量可達(dá) 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬(wàn)； 據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京 客隆超市平均日流水額為 24 萬(wàn)，年?duì)I業(yè)額 9000 萬(wàn)元左右； ? 花家地街的臨街商業(yè) ： 該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費(fèi)氛圍。 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 程程 作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的 “ 副都市中心 ” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。 ? 外籍人士消費(fèi)特性以原有消費(fèi)習(xí)慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費(fèi)成為其生活必不可少的一部分。從對(duì)區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般為早 11 時(shí)，晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間可持續(xù)至晚 23時(shí)左右。該項(xiàng)目也是區(qū)域里外籍人士購(gòu)買數(shù)量較多的一個(gè)樓盤。 從目前研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬(wàn)常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以3045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢(shì)， 25歲以下的約占 25%， 45歲以上的僅占 15%左右。 從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計(jì)引進(jìn)各型企業(yè) 660家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊(cè)資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機(jī)電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。 住宅項(xiàng)目發(fā)展及人口狀況分析 望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市 “ 城市居住副中心 ” 至今十多年時(shí)間，其土地開發(fā)過程劃分為四個(gè)階段 ： 階段 時(shí)間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項(xiàng)目類型 第 1階段 9498 花家地、南湖渠路區(qū)域 以福利分房和最早先購(gòu)置商品房的購(gòu)房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主， 95年開始有高密度樓盤項(xiàng)目 第 2階段 9801 以望京新城為中心向外輻射 大型住宅項(xiàng)目啟動(dòng)，以高密度純居住項(xiàng)目居多，投資購(gòu)房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、望京整個(gè)地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項(xiàng)目、商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū) 大型商業(yè)、配套型物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項(xiàng)目；大型企業(yè)或集團(tuán)購(gòu)買 從上面的 表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國(guó)際二期、國(guó)風(fēng)北京二期項(xiàng)目還未動(dòng)工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項(xiàng)目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，配套商業(yè)缺乏，整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達(dá) 15 個(gè)， 但僅 4 個(gè)可用，所以造成 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié) ，上下班高峰期間進(jìn)出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。 ? 阜通西大街： 與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng) 望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場(chǎng)高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對(duì)望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很 大。 周邊寫字樓對(duì)本項(xiàng)目影響 從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來看，本項(xiàng)目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級(jí)，部分企業(yè)由歸國(guó)留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國(guó)外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種 “ 跨國(guó)企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電 子體育場(chǎng)南側(cè)路和駝房營(yíng)路。 目前，朝陽(yáng)區(qū)在已經(jīng)形成了建國(guó)門外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。 (商業(yè)廣場(chǎng) )項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場(chǎng)部 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ........................................... 5 望京區(qū)域規(guī)劃 ................................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì) ........................................... 6 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ............................................... 6 望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ................................... 7 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ...................................... 11 ................................................... 17 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ...................................... 27 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展歷程 .......................................... 27 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 .......................................... 27 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) ...................................... 30 三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 ...................................... 38 項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍 ............................................ 38 本案交通狀況分析 .............................................. 39 本案周邊住宅狀況分析 .......................................... 41 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場(chǎng)初步定位 ............................................. 57 1．業(yè)態(tài)定位 ...................................................... 57 2．租售價(jià)格定位 .................................................. 60 3．終端客戶定位 .................................................. 67 五、項(xiàng)目操作性分析 ........................................... 71 1．市場(chǎng)面分析 .................................................... 71 2． 技術(shù)面分析 .................................................... 73 3．經(jīng)濟(jì)面分析 .................................................... 75 六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ............................................. 78 ................................................... 78 ................................................... 79 （靜態(tài)） ......................................... 82 （動(dòng)態(tài)） ......................................... 82 ..................................... 83 七、可行性分析結(jié)論 ........................................... 89 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研