【正文】 3．建議XX鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)該項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督管理力度，確保項(xiàng)目按規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，杜絕違法違章建筑破壞城市景觀。除此以外，本項(xiàng)目還有一些難以定量的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，如休閑步行街的建設(shè)可間接提高XX鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)的交通安全效益、跨越城區(qū)的運(yùn)輸工具時(shí)間節(jié)約效益、提高運(yùn)輸質(zhì)量效益等，以及改善XX縣經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然環(huán)境，方便人們生活，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。 在變化率相同的情況下，銷售收入的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值的影響最大，其次是投資額的影響?，F(xiàn)按相對(duì)較低的價(jià)格每平方米4857元計(jì)算銷售收入4858元/平方米*9511平方米=4620萬元稅費(fèi)估算：1）營業(yè)稅：4620萬元*3%=139萬元2）城市建設(shè)維護(hù)稅：136萬元*5%=3）教育費(fèi)附加：164萬元*3%=（三）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算根據(jù)本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)費(fèi)用和收益分析結(jié)果計(jì)算的財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)如下（財(cái)務(wù)基準(zhǔn)利率取8%）：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=341萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%動(dòng)態(tài)投資回收期：FN=2年分析結(jié)果表明：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。經(jīng)濟(jì)建設(shè)費(fèi)用的調(diào)整結(jié)果見附表建設(shè)期經(jīng)濟(jì)費(fèi)用調(diào)整表項(xiàng)目單位財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬元）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用（萬元）稅金萬元1720貸款利息萬元19202）、年運(yùn)行費(fèi)用調(diào)整因年運(yùn)行費(fèi)計(jì)算以工程投資為基礎(chǔ)，故只需隨投資的調(diào)整而調(diào)整，本項(xiàng)目年運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算。1）、項(xiàng)目建設(shè)投資費(fèi)用的調(diào)整：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用是在項(xiàng)目投資估算基礎(chǔ)上,調(diào)整主要材料價(jià)格，人工工資和土地價(jià)格，不含建筑安裝工程費(fèi)用的稅金、其它費(fèi)用的供電費(fèi)、預(yù)留費(fèi)中的價(jià)差、稅金及物價(jià)上漲費(fèi)等轉(zhuǎn)移支付費(fèi)用后所得的費(fèi)用。工程投資：根據(jù)投資概算，本工程總投資為3609萬元，靜態(tài)投資為3417萬元。本項(xiàng)目實(shí)施后，將使XX鎮(zhèn)區(qū)主城區(qū)交通通行能力大大提高，車流更為順暢，從很大程度上解決XX鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動(dòng)局面，有利于社會(huì)的正常持續(xù)發(fā)展。而現(xiàn)代休閑步行街力求構(gòu)建一個(gè)安全、舒適、輕松、高效的購物環(huán)境與休閑理念，并對(duì)保護(hù)和延續(xù)城市歷史文化資源注入新的活力。二、雨水和生活污水的排放本項(xiàng)目規(guī)劃中采用了雨、污分流排水體制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需進(jìn)行任何處理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入規(guī)劃的污水處理系統(tǒng)處理。2．土石方量較小，場(chǎng)地平整工作易于展開。第五章 投資估算及資金籌措一、投資估算: 工程總投資3609萬元場(chǎng)地平整土石方工程：24萬元整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。年平均氣溫為16攝氏度，無霜期291天，水源豐富，土地類型多樣，適宜經(jīng)濟(jì)作物和農(nóng)作物生長，自然條件優(yōu)越。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。”休閑步行街的建設(shè)涉及到許多因素和領(lǐng)域。21世紀(jì)是強(qiáng)調(diào)人，強(qiáng)調(diào)人與自然融合，強(qiáng)調(diào)文化，強(qiáng)調(diào)發(fā)展的世紀(jì)。地面鋪裝采用堅(jiān)固性好、耐磨、色彩鮮艷、易清理且最適宜步行的地面鋪裝。通過縱橫兩方面的統(tǒng)一，高度不同的綠色廣場(chǎng)，街道分層立體相連，步行街的沿線，構(gòu)成新型的都市森林。規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想1）．道路交通和停車場(chǎng)規(guī)劃： 地面設(shè)置交通綬沖區(qū)，在環(huán)形消防道旁設(shè)置地面停車位?？偨Y(jié)起來，城市步行街的景觀首先是商業(yè)型景觀，并可運(yùn)用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費(fèi)型景觀以及公共空間的設(shè)計(jì)理念，因地制宜進(jìn)行打造。在這個(gè)過程中變得更漂亮，更少污染和更少噪聲。通過市場(chǎng)調(diào)查研究得出的結(jié)論：建設(shè)休閑步行街可以緩解XX鎮(zhèn)老城區(qū)的交通阻塞問題，可以營造XX城市街道新景觀，給市民提供專門的休閑步行街，提供更寬松和舒適的休閑、購物環(huán)境，以商業(yè)、美食、休閑為主，兼顧多種需求，提供一流的休閑場(chǎng)所。XX休閑步行街項(xiàng)目位于XX老城區(qū)商業(yè)次中心區(qū)，緊臨XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長300余米。我國商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。XX素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。XX鎮(zhèn)，位于縣境之南，東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。建議做好前期準(zhǔn)備工作，使該項(xiàng)目盡快付諸實(shí)施。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。場(chǎng)地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長90m，2）商業(yè)步行南街長80m，3)商業(yè)廣場(chǎng)3126平方米、商業(yè)廣場(chǎng)路長74m；美食廣場(chǎng)約1820平方米。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出的背景XX縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)，區(qū)域面積2200平方公里，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個(gè)管理區(qū)，565個(gè)村，總?cè)丝?3萬，XX是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國500強(qiáng)產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點(diǎn)林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強(qiáng)縣、省級(jí)金融安全區(qū)。轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬。自企業(yè)改制以來，原XX酒廠的廠區(qū)長期閑置，易旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司易文仙先后投入調(diào)研經(jīng)費(fèi)數(shù)十萬元，組織市場(chǎng)調(diào)查和休閑步行街建設(shè)考察，通過全面調(diào)查研究，不失時(shí)機(jī)地提出建設(shè)XX休閑步行街的設(shè)想。最早的商業(yè)街形式比較簡單，如百貨、超市等，后來才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1：XX城區(qū)商業(yè)街的現(xiàn)狀分析：1） XX老城區(qū)的主要商業(yè)街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。第三章 建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃理念和規(guī)劃構(gòu)想一、建設(shè)規(guī)模（一）．建設(shè)規(guī)模XX縣易旺食品投資有限公司通過掛牌取得該項(xiàng)目土地使用權(quán),統(tǒng)一完成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和休閑步行街的景觀建設(shè),按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基，XX鎮(zhèn)人民政府通過嚴(yán)格的規(guī)劃管理措施對(duì)休閑步行街的建設(shè)進(jìn)行管理，確保按規(guī)劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn)的的XX休閑步行街。 在設(shè)計(jì)構(gòu)想中，將城市街道視為城市最重要的開敞空間。2．空間布局：XX休閑步行街可規(guī)劃形成四區(qū)、二軸、二節(jié)點(diǎn)及多個(gè)景觀點(diǎn)的空間組織結(jié)構(gòu)。2）．道路空間的劃分： 根據(jù)功能性可將步行街空間劃分為兩種性質(zhì)，交通空間和休閑空間。步行街的綠化以盆栽、喬木、灌木、花草為主。充分考慮無障礙設(shè)計(jì)，包括盲道、坡道等供老弱傷殘者使傷用。步行街作為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文、空間的物化反映。其建設(shè)規(guī)模功能形態(tài)逐漸大型化、多樣化、立體化、綜合化。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或溝渠。XX鎮(zhèn)位于縣境南側(cè)，城區(qū)距離縣城17公里，東北與石江、黃橋交界，東南與武崗市的荊竹、彎頭橋接壤，西與花園相連，北與XX鎮(zhèn)、竹市鎮(zhèn)交界。12元/立方米*20000立方米=24萬元道路廣場(chǎng)工程：216萬元1）商業(yè)步行北街長90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長80m,寬度16m3)商業(yè)廣場(chǎng)3126平方米商業(yè)廣場(chǎng)路長74m,寬度12m。3．地勢(shì)平坦，交通便利。本休閑步行街規(guī)劃項(xiàng)目內(nèi)僅設(shè)商業(yè)、美食、與住宅，沒有污染源，環(huán)境狀況良好。2）步行街是城市意象的重疊，是城市發(fā)展更迭的新思維，是維系城市發(fā)展和居民消費(fèi)的紐帶，是現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新古典主義，為社會(huì)個(gè)階層民眾提供了互相交流的機(jī)會(huì)以及休閑、娛樂、購物的場(chǎng)所，為多種文化的共存、交融、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為城市帶來了新的商業(yè)生機(jī)與消費(fèi)活力。節(jié)約汽車運(yùn)輸成本，節(jié)約客貨在途時(shí)間及減少交通事故費(fèi)用、貨損費(fèi)用。工程運(yùn)行管理費(fèi)：不計(jì)算工程年運(yùn)行管理費(fèi)指維持工程正常運(yùn)行每年所需支付的費(fèi)用，包括工程維護(hù)費(fèi)、材料、燃料動(dòng)力費(fèi)、工資及福利、其它費(fèi)用等。A、影子工資：影子工資體現(xiàn)了國家和社會(huì)為建設(shè)項(xiàng)目使用財(cái)力而付出的代價(jià)，影子工資由換算系數(shù)體現(xiàn)。3）、流動(dòng)資金調(diào)整流動(dòng)資金調(diào)整隨年運(yùn)行費(fèi)調(diào)整，因流動(dòng)資金較少，本次不再對(duì)工程流動(dòng)資金作調(diào)整，也不計(jì)算流動(dòng)資金。（四）借款償還能力分析本項(xiàng)目按實(shí)際貸款額進(jìn)行借款償還能力分析。由此可見，凈現(xiàn)值對(duì)各個(gè)因素敏感程度的排序是：銷售收入、投資額，最敏感的因素是銷售收入，因此應(yīng)注意做市場(chǎng)營銷工作，切實(shí)把握鋪面地基的銷售價(jià)格。綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，經(jīng)濟(jì)效益合理，環(huán)境效益、社會(huì)效益顯著，建議早日付諸實(shí)施。第二部分 文件匯編委 托 書XX市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院：我公司將XX休閑步行街建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制工作委托貴院，現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：①范圍：XX休閑步行街藍(lán)線范圍。2．在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中合理使用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)處理好人、車、路和環(huán)境之間的關(guān)系，做到精心設(shè)計(jì)、精心施工，使之既能最大限度的滿足交通功能和人們生活的需要，又能美化城市環(huán)境，成為城市物質(zhì)文明和精神文明的支柱。本項(xiàng)目的環(huán)境效益和社會(huì)效益顯著，因此，總體上評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目完全可行。5%、幅度變動(dòng)，并計(jì)算出其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值。三、財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)分析（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用:192萬元（二）財(cái)務(wù)收入: 4620萬元1)商業(yè)鋪面銷售收入4557萬元根據(jù)XX的實(shí)際情況，