【正文】 區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進一步增強了望京區(qū)域的整體競爭力。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電 子體育場南側(cè)路和駝房營路。截止 2021 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達 %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點發(fā)展目標之一就是把望京打造成一個電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種 “ 跨國企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。 摩托羅拉, 1 0 0 0 0 0北電網(wǎng)絡(luò), 5 5 0 0 0愛立信, 4 2 0 0 0西門子, 6 0 0 0 0安捷倫, 2 8 8 0 00100002021030000400005000060000700008000090000100000摩托羅拉 北電網(wǎng)絡(luò) 愛立信 西門子 安捷倫系列1 望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表 項目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級 博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級 眾運大廈 19600 乙級 葉青大廈 50000 3 甲級 中辰大廈 17400 乙級 洛娃科技大廈 15500 乙級 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級 博泰大廈 24000 甲級 博泰國際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級 星源國際 22021 商住 娜麗莎大廈 5000 商務(wù) Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃 人濟大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米 (此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進駐的過程中。 周邊寫字樓對本項目影響 從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項目所處位置來看，本項目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很 大。 望京區(qū)域已知建成并投入運營的軌道線路有地鐵 13 號線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、 地鐵 15 號線，地鐵 13 號線途經(jīng)望京西站， 地鐵 15 號線是連 接?xùn)|直門 望京 順義區(qū)的規(guī)劃線路 。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。 ? 北四環(huán)東路： 道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng) 望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街： 二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。 ? 阜通西大街： 與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。合理的交通布局， 不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序 的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費人流來此消費。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個， 但僅 4 個可用，所以造成 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié) ，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。 住宅項目發(fā)展及人口狀況分析 望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市 “ 城市居住副中心 ” 至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段 ： 階段 時間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項目類型 第 1階段 9498 花家地、南湖渠路區(qū)域 以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主， 95年開始有高密度樓盤項目 第 2階段 9801 以望京新城為中心向外輻射 大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū) 大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團購買 從上面的 表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風(fēng)北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。 住宅人口數(shù)量 根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增， 03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右， 04年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7 萬戶，截止到 05年 5月，統(tǒng)計指標已接近 20萬，根據(jù)北京市 總體規(guī)劃， 2021 年預(yù)計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計達到創(chuàng)記錄的 60 萬人。 從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。 除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住 ，型成了一個以高端消費和特色消費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。 從目前研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以3045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢， 25歲以下的約占 25%， 45歲以上的僅占 15%左右。 平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。 望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項目居多，在這里生活、工作的人群消費層次較高， 區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館 區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費群。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11 時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚 23時左右。 ? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。 ? 外籍人士消費特性以原有消費習(xí)慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。但在本區(qū)域適合這類消費的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務(wù)的，集餐飲、娛樂、商務(wù)服務(wù)、日常休閑購物為一體中高檔消費場所。 二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 程程 作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的 “ 副都市中心 ” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計 2021 年前后推出。該路段平均日客流量可達 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬； 據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京 客隆超市平均日流水額為 24 萬，年營業(yè)額 9000 萬元左右； ? 花家地街的臨街商業(yè) ： 該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氛圍。 ? 中等超市規(guī)模有限 中等規(guī)模的商業(yè)點雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠沒有達到令望京居民滿意的程度。 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供應(yīng)量的百分之十幾，且多為臨街小商鋪，缺乏品牌類高檔商業(yè)，規(guī)模及檔次均不能滿足消費人口的需要。 從投資回報來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報率均在 9%以上，個別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報率 8%12%。 區(qū)域未來商業(yè)格局 望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。 中部商業(yè)組團主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項目組成。因此，未來該商業(yè)組團將成為吸引并截流東北四環(huán)內(nèi)、外消費人群的最為重要的商業(yè)組團