【正文】 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生 活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作 “ 睡城 ” 。 2021 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點推介項目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競爭力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個具有復(fù)合功能的城市中心地。 望京寫字樓物業(yè)分布狀況 從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū) 優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)?；谝陨?客觀條件，未來項目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。而公交線路增調(diào)，將給區(qū)域帶來更多的消費(fèi)人群，同時也便于其疏散。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng) 望京地區(qū)位于北京城 區(qū)的東北部，在機(jī)場高速與京順路和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是 經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯綜復(fù)雜。 沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作 用，是望京地區(qū)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項目主要有： 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里 2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū) 3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動感之都寶星園 4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園 5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門 6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈 7 慧谷 根園 23 望京悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰 8 慧谷時空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓 9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園 11 望京 明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 望京新城 A5區(qū) 410 12 望京西園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市月光 59 望興園 14 國風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 銀領(lǐng)國際 46 東湖灣 61 方舟苑 藝術(shù)城 16 華鼎世家 47 花家地西里 62 望京利澤家園 48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL 望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項目還有一部分沒有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標(biāo)計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約 15萬人左右。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體 開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項目總量將達(dá)到 67 萬平米。 望京區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士 、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高 精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析 區(qū)域消費(fèi)能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，購買能力比較強(qiáng)，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費(fèi)的特色。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2021年底，望京商業(yè)供應(yīng) 約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進(jìn)入調(diào)整和升級階段。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu) 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務(wù)類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間： 2021年底 ） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達(dá) 8元，有的達(dá) 12 元 /平方米 /天。 在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；由本項目 、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)。 此外，隨著第四 使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2021 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團(tuán)。一方面，國際知名商家的品牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè) 全部為零售商購地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2021 年初開業(yè)經(jīng)營。據(jù)預(yù)測，到 2021 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北 部的新型大商圈。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運(yùn)動休閑等各種服務(wù)業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對 不足。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達(dá)到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。這類消費(fèi)人群也將帶動并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費(fèi)。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商 務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐飲的消費(fèi)需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費(fèi)群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群外流。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)高峰時段與市區(qū)也有較大差異。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投 資人的投資意 向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智 能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)基地。 口口 狀狀 況況 分分 析析 商業(yè)項目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅項目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔(dān)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。 ? 阜通東大街： 與京順路平行， 南起三元西橋，北至四元橋北， 與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長約 2470 米，紅線寬度為 45米，為城市主干道。 ? 京順路以及機(jī)場高速路： 是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的作用。 地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對人流疏導(dǎo)作用十分明顯。 隨著北京城市的進(jìn)一步發(fā)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們越來越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向生活型與商務(wù)