【正文】 巴溝村 廣順北大街 402 四惠站 → 大北窯 → 農(nóng)展館 → 酒仙橋 → 望京公園 → 南皋 望京公園 404 東直門 → 花家地南里 → 花家地街 → 阜通東大街 → 來廣營 阜通東大街 405路聯(lián) 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 三元庵 → 麗都飯店 → 廣順北大街 廣順北大街 409 來廣營 → 廣順北大街 → 中日醫(yī)院 → 中國科技館 → 阜成門 廣順北大街 416 來廣營 → 南湖東園 → 湖廣中街 → 農(nóng)展館 → 廣順北大街 → 來廣營 廣順北大街 418 金盞 → 郁金香花園 → 蟹島度假村 → 望京公園 → 酒仙橋 → 東直門 望京公園 420 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 宏昌路 → 亮馬橋 → 朝陽門 → 王府井 → 北京站 望京科技園 421 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 麗都飯店 → 宏昌路 → 東湖 宏昌路 422 三義廟 → 中國科技館 → 中日醫(yī)院 → 經(jīng)貿(mào)大學 → 花家地 → 來廣營 花家地 606 雍和宮 → 和平里火車站 → 展覽中心 → 阜通西大街 → 東湖 阜通西大街 614 東直門 → 左家莊 → 三元橋 → 花家地北里 → 宏昌路 → 望京科技園 宏昌路 623 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 廣順北大街 → 望京購物中心 → 東直門外 廣順北大街 627 三營門 → 木樨園 → 方莊 → 潘家園 → 四元橋 → 廣順北大街 廣順北大街 629 環(huán)行鐵道 → 阜通西大街 → 望京花園 → 立水 → 東北旺中路 阜通西大街 630 來廣營 → 望京花園 → 北營門 → 門頭村 → 北京植物園 → 香山東路 望京花園 701 大西洋新城南門 → 花家地北里 → 西釣魚臺 → 岳各莊紅星美凱龍 花家地北里 707 嘉園 → 天橋 → 農(nóng)展館 → 燕莎友誼商城 → 廣順北大街 → 農(nóng)藝園 廣順北大街 710 善各莊 → 廣順北大街 → 酒仙橋商場 → 朝陽公園 → 西直河 廣順北大街 735 錦繡大地市場 → 玉海園 → 中關村 → 四元橋 → 望京公園 → 金盞 望京公園 737 孫河東站 → 阜通西大街 → 亞運村 → 中關村 → 頤和園 → 香山 阜通西大街 752 西北旺村 → 北苑家園 → 廣順北大街 → 珠江帝景 → 京南交易中心 廣順北大街 827 北京西站 → 北辰路 → 望京購物中心 → 廣順北大街 → 善各莊 廣順北大街 840外 南湖渠 → 亞運村 → 中關村 → 青塔 → 朝陽路 → 南湖渠 南湖渠 852 老君堂南站 → 朝陽公園 → 阜通西大街 → 北苑家園 → 都市芳園 阜通西大街 909 前葦溝 → 望京花園 → 燕莎友誼商城 → 安定門 → 西北旺市場 望京花園 921 大峪 → 蘋果園地鐵 → 定慧寺 → 國家圖書館 → 廣順北大街 → 東湖 廣順 北大街 939 北京南站 → 大觀園 → 兒童醫(yī)院 → 西直門 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 944 菜戶營 → 盛唐飯店 → 學院路 → 芍藥居 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 951 東北旺中路 → 圓明園 → 五道口 → 亞運村 → 花家地 → 南十里居 花家地 952 東湖 → 望京花園 → 朝陽公園 → 小武基 → 北大地 → 岳各莊北橋 望京花園 952支 望京路 → 宏昌路 → 麗都飯店 → 朝陽路 → 勁松 → 十八里店北橋站 宏昌路 966 東直門長途站 → 覽中心 → 廣順北大街 → 朝來家園 → 平西府 廣順北大街 975 東直門 → 阜通東大街 → 廣播學院 → 北七家 → 桃峪山 莊 → 桃峪口 阜通東大街 976 北湖渠 → 大西洋新城 → 酒仙橋商場 → 大望路 → 潘家園 → 亦莊 大西洋新城 976支 北湖渠東口 → 廣順北大街 → 四惠站 → 北苑 → 群芳園 → 大地站 廣順北大街 983 王佐汽車站 → 五棵松 → 營慧寺 → 廣順北大街 → 北湖渠 廣順北大街 望京地區(qū)交通站點分布圖 如圖所示，望京區(qū)域公交站點呈區(qū)域性集中的特點，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項目 地面公交客運系統(tǒng)相對匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近 沒有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成 地面公交客運系統(tǒng) 與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及安全隱患問題。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務區(qū)。 在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務氛圍愈來愈濃厚。 在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著 “ 城市副中心 ” 的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構成，包括 1個地區(qū)級主商業(yè)中心、 5 個次商業(yè)中心、 8個社區(qū)商業(yè)中心和 6 個文化娛樂中心； 8個區(qū)間公園、 38 個社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側綠化隔離帶用地約為 1平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口 近 15萬人。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。截止 2021 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達 %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。 摩托羅拉, 1 0 0 0 0 0北電網(wǎng)絡, 5 5 0 0 0愛立信, 4 2 0 0 0西門子, 6 0 0 0 0安捷倫, 2 8 8 0 00100002021030000400005000060000700008000090000100000摩托羅拉 北電網(wǎng)絡 愛立信 西門子 安捷倫系列1 望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表 項目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級 博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級 眾運大廈 19600 乙級 葉青大廈 50000 3 甲級 中辰大廈 17400 乙級 洛娃科技大廈 15500 乙級 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級 博泰大廈 24000 甲級 博泰國際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級 星源國際 22021 商住 娜麗莎大廈 5000 商務 Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風尚 37000 規(guī)劃 人濟大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應量超過 61 萬平方米 (此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進駐的過程中。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進行合理地疏導，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。 望京區(qū)域已知建成并投入運營的軌道線路有地鐵 13 號線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、 地鐵 15 號線，地鐵 13 號線途經(jīng)望京西站， 地鐵 15 號線是連 接東直門 望京 順義區(qū)的規(guī)劃線路 。 ? 北四環(huán)東路： 道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街： 二者與北四環(huán)東路構成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。合理的交通布局， 不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導問題，有序 的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費人流來此消費。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設立了更多指示牌，可以預見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。 住宅人口數(shù)量 根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增， 03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右， 04年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7 萬戶，截止到 05年 5月，統(tǒng)計指標已接近 20萬，根據(jù)北京市 總體規(guī)劃， 2021 年預計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預計達到創(chuàng)記錄的 60 萬人。 除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住 ，型成了一個以高端消費和特色消費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。 平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。 望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項目居多，在這里生活、工作的人群消費層次較高， 區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務人士，未來還有以第四使館 區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費群。 ? 商務辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。但在本區(qū)域適合這類消費的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務的，集餐飲、娛樂、商務服務、日常休閑購物為一體中高檔消費場所。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目也有大型商業(yè)配套，預計 2021 年前后推出。 ? 中等超市規(guī)模有限 中等規(guī)模的商業(yè)點雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠沒有達到令望京居民滿意的程度。 從投資回報來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報率均在 9%以上，個別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報率 8%12%。 中部商業(yè)組團主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項目