【正文】 方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國外高新企業(yè)進(jìn)駐望京區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。 近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊藏的市場契機(jī)，宜家、華堂、沃 爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。 目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運行的面積最大的孵化 器：望京科技創(chuàng)業(yè)園 和中國北京 (望京 )留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。在望京 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。 望京地區(qū)寫字樓及跨國企業(yè)總部分布圖 望京寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未 形成一定的商務(wù)氣候。而商業(yè)經(jīng)營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費輻射半徑。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以 很好 的擴(kuò)大輻射半徑帶來有效消費群體，同時也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購物物品運輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。 發(fā)達(dá)的 外部公路系統(tǒng) 可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項目后期的經(jīng)營及組織運輸。 兩縱指的是廣順大街和南湖北路 花家地大街（中環(huán)南 路）： 廣順大街是整個望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。 望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。 外來人口數(shù)量 截止 2021 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 北京市 2021年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數(shù)據(jù)來源《 2021年北京市統(tǒng)計年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12021 15000 20210 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項目的檔次也有較大差距。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進(jìn)行購買消費。宜家家居望京新店將于今年 4月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2021 年至 2021 年間推向市場。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當(dāng)有限。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。未來輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè) 3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預(yù)計 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居?xùn)|側(cè) 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金 元不等 預(yù)計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租， 按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以 上，預(yù)計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào) 800個車位，預(yù)計5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務(wù)配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè) 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側(cè) 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥?，以及?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。一方面是因為臨街商鋪面積不大、物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。屆時，望京 新興 商業(yè)供應(yīng)將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。 商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分， 對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進(jìn)行消費。 這些 消費人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。 外籍人口分布特色 自望京區(qū)域 開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐，有紀(jì)錄顯示， 1998 年有 200多戶韓國人組成的購房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定，外籍購房人團(tuán)購現(xiàn)象也時有發(fā)生。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人 /年。 按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設(shè)，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。 立交橋 立交橋為疏導(dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。 ? 廣順大街： 城市主干道 ，雙向六車道，紅線寬度 60 米。 ? 東北五環(huán)路： 道路狀況相對較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。 L1 線 則是自東直門至機(jī)場線的 機(jī)場快速軌道線路 ，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。對望京 地面公交客 運系統(tǒng) 作如下分析： 望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽 線路 主要站點 區(qū)域站名 城鐵臨 5 路 南十里居 → 酒仙橋商場 → 電子城小區(qū) → 南湖南路 → 望京西站 望京西站 城鐵臨 6 路 望京科技園 → 望京花園東區(qū) → 廣順北大街 → 望京西站 廣順北大街 小 5 路 望京科技園 → 炎黃藝術(shù)館 → 四道口 → 圓明園 → 海淀 → 金莊村 望京科技園 小 6 路 西馬莊 → 定福莊 → 太平莊華堂商場 → 麗都飯店 → 望京小區(qū) 望京小區(qū) 小 71路 望京小區(qū) → 望京西園 → 望京購物中心 → 芍藥居 → 上地橋 望京小區(qū) 小 73路 望京小區(qū) → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 冠城園 → 牡丹園 → 雙安 → 小南莊 望京小 區(qū) 運通 101線 南湖渠 → 望京購物中心 → 中國科技館 → 體育師范學(xué)院 → 三義廟 望京購物中心 運通 104線 營慧寺 → 紫竹院 → 白石橋 → 動物園 → 北京北站 → 望京新城 望京新城 運通 107線 馬家堡小區(qū) → 木樨園 → 燕莎友誼商城 → 麗都飯店 → 望京新城 望京新城 運通 110線 半壁店 → 昆明湖路 → 中關(guān)村 → 大屯 → 廣順北大街 → 望京新城 望京新城 運通 111線 安寧里南站 → 立水橋 → 望京花園 → 朝陽公園 → 定福莊 → 東柳 望京花園 運通 113線 吳莊 → 蔚園 → 永定路 → 中關(guān)村 → 廣順北大街 → 來廣營 廣順北大街 運通 201線 南湖渠 → 南湖 東園 → 望京購物中心 → 人民大學(xué) → 六里橋長途站 望京購物中心 361 望京科技園 → 廣順北大街 → 中國科技館 → 北太平莊 →