【正文】 廣場一期工程將于 2021年 6月開工， 2021年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2021年 10 月份入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對項目的銷售產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。本項目地段優(yōu)勢圈內(nèi)無人能級，海安火車站集客運、貨運、機務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級編組站，與南京火車站級別相當?；径际敲嫦蚝０财胀ɡ习傩蘸拖聦汆l(xiāng) 鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民，輻射范圍也非常有限，幾乎就在海安縣域范圍內(nèi)。 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點 評：泰寧批發(fā)市場的地理位置較好、交通也很便利。商品的檔次也不高，都是一些中低檔商品，但價格便宜，適合普通老百姓。 蘇中國際家俱城 位 置：長江西路 23 號 經(jīng)營面積： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：家俱 經(jīng)營狀況：生意很好，沒有空鋪 租 金： 28— 32元 /月 金鷹國際購物中心 位置：人民西路 2 號 經(jīng)營面積： 3000平方米 開業(yè)時間： 2021年 月均營業(yè)額： 250 萬元 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：化妝品、百貨、首飾、鞋帽、 服裝、文體用品、家電 等 點評：金鷹國際購物中心和華藝商場都是海安縣華藝商場有限公司投資建設(shè)的，和華藝商場各有側(cè)重，地理位置也非常優(yōu)勢，處于人民中路和人民西路交匯的十字路口，是海安縣人流量最大的路口，所經(jīng)營商品的檔次在海安來說還是較高的，一般都是國內(nèi)較知名的品牌。 代表商場： 海安文峰大世界商場 位置：人民中路 2 號 經(jīng)營面積： 4500平方米 開業(yè)時間： 2021年 9 月 月均營業(yè)額： 500 萬元 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、針紡織品、鞋帽、服裝、工藝品、黃金珠寶、五金、交電、食品飲料、兒童快樂堡等 點評：海安文峰大世界商場是海安文峰大世界在海安下屬的兩個大型營業(yè)網(wǎng)點之一，另外一個為海安文峰大世界超市。 商業(yè)體量：這一范圍內(nèi)的沿街商鋪的體量大約在 4 萬平方米左右，幾個大型商場和超市的體量大約 56 萬平方米，總的體量在10 萬平方米左右。整個縣城的商業(yè)市場目前可以分成二塊： 縣城商業(yè)中心 沿人民中路及其周邊 專業(yè)性市場 基本分布在長江路兩側(cè) （一）縣城商業(yè)中心 范圍：人民中路全段、人民東路西側(cè)靠近中路部分、人民西部靠近中路部分以及寧海南路、中壩中路靠近人民中路部分。 商場發(fā)育整體水平偏低。 市場需要特 色而又豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) 從商家們對海安商業(yè)業(yè)態(tài)和特色的看法中，我們可以了解到 60％的商業(yè)認為海安商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠豐富，缺乏商業(yè)特色，另有 27％的商家選擇了業(yè)態(tài)貧乏的選項。由于近幾年長江三角洲的騰起，海安受到區(qū)域經(jīng)濟輻射，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程不斷加快，特別是 公路、鐵路交通的進一步改善和完善，為海安城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇。主要表現(xiàn)為： 精品商業(yè)趨向細分化 在商業(yè)市場日趨活躍，投資方式多元化的今天，一個商業(yè)樓盤吸引投資者的前提應(yīng)該是其與眾不同的個性和保值增值的有效性，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的細分是今后商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。六一新政對商業(yè)用房市場打擊明顯，房產(chǎn)投資受到空前沖擊，因此開發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。同時大量新型的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的商業(yè)平臺。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶的 增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動等待分房轉(zhuǎn)變到主動進入市場買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升， 從滿足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。 海安商品房價格一路飆升，但從海安的市場容量、經(jīng)濟發(fā)展趨勢和消費者市場空間等因素來看，海安的商品房價格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。 開發(fā)商對于產(chǎn)品如何更好的開發(fā)，首先要更多地開發(fā)節(jié)能 、省地型的住宅，綠色住宅應(yīng)該是發(fā)展的主要方向。沒有兩個一模一樣的城市，所以要一個一個地進行分析。 回歸 —— 理性回歸或回歸理性 通過宏觀調(diào)控，消費者從觀望期走向 理性。房地產(chǎn)在2021 年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，在投資規(guī)模進行控制的同時也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個非常有效的平衡，這是房價漲幅回落的原因。為規(guī)范房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，國家及相關(guān)部門出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設(shè)，火車站場區(qū)域和東湖生態(tài)社區(qū)開發(fā)。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。 航運：海安河網(wǎng)密布，水運發(fā)達，“通揚運河”、“通榆運河”暢流其間，連接京杭大運河，通達全國各地。是聞名遐邇的“中國繭絲綢之鄉(xiāng)”、“ 建筑之鄉(xiāng)”，國務(wù)院批準的首批沿海開放縣，全國首批生態(tài)示范縣，教育先進縣，科技百強縣，普法工作示范縣，是全國最安全的地區(qū)之一。其數(shù)控“零誤差”機床填補了國內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國名牌”稱號，填補了南通市空白；全縣擁有桑園 18萬畝，年產(chǎn)鮮繭 34萬擔，雄踞全國縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國四強，擁有無梭織機 6000多臺套，年出口量居全國前列。通揚運河、串場河以東為河?xùn)|地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區(qū)，海拔 ~5 米。本項目開發(fā)土地為海安開發(fā)區(qū)新區(qū)，是未來海安的東商業(yè)區(qū)，對推進海安發(fā)展，促進海安開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會效益。經(jīng)估算，工程總投資 萬元，每平方米造價 ，每平方米成本 。同時，集中采購，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營銷等方式將成為市場的主流營銷方式。 商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊含的商機都相當巨大。與此同時，隨著海安經(jīng)濟的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴長，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對購物的需求和購物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化。同時此項目的開發(fā)運作標志著海安商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng) 濟效益很好。同時要根據(jù)市場供需變化，做出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積及區(qū)域的功能分配，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項目風險。日照充足，雨水充沛，無霜期長。 2021 年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破 300 億指 標 單位 產(chǎn) 值 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 財政收入 億元 全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元 城區(qū)居民人均可支配收入 元 8119 農(nóng)民人均純收入 元 6057 自營出口總額 萬美元 14660 實際利用外資 萬美元 11087 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 元，今年凈增 100 億元；財政收入突破 10 億元，綜合實力位居江蘇省第 18 位。其數(shù)控“零誤差”機床填補了國內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國名牌”稱號；全縣擁有桑園 18萬畝，年產(chǎn)鮮繭 34 萬擔，雄踞全國縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國四強，擁有無梭織機 6000 多臺套。 海安火車站集客運、貨運、機務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的 二級編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。規(guī)劃到２０２０年，海安縣城范圍為３５平方公里，人口３０萬，界址 北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車站場。 從海安規(guī)劃定位來看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。也有少部分城市房價的絕對值在回落。為什么會回暖？一個就是整個政策。通過調(diào)控，可以進一步認識到在社會主義市場經(jīng)濟初級階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。 回報 —— 建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報社會 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標列表 指 標 2021 年 （萬平方米） 2021 年 （萬平方米） 同比增長 （％） 施工面積 其中：住宅 房屋竣工面積 其中：住宅 商品房銷售 面積 商品房銷售總額 17001 萬元 28547 萬元 商品房空置面積 市場特征 基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟實用為主”的格局，供求平衡； 2021年海安的房地產(chǎn)從 2021年的 1300元 /平方米到目前的 2021元 /平方米形成了一個價格的飛躍； 在戶型面積配比上 110 平方米至 130 平方米占整個成交比例的85%； 0 隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場認可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標準越來越高，講究 方便、舒適、周全； 投資購房者所占的比重逐步提高，由 2021年的 %上升到目前的 5%； 在僅有的 5%的投資型購房者選擇中，地段是第一位的，好地段標志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機會。 從上述商品房銷售面積走勢圖可以看出 2021年海安商品房銷售面積比 2021 年同比增長 %，可見海安房地產(chǎn)市場空間大，對于開發(fā)商來說正是進入的大好時機，但這種狀況預(yù)計不會維持太長時間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機會。 （ 2）房價走勢預(yù)測 2021 年海安房價持續(xù)上漲的總體趨勢不會改變。 D、客戶的需要是市場的需要同樣是開發(fā)商的追求。 消費需求分析 消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在 18002450 元區(qū)間，且更集中于 2021 元左右的價格段，與當前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集中在15002021元之間。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實現(xiàn)投資價值的最大化，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者多贏的局面。 商業(yè)地產(chǎn)進入品牌角逐時代 隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢在必行。 市場需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購物中心 從對海安市場的商業(yè)容量上的評價來看，超過半數(shù)的商家認為海安的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場和購物中心 ，其余各有 19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿足”，但有 7％的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。對于他們來說，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對他們拓展海安市場提供了良好的契機。盡管海安市場前景良好，居民消費能力進一步提升，但由此導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。在人民中路和西路以及人民中路和東路交匯處有幾個大型的商場和超市。個別出售的一般每平方米都在 萬元以上。蘇中大廈主樓高九層，集購物、餐飲、住宿、娛樂于一體，是一所多功能綜合性大廈、在海安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)其功能和規(guī)模均具有較大影響。卡丹專賣店 營業(yè)面積： 50 平方米（一個標準門面和一個較小門面） 經(jīng)營狀況：生意極差，門面里幾乎沒人，門面玻璃上貼著“店面轉(zhuǎn)讓”的告示 商品檔次：很高，價格也很高，有點超出海安普通老百姓的消費能力 蘭貴人服飾專賣店 營業(yè)面積： 90 平方米（三個標準門面） 經(jīng)營狀況：生意很差，門面店人流量不大，正在清倉大處理 商品檔次：高檔，價格也較高，不太受 海安普通老百姓的歡迎 總結(jié)： 海安的商業(yè)不夠發(fā)達，基本與海安的經(jīng)濟實力和在南通所有下屬縣域經(jīng)濟體中排名較后的狀況是相適應(yīng)的，整個縣城范圍內(nèi)能稱得上商圈或商業(yè)中心的也就這么一個，其余基本都是一些沿街的店面，生意一般、人流也不大。處于長江西路 上，距離縣城中心較遠，但交通還是很便利，生意很好，一般海安老百姓買家俱這里是首選之一。平方米，二樓 15 元 /月 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點 評：泰寧裝飾城就處于泰寧批發(fā)市場對面，和泰寧批發(fā)市場形成互補，在這一區(qū)域構(gòu)成了一個海安最大專業(yè)性批發(fā)市場，位置、交通條件都不錯，人流量很大，生意較好。 整個海安缺少大型的、綜合性專業(yè)市場，即使是以某一商品為主的專業(yè)市場，也是非常缺少的，除了建材、家居以外，別的都沒有專業(yè)市場。依據(jù)政府規(guī)劃，將在海安火車站商圈建設(shè)成蘇中最大的市場群，工商、稅收、物流、醫(yī)院、學校、銀行等配套一應(yīng)俱全，成為蘇中商貿(mào)的流通中心，海安城區(qū)的副中心。 依托海安火車站，緊鄰火車站站前廣場，人流量充足，投資者財流有保障。 在本項目附近，聚集了鴻禧、奧華等許多開發(fā)與本項目相同產(chǎn)品的競爭對手，對本項目有直接的影響，將持續(xù)威脅本項目每一期的開發(fā)建設(shè)。因此，依托于一期工程的成功運 作， 某某 火車站商業(yè)廣場具有交通便捷、人流量大、市場認可度逐漸提升、升值潛力大等特點，從而凸現(xiàn)出本項目的開發(fā)價值。 （ 3)項目規(guī)模 :本項目總用地面積約 83079 平方米，共有 萬平方米的建筑空間，總投資約 元。 客戶群定位 （ 1）消費者基本特征 A 基本特征一 目標市場： 拋開產(chǎn)品的品 牌、品質(zhì)及定位，地段的固有主力目標市場：海安尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶群體。 客戶購買動機： 投資等待升值。 其他： 補充市場不足，拉力不大。 （ 6） 項目設(shè)計理念 ： 本項目地處海安新建火車站站前廣場迎賓路東 側(cè)，以展現(xiàn) “ 海安古代文化與現(xiàn)代文明交 相輝映 ” 為總體風格，淋漓展示海安的輝煌歷史與美好未來。 通過項目推廣工作，消除與投資置業(yè)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售去化速度的本質(zhì)性飛躍。 本項目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，本項目如能在現(xiàn)