【正文】 廣場(chǎng)一期工程將于 2021年 6月開工， 2021年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2021年 10 月份入住，目前銷售情況良好，其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)圈內(nèi)無(wú)人能級(jí)，海安火車站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級(jí)編組站，與南京火車站級(jí)別相當(dāng)?；径际敲嫦蚝０财胀ɡ习傩蘸拖聦汆l(xiāng) 鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民，輻射范圍也非常有限，幾乎就在海安縣域范圍內(nèi)。 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點(diǎn) 評(píng)：泰寧批發(fā)市場(chǎng)的地理位置較好、交通也很便利。商品的檔次也不高，都是一些中低檔商品，但價(jià)格便宜，適合普通老百姓。 蘇中國(guó)際家俱城 位 置：長(zhǎng)江西路 23 號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：家俱 經(jīng)營(yíng)狀況：生意很好，沒有空鋪 租 金： 28— 32元 /月 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 位置：人民西路 2 號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積： 3000平方米 開業(yè)時(shí)間： 2021年 月均營(yíng)業(yè)額： 250 萬(wàn)元 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：化妝品、百貨、首飾、鞋帽、 服裝、文體用品、家電 等 點(diǎn)評(píng)：金鷹國(guó)際購(gòu)物中心和華藝商場(chǎng)都是海安縣華藝商場(chǎng)有限公司投資建設(shè)的，和華藝商場(chǎng)各有側(cè)重，地理位置也非常優(yōu)勢(shì)，處于人民中路和人民西路交匯的十字路口，是海安縣人流量最大的路口，所經(jīng)營(yíng)商品的檔次在海安來(lái)說還是較高的，一般都是國(guó)內(nèi)較知名的品牌。 代表商場(chǎng)： 海安文峰大世界商場(chǎng) 位置：人民中路 2 號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積： 4500平方米 開業(yè)時(shí)間： 2021年 9 月 月均營(yíng)業(yè)額： 500 萬(wàn)元 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、針紡織品、鞋帽、服裝、工藝品、黃金珠寶、五金、交電、食品飲料、兒童快樂堡等 點(diǎn)評(píng)：海安文峰大世界商場(chǎng)是海安文峰大世界在海安下屬的兩個(gè)大型營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，另外一個(gè)為海安文峰大世界超市。 商業(yè)體量：這一范圍內(nèi)的沿街商鋪的體量大約在 4 萬(wàn)平方米左右，幾個(gè)大型商場(chǎng)和超市的體量大約 56 萬(wàn)平方米，總的體量在10 萬(wàn)平方米左右。整個(gè)縣城的商業(yè)市場(chǎng)目前可以分成二塊： 縣城商業(yè)中心 沿人民中路及其周邊 專業(yè)性市場(chǎng) 基本分布在長(zhǎng)江路兩側(cè) （一）縣城商業(yè)中心 范圍：人民中路全段、人民東路西側(cè)靠近中路部分、人民西部靠近中路部分以及寧海南路、中壩中路靠近人民中路部分。 商場(chǎng)發(fā)育整體水平偏低。 市場(chǎng)需要特 色而又豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) 從商家們對(duì)海安商業(yè)業(yè)態(tài)和特色的看法中，我們可以了解到 60％的商業(yè)認(rèn)為海安商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠豐富，缺乏商業(yè)特色，另有 27％的商家選擇了業(yè)態(tài)貧乏的選項(xiàng)。由于近幾年長(zhǎng)江三角洲的騰起，海安受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，特別是 公路、鐵路交通的進(jìn)一步改善和完善，為海安城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。主要表現(xiàn)為： 精品商業(yè)趨向細(xì)分化 在商業(yè)市場(chǎng)日趨活躍，投資方式多元化的今天，一個(gè)商業(yè)樓盤吸引投資者的前提應(yīng)該是其與眾不同的個(gè)性和保值增值的有效性，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分是今后商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。六一新政對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)打擊明顯，房產(chǎn)投資受到空前沖擊，因此開發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。同時(shí)大量新型的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的商業(yè)平臺(tái)。由于城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口和拆遷戶的 增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì)能力的同步增長(zhǎng)，勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動(dòng)等待分房轉(zhuǎn)變到主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升， 從滿足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。 海安商品房?jī)r(jià)格一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來(lái)看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。 開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品如何更好的開發(fā)，首先要更多地開發(fā)節(jié)能 、省地型的住宅，綠色住宅應(yīng)該是發(fā)展的主要方向。沒有兩個(gè)一模一樣的城市，所以要一個(gè)一個(gè)地進(jìn)行分析。 回歸 —— 理性回歸或回歸理性 通過宏觀調(diào)控，消費(fèi)者從觀望期走向 理性。房地產(chǎn)在2021 年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，在投資規(guī)模進(jìn)行控制的同時(shí)也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個(gè)非常有效的平衡，這是房?jī)r(jià)漲幅回落的原因。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，國(guó)家及相關(guān)部門出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設(shè)，火車站場(chǎng)區(qū)域和東湖生態(tài)社區(qū)開發(fā)。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。 航運(yùn)：海安河網(wǎng)密布，水運(yùn)發(fā)達(dá)，“通揚(yáng)運(yùn)河”、“通榆運(yùn)河”暢流其間，連接京杭大運(yùn)河，通達(dá)全國(guó)各地。是聞名遐邇的“中國(guó)繭絲綢之鄉(xiāng)”、“ 建筑之鄉(xiāng)”，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批沿海開放縣，全國(guó)首批生態(tài)示范縣，教育先進(jìn)縣，科技百?gòu)?qiáng)縣，普法工作示范縣，是全國(guó)最安全的地區(qū)之一。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱號(hào)，填補(bǔ)了南通市空白；全縣擁有桑園 18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭 34萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī) 6000多臺(tái)套，年出口量居全國(guó)前列。通揚(yáng)運(yùn)河、串場(chǎng)河以東為河?xùn)|地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區(qū)，海拔 ~5 米。本項(xiàng)目開發(fā)土地為海安開發(fā)區(qū)新區(qū)，是未來(lái)海安的東商業(yè)區(qū)，對(duì)推進(jìn)海安發(fā)展，促進(jìn)海安開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會(huì)效益。經(jīng)估算，工程總投資 萬(wàn)元，每平方米造價(jià) ，每平方米成本 。同時(shí)，集中采購(gòu)，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等方式將成為市場(chǎng)的主流營(yíng)銷方式。 商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊(yùn)含的商機(jī)都相當(dāng)巨大。與此同時(shí)，隨著海安經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴(kuò)長(zhǎng)，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對(duì)購(gòu)物的需求和購(gòu)物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化。同時(shí)此項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著海安商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng) 濟(jì)效益很好。同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)供需變化，做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積及區(qū)域的功能分配，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。日照充足，雨水充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。 2021 年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破 300 億指 標(biāo) 單位 產(chǎn) 值 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 財(cái)政收入 億元 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元 城區(qū)居民人均可支配收入 元 8119 農(nóng)民人均純收入 元 6057 自營(yíng)出口總額 萬(wàn)美元 14660 實(shí)際利用外資 萬(wàn)美元 11087 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元 元，今年凈增 100 億元；財(cái)政收入突破 10 億元，綜合實(shí)力位居江蘇省第 18 位。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱號(hào)；全縣擁有桑園 18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭 34 萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī) 6000 多臺(tái)套。 海安火車站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的 二級(jí)編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。規(guī)劃到２０２０年，海安縣城范圍為３５平方公里，人口３０萬(wàn)，界址 北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車站場(chǎng)。 從海安規(guī)劃定位來(lái)看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。也有少部分城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值在回落。為什么會(huì)回暖？一個(gè)就是整個(gè)政策。通過調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。 回報(bào) —— 建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報(bào)社會(huì) 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 指 標(biāo) 2021 年 （萬(wàn)平方米） 2021 年 （萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng) （％） 施工面積 其中：住宅 房屋竣工面積 其中：住宅 商品房銷售 面積 商品房銷售總額 17001 萬(wàn)元 28547 萬(wàn)元 商品房空置面積 市場(chǎng)特征 基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主”的格局，供求平衡； 2021年海安的房地產(chǎn)從 2021年的 1300元 /平方米到目前的 2021元 /平方米形成了一個(gè)價(jià)格的飛躍； 在戶型面積配比上 110 平方米至 130 平方米占整個(gè)成交比例的85%； 0 隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場(chǎng)認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，講究 方便、舒適、周全； 投資購(gòu)房者所占的比重逐步提高，由 2021年的 %上升到目前的 5%； 在僅有的 5%的投資型購(gòu)房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機(jī)會(huì)。 從上述商品房銷售面積走勢(shì)圖可以看出 2021年海安商品房銷售面積比 2021 年同比增長(zhǎng) %，可見海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。 （ 2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 2021 年海安房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。 D、客戶的需要是市場(chǎng)的需要同樣是開發(fā)商的追求。 消費(fèi)需求分析 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在 18002450 元區(qū)間，且更集中于 2021 元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在15002021元之間。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢(shì)在必行。 市場(chǎng)需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購(gòu)物中心 從對(duì)海安市場(chǎng)的商業(yè)容量上的評(píng)價(jià)來(lái)看，超過半數(shù)的商家認(rèn)為海安的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場(chǎng)和購(gòu)物中心 ，其余各有 19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿足”，但有 7％的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。對(duì)于他們來(lái)說，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對(duì)他們拓展海安市場(chǎng)提供了良好的契機(jī)。盡管海安市場(chǎng)前景良好，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步提升，但由此導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在人民中路和西路以及人民中路和東路交匯處有幾個(gè)大型的商場(chǎng)和超市。個(gè)別出售的一般每平方米都在 萬(wàn)元以上。蘇中大廈主樓高九層，集購(gòu)物、餐飲、住宿、娛樂于一體，是一所多功能綜合性大廈、在海安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)其功能和規(guī)模均具有較大影響?？ǖＹu店 營(yíng)業(yè)面積： 50 平方米（一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面和一個(gè)較小門面） 經(jīng)營(yíng)狀況：生意極差，門面里幾乎沒人，門面玻璃上貼著“店面轉(zhuǎn)讓”的告示 商品檔次：很高，價(jià)格也很高，有點(diǎn)超出海安普通老百姓的消費(fèi)能力 蘭貴人服飾專賣店 營(yíng)業(yè)面積： 90 平方米（三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面） 經(jīng)營(yíng)狀況：生意很差，門面店人流量不大，正在清倉(cāng)大處理 商品檔次：高檔，價(jià)格也較高，不太受 海安普通老百姓的歡迎 總結(jié)： 海安的商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，基本與海安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和在南通所有下屬縣域經(jīng)濟(jì)體中排名較后的狀況是相適應(yīng)的，整個(gè)縣城范圍內(nèi)能稱得上商圈或商業(yè)中心的也就這么一個(gè)，其余基本都是一些沿街的店面，生意一般、人流也不大。處于長(zhǎng)江西路 上，距離縣城中心較遠(yuǎn)，但交通還是很便利，生意很好，一般海安老百姓買家俱這里是首選之一。平方米，二樓 15 元 /月 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點(diǎn) 評(píng)：泰寧裝飾城就處于泰寧批發(fā)市場(chǎng)對(duì)面，和泰寧批發(fā)市場(chǎng)形成互補(bǔ)，在這一區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)海安最大專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)，位置、交通條件都不錯(cuò)，人流量很大，生意較好。 整個(gè)海安缺少大型的、綜合性專業(yè)市場(chǎng)，即使是以某一商品為主的專業(yè)市場(chǎng)，也是非常缺少的，除了建材、家居以外，別的都沒有專業(yè)市場(chǎng)。依據(jù)政府規(guī)劃，將在海安火車站商圈建設(shè)成蘇中最大的市場(chǎng)群，工商、稅收、物流、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套一應(yīng)俱全，成為蘇中商貿(mào)的流通中心，海安城區(qū)的副中心。 依托海安火車站，緊鄰火車站站前廣場(chǎng)，人流量充足，投資者財(cái)流有保障。 在本項(xiàng)目附近，聚集了鴻禧、奧華等許多開發(fā)與本項(xiàng)目相同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)本項(xiàng)目有直接的影響，將持續(xù)威脅本項(xiàng)目每一期的開發(fā)建設(shè)。因此，依托于一期工程的成功運(yùn) 作， 某某 火車站商業(yè)廣場(chǎng)具有交通便捷、人流量大、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸現(xiàn)出本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。 （ 3)項(xiàng)目規(guī)模 :本項(xiàng)目總用地面積約 83079 平方米，共有 萬(wàn)平方米的建筑空間，總投資約 元。 客戶群定位 （ 1）消費(fèi)者基本特征 A 基本特征一 目標(biāo)市場(chǎng)： 拋開產(chǎn)品的品 牌、品質(zhì)及定位，地段的固有主力目標(biāo)市場(chǎng)：海安尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶群體。 客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 投資等待升值。 其他： 補(bǔ)充市場(chǎng)不足，拉力不大。 （ 6） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 ： 本項(xiàng)目地處海安新建火車站站前廣場(chǎng)迎賓路東 側(cè)，以展現(xiàn) “ 海安古代文化與現(xiàn)代文明交 相輝映 ” 為總體風(fēng)格，淋漓展示海安的輝煌歷史與美好未來(lái)。 通過項(xiàng)目推廣工作，消除與投資置業(yè)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售去化速度的本質(zhì)性飛躍。 本項(xiàng)目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目如能在現(xiàn)