【正文】 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。 為達(dá)到上述目標(biāo)，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。計算結(jié)果詳見表4—2—26。資 金 來 源 與 運 用 表（財務(wù)平衡表）4—2—25序 號項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期1234567891資金來源253903139132350126810260632239932932306453875038890銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752自有資金25222602260003760376028402840貸款含利息）5226078915483103671116078613271281222771138其他收入2資金運用213934139131980321489221191892230860300163567421138建設(shè)投資1261081362217752187841878414829154891445612392建設(shè)期借款利息169602917831367216028613271281222771138銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅所得稅72634955234594821105114515001554償還借款本息522609271981217158160193盈余資金399690369853213944347720726293076177524累計盈余資金036989019129631644018512191412221739969 八、項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。它是考察項目在計算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。評價指標(biāo)的計算過程詳見表4—2—2表4—2—23所示。銷 售 收 入 預(yù) 測 表4—2—16分 類可銷售面積/㎡建議銷售面積/㎡銷售收入/萬元多 層 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車 位1800（個）8（萬元/個）14400合 計——176421 （三）銷售收入分期比例的測算 根據(jù)即將出臺的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表4—2—9）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費（4—2—9）序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元道路工程=排水管道工程=河涌改造工程=跨橫窖河工程中小橋5座約501。 根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價為697元/㎡—820元/㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在200元/㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價合計為：351476㎡200元/㎡=（萬元） （3）合計土地成本為：（萬元）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：31581元/畝=（萬元）。 ①征地補(bǔ)償費：19萬/畝=（萬元） （注：征地補(bǔ)償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。 （二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。 ③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 （四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點說明如下： 規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，（），并出了紅線圖。 金輝廣場項目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開發(fā)區(qū)變電站；。 。 （2）自然條件優(yōu)勢。劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 ①“三片”。 （2）空間布局形態(tài)。用 地 平 衡 表（4—2—3）項 目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地——其 中居住用地100其 中住宅用地公建用地道路用地公共綠地河涌用地——高壓線控制用地——城市道路用地—— （2）密度指標(biāo)。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 （注：按8元/㎡計征，㎡/畝8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。 （注：首1000㎡收200元，每超過500㎡加收40元）。 （3）規(guī)劃勘測設(shè)計費：3%=（萬元）。其中自有資金可通過招商引資籌集。 車位售價初步定為8萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 七、項目經(jīng)濟(jì)效益評價 對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。由表4—2—22及表4—2—23計算結(jié)果為： 總投資利潤率=% 自有資金利潤率=% （四）項目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)匯總 項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?—2—24所示：項 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評 價 指 標(biāo) 繪 總 表4—2—24計算基礎(chǔ)動 態(tài) 指 標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資利潤率全部投資%1430（萬元）%自有資金%3172（萬元）% （五）資金來源與運用表的貸款償還分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)，本項目資金來源與運用表4—2—25所示。 （二）敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。 九、項目社會效益評價 2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項目。 我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，在提高經(jīng)濟(jì)效益上做文章。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。42 / 42。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。同時，該項目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)之一。 （2）當(dāng)售價降低5%時，全投資評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部