【正文】 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。 為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。隨著經(jīng)濟的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。計算結果詳見表4—2—26。資 金 來 源 與 運 用 表（財務平衡表）4—2—25序 號項 目合 計建 設 經(jīng) 營 周 期1234567891資金來源253903139132350126810260632239932932306453875038890銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752自有資金25222602260003760376028402840貸款含利息）5226078915483103671116078613271281222771138其他收入2資金運用213934139131980321489221191892230860300163567421138建設投資1261081362217752187841878414829154891445612392建設期借款利息169602917831367216028613271281222771138銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅所得稅72634955234594821105114515001554償還借款本息522609271981217158160193盈余資金399690369853213944347720726293076177524累計盈余資金036989019129631644018512191412221739969 八、項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。它是考察項目在計算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。評價指標的計算過程詳見表4—2—2表4—2—23所示。銷 售 收 入 預 測 表4—2—16分 類可銷售面積/㎡建議銷售面積/㎡銷售收入/萬元多 層 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車 位1800（個）8（萬元/個）14400合 計——176421 （三）銷售收入分期比例的測算 根據(jù)即將出臺的有關預售新規(guī)定，商品房應建至第四層方可開始預售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎后即可預售”的規(guī)定執(zhí)行）。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。 基礎設施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表4—2—9）基 礎 設 施 配 套 費（4—2—9）序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元道路工程=排水管道工程=河涌改造工程=跨橫窖河工程中小橋5座約501。 根據(jù)該市國有土地使用權出讓金的計算標準，住宅基準地價為697元/㎡—820元/㎡不等（依樓層而定），結合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權出讓金標準定在200元/㎡，則其土地使用權出讓金總價合計為：351476㎡200元/㎡=（萬元） （3）合計土地成本為：（萬元）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：31581元/畝=（萬元）。 ①征地補償費：19萬/畝=（萬元） （注：征地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。 （二）開發(fā)方案設想與分析 考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。 ③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務。北片設小區(qū)公建中心，南片設小區(qū)公建次中心。 （四）項目規(guī)劃設計構思方案 根據(jù)本市城市勘測設計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設計構思要點說明如下： 規(guī)劃目標 （1）以具有21世紀初葉居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎設施。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。某市城市規(guī)劃局已批準了項目的建設用地，（），并出了紅線圖。 金輝廣場項目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開發(fā)區(qū)變電站；。 。 （2）自然條件優(yōu)勢。劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 ①“三片”。 （2）空間布局形態(tài)。用 地 平 衡 表（4—2—3）項 目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地——其 中居住用地100其 中住宅用地公建用地道路用地公共綠地河涌用地——高壓線控制用地——城市道路用地—— （2）密度指標。綠地建設甚至應先于住宅建設，盡力減低變電設施對人們心理的威脅感。 （三）建設進度 項目建設擬共八年，分四期進行。 （注：按8元/㎡計征，㎡/畝8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。 （注：首1000㎡收200元，每超過500㎡加收40元）。 （3）規(guī)劃勘測設計費：3%=（萬元）。其中自有資金可通過招商引資籌集。 車位售價初步定為8萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 七、項目經(jīng)濟效益評價 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。由表4—2—22及表4—2—23計算結果為： 總投資利潤率=% 自有資金利潤率=% （四）項目經(jīng)濟效益評價指標匯總 項目經(jīng)濟效益指標匯總如表4—2—24所示：項 目 經(jīng) 濟 效 益 評 價 指 標 繪 總 表4—2—24計算基礎動 態(tài) 指 標靜態(tài)指標財務內(nèi)部收益率（FIRR）財務凈現(xiàn)值（FNPV）投資利潤率全部投資%1430（萬元）%自有資金%3172（萬元）% （五）資金來源與運用表的貸款償還分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)，本項目資金來源與運用表4—2—25所示。 （二）敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。 九、項目社會效益評價 2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項目。 我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，在提高經(jīng)濟效益上做文章。 建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。42 / 42。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)之一。 （2）當售價降低5%時，全投資評價指標為： 財務內(nèi)部