【正文】 。 （3）規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：3%=（萬(wàn)元）。高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表4—2—8）序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)/元/㎡工程量/㎡金額/萬(wàn)元1土建及裝修工程費(fèi)15801695932水電安裝工程費(fèi)2201695933電梯1501695934消防501695935小計(jì)2000169593 （3）建安工程費(fèi)合計(jì)：（萬(wàn)元） 前期工程費(fèi) （1）籌建開(kāi)辦費(fèi)：%=（萬(wàn)元）。 將以上各項(xiàng)匯總表4—2—6所示：土 地 成 本 匯 總 表（4—2—6）序號(hào)項(xiàng) 目金 額/萬(wàn)元1征地補(bǔ)償費(fèi)2填土工程費(fèi)3工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)4耕地占用稅5耕地墾復(fù)基金6新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金7征地管理費(fèi)8土地登記費(fèi)9已付利息10土地有嘗使用出讓金11合計(jì) 建安工程費(fèi) （1）多層住宅建安費(fèi)（4—2—7）。 （2）土地有嘗使用出讓金。 （注：首1000㎡收200元，每超過(guò)500㎡加收40元）。 （注：按征地補(bǔ)償總金額的2%計(jì)征，交市國(guó)土局）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計(jì)征，即為：3509元/畝9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。 （注：按12元/㎡計(jì)征，㎡/畝12元/㎡=8000元/畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 （注：按8元/㎡計(jì)征，㎡/畝8元/㎡=5333元/畝，交市財(cái)局）。 ③工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：%=（萬(wàn)元）。包干范圍包括：a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi)1萬(wàn)元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額8%，即：8%=） ②填土工程費(fèi)：（萬(wàn)元） （注：㎡.m，由夏園村委會(huì)包干。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)成本 土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （1）征地費(fèi)。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 第四期建北左上組團(tuán)及余下4棟高層，建筑面積127977㎡（其中多層33210㎡，高層94767㎡）。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層，住宅建筑面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。 第二期可開(kāi)發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593㎡。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到對(duì)面開(kāi)發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表4—2—4居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260㎡其 中住宅建筑面積351476㎡公共建筑面積47784㎡住宅平均層數(shù)人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率總建筑密度%綠地率% 四、項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。用 地 平 衡 表（4—2—3）項(xiàng) 目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地——其 中居住用地100其 中住宅用地公建用地道路用地公共綠地河涌用地——高壓線控制用地——城市道路用地—— （2）密度指標(biāo)。公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（4—2—1）編號(hào)項(xiàng) 目建筑面積/㎡用地面積/㎡數(shù)量1幼兒園1500+18001800+200022小學(xué)4500850013中學(xué)90001400014衛(wèi)生站45035文化活動(dòng)中心40016球類(lèi)場(chǎng)地255027糧油店30018肉菜市場(chǎng)200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購(gòu)店100118書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所200125電訊營(yíng)業(yè)所200126汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）54000（1800個(gè)車(chē)位）1727自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）14790（9860個(gè)車(chē)位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會(huì)4206 道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見(jiàn)表4—2—2道 路 紅 線 和 斷 面 表（4—2—2）序號(hào)道路紅線/M道路斷面/M備 注1385—（8）—20—5城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶2365—10—（6）—10—5城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305—20—5城市道路4205—10—5城市道路5153—9—3小區(qū)道路6154—7—4小區(qū)道路712—7—小區(qū)道路83～43—4組團(tuán)道路9宅間小道 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）土地使用指標(biāo)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 ②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 （2）空間布局形態(tài)。 ④“兩帶”。 ③“兩軸”。 ②“兩中心”。 ①“三片”。 （4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。目前征地情況進(jìn)展順利。劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專(zhuān)用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專(zhuān)用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。 （2）自然條件優(yōu)勢(shì)。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢(shì)分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。 。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積：399260㎡ 其中：住宅面積：351476㎡ 公建面積：47784㎡ 總投資：126108萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本：3275/㎡ 高層住宅得房成本：3925元/㎡ 稅后利潤(rùn)：14747萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬(wàn)元 自有資金凈現(xiàn)值：3172萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率：% 自有資金內(nèi)部收益率：% 總投資利潤(rùn)率：% 自有資金投資利潤(rùn)率：% 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開(kāi)發(fā)區(qū)變電站；。自1995年7月起，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地