【正文】 用+管理費用+財務費用銷售稅金及附加11344銷售收入%加扣20%2330220%2銷售收入1764213增值額—12932 — 14增值率05增值稅率06增值稅免交項 目 可 運 用 資 金 估 算 表4—2—20序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427營業(yè)稅8821—6016345575851341139218241887教育專項基金352—2425222354567375教育附加費265—1819171740425557城市維護建設稅617—424439409498128132防洪工程維護費318—2223202148506668印花稅及交易管理費970—667061641471532012083土地增值稅——————————4可運用資金（1—2—3）165078—1124511868104271094825097260423412635325稅 后 利 潤 測 算 表4—2—21序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522總成本費用143068—97461028590369486217502257229578306153營業(yè)稅8821—60163455758513411392182418874教育專項基金352—24252223545673755教育附加費265—18191717404255576城市維護建設稅617—4244394094981281327防洪工程維護費318—22232021485066688印花稅及交易管理費970—667061641471532012089土地增值稅——————————10利潤總額22010—1499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤14747100410609329802242232530483156 （注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算）。 七、項目經濟效益評價 對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版），參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經濟效益。選取的計算指標為財務內部收益（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及投資利潤。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。評價指標的計算過程詳見表4—2—2表4—2—23所示。 （一）財務內部收益率（FIRR） 財務內部收益率（FIRR）是指項目整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務內部收益率為：% 自有資金的財務內部收益率為：% 基準收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項目經營的風險程度以及經營的目標和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。%，故基準收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23計算結果可知，本項目全部投資及自有資金內部收益率均高于基準收益率。財 務 現 金 流 量 表4—2—22序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891現金流入1764211201812683111431169826821278333647337752銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752其他收入—2現金流出14471413622190202012219959160611831817392162393981建設投資1261081362217752187841878414829154891445612392銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427土地增值稅所得稅7263—49552345948211051145150015543凈現金流量3170713622700274398816436385031044120234337714折現現金流量143012383578755896021270948005358943914322 財務內部收益率：% 動態(tài) 計算指標 財務凈現值（I=10%）：1430萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（31707/126108）100%=25%現 金 流 量 表（自有資金）表4—2—23序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891現金流入1764211201812683111431169826821278333647337752銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752其他收入—2現金流出16167460221432011122109591106127589272043339720000自有資金25222602260003760376028402840銷售收入再投入655867052602460246989126491445612392銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅—所得稅72634955234594821105114515001554貸款本息償還522609271981217158160193凈現金流量147476022230215611846377686293076177524折現現金流量317254741902117312639643432314357529 財務內部收益率：% 動態(tài) 計算指標 財務凈現值（I=10%）：3172萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率=（14747/25222）100%=% （二）財務凈現值（FNPV） 財務凈現值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現率I將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。它是考察項目在計算期內贏利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 本項目選取的基準貼現率為10%，由此計算可得（表4—2—22，表4—2—23）。 全部投資的財務凈現值為：1430萬元 自有資金的財務凈現值為：3172萬元 本項目財務凈現值全部大于零。 （三）投資利潤率 投資利潤率指的是項目投資利潤（即凈現金流量累計）與項目投資餓比值。是靜態(tài)指標。由表4—2—22及表4—2—23計算結果為： 1