【正文】 0序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加11343—7738157167501724179123472427營業(yè)稅8821—6016345575851341139218241887教育專項基金352—2425222354567375教育附加費265—1819171740425557城市維護建設稅617—424439409498128132防洪工程維護費318—2223202148506668印花稅及交易管理費970—667061641471532012083土地增值稅——————————4可運用資金（1—2—3）165078—1124511868104271094825097260423412635325稅 后 利 潤 測 算 表4—2—21序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522總成本費用143068—97461028590369486217502257229578306153營業(yè)稅8821—60163455758513411392182418874教育專項基金352—24252223545673755教育附加費265—18191717404255576城市維護建設稅617—4244394094981281327防洪工程維護費318—22232021485066688印花稅及交易管理費970—667061641471532012089土地增值稅——————————10利潤總額22010—1499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤14747100410609329802242232530483156 （注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算）。選取的計算指標為財務內部收益（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤。評價指標的計算過程詳見表4—2—2表4—2—23所示。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。由項目現(xiàn)金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計算可得： 全部投資的財務內部收益率為：% 自有資金的財務內部收益率為：% 基準收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項目經營的風險程度以及經營的目標和要求等。%，故基準收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23計算結果可知，本項目全部投資及自有資金內部收益率均高于基準收益率。它是考察項目在計算期內贏利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 全部投資的財務凈現(xiàn)值為：1430萬元 自有資金的財務凈現(xiàn)值為：3172萬元 本項目財務凈現(xiàn)值全部大于零。是靜態(tài)指標。從表中可以看出，本項目具有很強的貸款償還能力和自身平衡能力。資 金 來 源 與 運 用 表（財務平衡表）4—2—25序 號項 目合 計建 設 經 營 周 期1234567891資金來源253903139132350126810260632239932932306453875038890銷售收入176421—1201812683111431169826821278333647337752自有資金25222602260003760376028402840貸款含利息）5226078915483103671116078613271281222771138其他收入2資金運用213934139131980321489221191892230860300163567421138建設投資1261081362217752187841878414829154891445612392建設期借款利息169602917831367216028613271281222771138銷售稅金及附加113437738157167501724179123472427土地增值稅所得稅72634955234594821105114515001554償還借款本息522609271981217158160193盈余資金399690369853213944347720726293076177524累計盈余資金036989019129631644018512191412221739969 八、項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。 （一）盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，%時，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。%，可見其風險程度較大。據市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。計算結果詳見表4—2—26。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然十分必要而且重要的。因此，為確保項目獲得預期的效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。這是一項以科技為先導，涉及住宅設計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產品及高新技術的研究和開發(fā)以及經營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產業(yè)工程。隨著經濟的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質量和環(huán)境質量的要求越來越高。國家科委、建設部制定了2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產業(yè)工程的發(fā)展研究計劃和實施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設計和建設，努力創(chuàng)造適應人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質量，從而引導我國21世紀初葉水準的居住生活目標的實現(xiàn)，帶動住宅產業(yè)的發(fā)展。該項目規(guī)劃方案已由國家建設部審定批準，功能組織和整體結構合理，環(huán)境綠化、市政道路、設施配套均按國家建設部《2000年小康型住宅科技產業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設計導則》要求實施，同時該項目的建設與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應。因此，從這個意義上講，該項目具有良好的社會效益。 為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 十一、結論與建議 （一）評估結論 通過上述對該項目經濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項目所在地點、交通市政及配套設施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。雖然評估結果表明，該項目是可行的，但敏感性分析表明，該項目抗風險能力較低，而且項目盈利水平較低，在同類項目經濟效益比較中，并不是最理想的。 （二）有關說明與建議 本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。由于建設方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，有關稅費與地價的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據上述問題的深入作進一步的調整。鑒于該市目前及今后相當長一段時間內市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要，發(fā)展商除應密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。 協(xié)調好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。在此情況下，可考慮將土地轉讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求