【正文】 部辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理，內(nèi)部員工管理。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。附圖71：施工進度橫道圖10 原材料供應(yīng)棗陽建材行業(yè)較發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)建有鄂西北最大的水泥制品廠，年生產(chǎn)能力折合水泥原料5萬噸，為全市建筑行業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障建筑質(zhì)量。棗陽市行政區(qū)域內(nèi)有棗陽市真龍水泥廠、葛州壩水泥廠棗陽生產(chǎn)基地等水泥生產(chǎn)企業(yè)，城區(qū)建材商常年經(jīng)營華新水泥、葛州壩水泥等名牌水泥，近年價格穩(wěn)定在260290元/噸，屬湖北省價格水平較低的地區(qū)之一，有利于降低建設(shè)成本。本行政區(qū)域內(nèi)有砌塊生產(chǎn)廠家11家，屋面材料生產(chǎn)廠家6家，產(chǎn)品供大于求，市場競爭激烈，價格低。11 投資估算，凈用地21209平方米。拆遷安置費：1808萬元。費用合計=21000*826+4*5000+2*5000+1600000=1735萬+2萬元+1萬+50萬=1788萬元②評估費、拆遷管理費、委托服務(wù)辦公費：20萬元③拆遷安置費=①+②+③=1898+20+50=1808萬元國有土地出讓金：1500萬元。表111：工程概況序號 項目 內(nèi)容或數(shù)量 序號 項目 內(nèi)容或數(shù)量 1工程名稱 國際商務(wù)廣場(帶底商) 2層數(shù) 地上16層，地下1層 3建設(shè)地點 襄陽路4標(biāo)準(zhǔn)層層高 5建筑面積 6結(jié)構(gòu)類型 全現(xiàn)澆 7檐高 54m 8基礎(chǔ)形式 滿堂紅板式 9墻體 現(xiàn)澆鋼筋砼墻框架 10樓板 現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板 11屋面 地磚屋面，水泥珍珠巖保溫，SBS改性瀝青油氈防水 12門窗 塑鋼窗，鋁合金門，松木門，防火門 13地面裝修 底商局部磨光花崗石地面，住宅部分細(xì)石砼樓面 14內(nèi)墻裝修 輕質(zhì)水泥聚苯板保溫 15天棚裝修 素頂 16外墻裝修 涂料 17電氣 變配電，動力，照明，弱電、電梯 18水暖通 給排水，通風(fēng)19附屬物,19城建配套管網(wǎng)改造780米 工程投資分析表112：工程造價分析總表序號 專業(yè)名稱 造價（元） 人工費 設(shè)備費（機械） 暫估材料 單方造價 工日 造價比 1土建工程 2電氣工程 3變配電工程 4電梯工程 5給排水工程 6通風(fēng)工程 7人防通風(fēng) 8共計 表113：三材匯總表序號 專業(yè)名稱 鋼材(t) 其中鋼筋(t) 木材(m3) 其中板方材(m3) 水泥(t) 1土建工程 2電氣工程 3變配電工程 　 　 　 4電梯工程 　 5給排水工程 　 6通風(fēng)工程 　 　 　 　 7人防通風(fēng) 　 　 　 　 8合計 表114：土建工程分部造價匯總表序號分部名稱直接費(元)人工費材料費機械費單方造價比例(%)1基礎(chǔ)工程2結(jié)構(gòu)工程3裝修工程4構(gòu)筑物工程5門窗工程6屋面工程7建筑配件8其它直接費9其中腳手架10現(xiàn)場管理費11補充材料12小計表115：土建工程量表序號 分部名稱 數(shù)量 數(shù)量/建筑面積 說明 一 結(jié)構(gòu)部分 　　　 1外墻面積(m2) 　 2內(nèi)墻面積(m2) 不含輕質(zhì)墻 3樓板面積(m2) 非現(xiàn)澆部分，含樓梯和陽臺 4門窗面積(m2) 　 5樓梯面積(m2) 　 二 裝飾部分 　　　 1樓地面底層面積(m2) 含樓梯和陽臺 2樓地面面層面積(m2) 　 3項棚抹灰面積(m2) 　　　4頂棚面層面積(m2) 　 5外墻裝飾面積(m2) 　 6內(nèi)墻抹灰面積(m2) 部分抹灰7內(nèi)墻面層面積(m2) 　 表116：安裝工程實物量表序號 分項名稱 數(shù)量 比值 比值說明 一 衛(wèi)生工程 　 　 　1鍍鋅鋼管(m) 鑄鐵鋼管(m)/建筑面積(m2) 4排水PVC管(m) 5屋面透氣管(處) 屋面透氣管(m)/建筑面積(m2) 二 電氣照明工程 　 　 　1鋼管敷設(shè)(m) 管長(m)/建筑面積(m2)　 2管內(nèi)穿線(m) 配線(m)/建筑面積(m2)　 3照明燈具(套) 燈具/建筑面積(m2) 4照明支路(個) 　 　 5燈具安裝(套) 照明支路/建筑面積(m2) 6插座支路(個) 　 　 7插座安裝(套) 1插座支路/建筑面積(m2) 三弱電工程 　 　 　2電話出線口(個) 　 電話支路/電話出線口 3用戶插座(個) 1　 4電視支路(個) 　 用戶插座/電視支路 四電纜工程 　 　 　 1電纜敷設(shè)(m) 2835　 　 2電話電纜敷設(shè)(m) 　 　 表117：工程費用分析表項目 單方工程費用 (元/m2) 占土建或安裝工程費用（%） 直接費間接費工程造價勞保統(tǒng)籌基金人工費材料費機械費臨時費現(xiàn)場經(jīng)費合計管理費利潤稅金土建 給排水 　 　 電氣 　 　 安裝 　 　 表118：配套設(shè)施工程費用表序號 項目名稱 造價（元） 人工費 設(shè)備費（機械） 單方造價 1道路（含停車位80個） 2綠化 3城建配套 　　 4共計 由上述各表測算：，工程建設(shè)投資概算10186萬元。 建設(shè)期利息項目將在國家政策允許的范圍內(nèi)預(yù)售期房，計劃在項目建設(shè)第二年開始，預(yù)售資金全額用于工程建設(shè)。 總投資估算附表111：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費33082建筑工程費101863預(yù)備費5094建設(shè)期利息1025總投資1410512 融資方案 融資的渠道與方式棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入建設(shè)資金6000萬元。3. 房屋預(yù)售8000萬元。 分年度資金使用計劃附表：121：資金使用計劃表序號項目建 設(shè) 期2007200820091投資分年計劃36%36%28%建設(shè)投資建設(shè)期利息068342資金籌措自有資金60001000貸款01000　銷售款收入　選擇這種資金使用方案的優(yōu)點在于：貸款資金屬于短期貸款行為，利率低，金融市場風(fēng)險小。有利于利用資金優(yōu)勢與供貨商談判交涉，減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。銷售收入=*3600=。銷售收入=*1500=。 新設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 項目盈利能力%為銷售基準(zhǔn)稅收標(biāo)準(zhǔn)，*5%=。項目總投資額為14105萬元。投資回收期＝3年。計算在銷售價格、單位成本、銷量方面在正負(fù)20%內(nèi)變化時，各不確定因素變動1%對項目經(jīng)濟效益的影響。敏感性分析結(jié)論為：該項目最敏感因素為單位成本和銷售量，其次為銷售價格。14 社會評價 項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，適應(yīng)的專業(yè)商務(wù)經(jīng)濟區(qū)和房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，為本地經(jīng)貿(mào)提供一個平臺。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來1000多人的商業(yè)就業(yè)機會。項目建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。但考慮到該地區(qū)周圍的交通條件較好。 社會評價總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。附表141：項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。由于本項目注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，將會成為棗陽房產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)濟開發(fā)的典范，帶動城區(qū)建筑品味的提高，更好地為建設(shè)和諧棗陽服務(wù)。項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，開發(fā)方案是完全可行。同時各管理部門要密切配合，減免相關(guān)費用，保證開