【正文】 中?！妗o霜期160180d。風速全年以12m/s風速級別出現(xiàn)的頻率最高，%，其次是2~3,m/a這一風速級，%，而8m/s風速級，出現(xiàn)頻率最少，%。該地塊按政府規(guī)劃部門的要求，擬定了建設(shè)規(guī)模，建設(shè)為地上25層的集商場、酒店、寫字樓一體的商業(yè)建筑，符合了集約和有效使用土地的要求。房地產(chǎn)項目建設(shè)中，征地、拆遷、移民安置是建設(shè)項目中十分棘手的工作，其任務繁重、多變、歷時長，不僅要做大量的工作，而且往往會遺留一些問題而照成不良社會影響，存在一定風險。因此，不涉及拆遷、移民安置問題，為建設(shè)施工創(chuàng)造了有利條件。節(jié)能減排戰(zhàn)略是實施可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的一項重要舉措。加快推進建筑節(jié)能工作，可以提高建筑物在建造和使用過程中的能源利用效率，改善人民生活和工作環(huán)境，減小溫室效應的影響，促進建筑業(yè)技術(shù)水平的提高、實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整及由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。國家《十一五節(jié)能中長期專項規(guī)劃》提出，到2010年每萬元GDP（1990年不變價），%，20032020年年均節(jié)能率為3%，主要產(chǎn)品（工作量）單位能耗指標：2010年總體達到或接近20世紀90年代初期國際先進水平，其中大中型企業(yè)達到本世紀初國際先進水平；2020年達到或接近國際先進水平。在建筑節(jié)能方面，全力推進建筑節(jié)能與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相結(jié)合，限值和淘汰高能耗、高污染產(chǎn)品，大力推廣可再生能源和清潔能源，努力降低建筑的建造于使用能耗；其次推進建筑節(jié)能與改善民生相結(jié)合，既要防止浪費又要引導合理用能；滿足建筑用能合理增長與提高用能效率相結(jié)合，鼓勵和引導實行更高水平的節(jié)能標準和綠色建筑標準等。占能源消耗總量的24％，％，年增長比例千分之五；隨著建筑業(yè)的高速發(fā)展和人民生活質(zhì)量的改善，建筑能耗占全社會總能耗的比例還會繼續(xù)增長。對建筑的總平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數(shù)對建筑能耗的影響進行分析。層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施，樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。，減少建筑物外圍護面積，以達到節(jié)能目的。溫濕度取值的高低與能耗多少有密切關(guān)系，在加熱工況下，室內(nèi)計算溫度每降低1℃，能耗可減少5%~10%,為節(jié)省能源，應避免冬季采用過高的室內(nèi)設(shè)計溫度，室內(nèi)計算溫度應嚴格按照國際有關(guān)節(jié)能規(guī)定取值；散熱器外表刷非金屬性涂料，且采用明裝方式；集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，在每個供暖系統(tǒng)的入口處設(shè)置熱量裝置；冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的。推廣使用優(yōu)質(zhì)給水管材根據(jù)建筑和給水性質(zhì)，選址合適的優(yōu)質(zhì)給水管材，如聚丁烯管、鋁塑復合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蝕污染水質(zhì)造成的水浪費，嚴格控制跑冒滴漏。 電器節(jié)能設(shè)計減少線路損耗變電所應盡可能地靠近負荷中心，選擇電阻小的導線，合理確定導線截面積，盡可能減少線路的損耗。（2）用靜電電容器進行無功補償，電容器可產(chǎn)生超前無功電流抵消用電設(shè)備的滯后無功電流，從而達到提高功率因數(shù)，同時又減少整體無功電流。（2）在滿足照明質(zhì)量的前提下，有效控制單位面積燈具安裝功率，一般房間（場所）應優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈機緊湊型熒光燈。（4）改進燈具控制方式，采用節(jié)能型開關(guān)或裝置，根據(jù)照明使用特點可采取分區(qū)控制燈光或適當增加照明開關(guān)點。 設(shè)計節(jié)能措施合理的開間設(shè)計，享受自然采光。6 環(huán)境和生態(tài)影響分析⑴《中華人民共和國環(huán)境保護法》（）⑵《中華人民共和國水污染防治法》（） ⑶《中華人民共和國噪聲污染防治法》（） ⑷《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（修訂）（）⑸《中華人民共和國大氣污染防治法》（）⑹《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（）⑺《中華人民共和國節(jié)約能源法》（）⑻《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（國務院[1998]第253號令）⑼《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》（中華人民共和國環(huán)境保護部第2號令，）⑽《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）；⑾《防治城市揚塵污染技術(shù)規(guī)范》（HJ/T3932007,）⑿《遼寧省環(huán)境保護條例》（）⑴《建筑施工場界噪聲限值》（GBl252390）⑵《遼寧省污水綜合排放標準》（DB21/16272008）⑶《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》（GB223372008）⑷《飲食業(yè)油煙排放標準》（GWBP52000）⑸《大氣污染物綜合排放標準》（GB1629796）、污染物施工期⑴ 原有場地平整、散裝建筑材料的使用和運輸?shù)裙ば驎a(chǎn)生建筑垃圾和揚塵；⑵ 施工機械運行會產(chǎn)生噪聲；⑶ 進出施工場地車輛增多會局部阻塞交通。. 污染防治措施施工期噪聲生源主要有建筑施工機械設(shè)備及運輸施工建筑物品的車輛等。通過選用低噪聲設(shè)備，改進施工方法，降低聲源噪聲值，嚴禁夜間（當日22時至次日6時）施工作業(yè)，以減輕噪聲影響。建設(shè)單位擬選用低噪聲設(shè)備，對設(shè)備間內(nèi)的水泵、電機等設(shè)備設(shè)施應安裝減振基礎(chǔ)；設(shè)備間設(shè)置隔聲門。 廢水施工過程產(chǎn)生的施工廢水，施工單位擬在施工場地設(shè)置簡易沉淀池，將施工廢水沉淀后排放。 固體廢物施工期產(chǎn)生的建筑垃圾，如處置或清運不當，將會導致施工現(xiàn)場塵土飛揚，嚴重影響交通運輸和土地利用。采取的相應環(huán)保措施為：制定切實可行的建筑垃圾處置和運輸計劃，避免在交通高峰時清運建筑垃圾，建設(shè)單位應指定專人專車按規(guī)定路線運輸，按規(guī)定地點處置建筑垃圾，杜絕隨意亂倒，要求及時清理并覆蓋外運，沿途盡可能不灑落。小區(qū)外設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，采用袋裝后集中，最終由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置；化糞池產(chǎn)生的污泥，定期由環(huán)衛(wèi)部門用吸糞車清運至附近農(nóng)田綜合利用。 揚塵建筑垃圾的直接影響是產(chǎn)生揚塵。揚塵使大氣中總懸浮顆粒物驟增，并隨風遷移其他地方，嚴重影響過往行人的健康和市容等。如：施工現(xiàn)場應當采取圍擋作業(yè)，及時清理積塵；施工過程中若遇天氣干燥起風情況，應對易產(chǎn)生揚塵的路段和堆料場等表面灑水，防止二次揚塵產(chǎn)生；運輸散料車輛不超載并加蓬布、駛出工地的車輛應清洗干凈，施工單位應對附近道路實行保潔制度；施工場地出入口須進行路面硬化，硬化路面寬度應與出入口等寬，應采取鋪設(shè)鋼板、混凝土或其它功能相當?shù)牟牧系却胧┲唬瓌t上經(jīng)過清洗的車輛不應再接觸裸露地面；施工結(jié)束后，建設(shè)單位應對施工現(xiàn)場及時進行清理，實施裸地綠化和裸地硬化，減少裸露地面，減輕揚塵污染。故在建設(shè)過程中不會破壞原有的生態(tài)制植被。工程建設(shè)將改變擬建區(qū)域土地的性質(zhì)，可大大提升該區(qū)域土地價值有利于優(yōu)化該區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。 地質(zhì)災害影響分析本項目地址情況穩(wěn)定，不處于地址災害易發(fā)區(qū)，本項目也非易誘發(fā)地址災害的項目。 特殊環(huán)境影響分析本項目所在地及其周圍，無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名勝和古跡遺存。7組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高效率的重要保證。**（**）實業(yè)有限公司成立項目工程部、開發(fā)部、預算部、財務部、人事部、辦公室等組織機構(gòu)。辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。B 辦理開工報告。D 組織設(shè)計交底。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。營銷部：負責商品房的銷售和管理。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。對此組織機構(gòu)進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。項目建成后物業(yè)管理由群泰物業(yè)負責，群泰物業(yè)管理有限公司系臺灣股票上市公司（2362）藍天電腦獨資投入之專業(yè)物業(yè)管理團隊。本項目工程計劃自2014年3月開工，至2016年9月竣工交付，總工期近兩年半。表81 項目實施計劃進度表序號年度實施進度20132016年1可研報告論證2施工圖設(shè)計及審批3工程施工招標4工程施工5竣工驗收、交付使用9投資估算，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量，（；辦公；），(包括三層地下車庫)。本項目投資分為土地費用、前期工程建設(shè)費用、工程建設(shè)費用、室外建設(shè)費用等，投資估算總合計40000萬元。、使用計劃及施工進度計劃本項目總投資為40000萬元，全部為企業(yè)自籌。表91 投資估算表序號工程或費用名稱建筑 安裝其他合計技術(shù)經(jīng)濟指標工程費費用單位數(shù)量單位投資（元/㎡）一工程費用㎡————1地上建筑㎡28002地下建筑㎡23003道路、廣場、停車場及場地硬化㎡15471804室外管網(wǎng)1800——估算5其他設(shè)備及安裝200——估算二工程建設(shè)其它費用1土地使用權(quán)出讓金159622建設(shè)單位管理費8003建設(shè)項目前期工作咨詢費504勘察設(shè)計費估算工程勘察費㎡15工程設(shè)計費㎡305工程建設(shè)監(jiān)理費200估算6招標代理服務費100估算7臨時設(shè)施費25估算8施工圖審查費㎡三不可預見費用建設(shè)總投資4000010經(jīng)濟影響分析本項目建成后。該項目建成后，通過專家進行價格咨詢，結(jié)合凌河區(qū)及**市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，比照同類商品房銷售價格，考慮項目本身優(yōu)勢，預測商業(yè)網(wǎng)點平均租價為320元/平方米?月，寫字間售價6500元/平方米。門市房出租，要按租金收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的3%交納教育費附加。經(jīng)計算，其中：。%。項目計劃總投資40000萬元，經(jīng)濟效益可行。項目建設(shè)過程中采用的都是節(jié)能環(huán)保的材料，對環(huán)境影響較小是節(jié)能型綠色建筑。11社會評價社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下：對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，不同于生產(chǎn)性項目，它的主要特點是建設(shè)周期長，投資回收期相對較短，在項目建設(shè)時期會為當?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機會，但增加的就業(yè)機會有限，因此對當?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項目環(huán)境的建設(shè)會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的進駐會為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會和發(fā)展空間，會帶動為本項目服務為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個顯著特點就是項目的建設(shè)可以加快當?shù)氐呐f城改造，改善當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件。該項目建設(shè)完成后，所在地人流，車流將大量增加，對交通和市場將有更高的要求。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。對社會的發(fā)展是有積極的作用。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無12風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對**資訊廣場項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設(shè)計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。采用低開高走的策略，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標準進行實時監(jiān)控。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。項目建成后的社會風險主要表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風險也是可以避