【正文】 通知書。金輝廣場項目可行性報告 一、項目的基本情況 （一）項目概況 金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，（），并出了紅線圖。有關(guān)該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。另有5畝為農(nóng)村留用地。地上總建筑面積399260㎡，%，（詳見規(guī)劃設(shè)計要點）。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設(shè)項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。 （2）鐵路。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、。 本地塊的征地總費用初步估算為15821萬元。 （四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點說明如下： 規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。整個規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 ①北面的高層住宅是整個小區(qū)的至高點，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 ③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表4—2—1。 本區(qū)的土地使用情況見表4—2—3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車場。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表4—2—4。 （二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。同時開發(fā)南片多層住宅66609㎡。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價甚至與成本價持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實建設(shè)，對銷售有利。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。 第一期（二年） 1998年10月—2000年9月 第二期（二年） 2000年10月—2002年9月 第三期（二年） 2002年10月—2004年9月 第四期（二年） 2004年10月—2006年9月 詳見項目實施計劃表（表4—2—5）。 ①征地補償費：19萬/畝=（萬元） （注：征地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。經(jīng)計算，,㎡/畝㎡㎡=）。 ④耕地占用稅：5333元/畝=（萬元）。 ⑤耕地墾復(fù)基金：8000元/畝=（萬元）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：31581元/畝=（萬元）。 ⑦征地管理費：19萬/畝2%=（萬元）。 ⑧土地登記費：（萬元）。 ⑨已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：（萬元） 合計：（萬元）。 根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價為697元/㎡—820元/㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在200元/㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價合計為：351476㎡200元/㎡=（萬元） （3）合計土地成本為：（萬元）。多 層 住 宅 建 安 費（4—2—7）序號項 目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費12501818832水電安裝工程費1001818833小 計1350181883 （2）高層住宅建安費（表4—2—8）。 （2）可行性研究費：‰=（萬元）。 （4）三通一平費：（即填土工程費，已在第一項“土地成本”中列出，故此處不再計算）。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表4—2—9）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費（4—2—9）序號項 目計 算 依 據(jù)金額/萬元道路工程=排水管道工程=河涌改造工程=跨橫窖河工程中小橋5座約501。 (三)投資成本費用估算匯總表（表4—3—13）投 資 成 本 費 用 估 算 匯 總 表（表4—3—13）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/㎡）多層（181883㎡）高層（169593㎡）（一）土地成本650650征地補償費450450土地使用權(quán)出讓金200200（二）建安工程費13502000（三）前期工程費9494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費251251（五）公建配套費282282（六）不可預(yù)見費125125（七）開發(fā)期間稅費250250（八）開發(fā)費273273（九）投資總額合計32753925 (四)資金籌措與投入計劃及貸款利息 資金籌措與投入計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。本項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計126108萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計算可需自有資金25222萬元，需貸款額合計35300萬元，預(yù)售房收入用于投資合計65586萬元。 本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表4—2—14“投資計劃與資金籌措表”。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。具體還本息計劃詳見表4—2—15“貸款還本目付息估算表”。 六、項目銷售收入及利潤的估算 （一）住宅銷售單價的確定 根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價均價為3300元/㎡（分兩批推出，第一批推出50%，售價為3200元/㎡，第二批再推出余下50%售價為3400元/㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為3700元/㎡；第三期多層住宅售價均價4100元/㎡，高層住宅售價均價為5300元/㎡；第四期多層住宅均價為4500元/㎡，高層住宅售價均價為5700元/㎡。 本項目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價格為多層均價30元/㎡.月,高層均價40元/㎡.月。銷 售 收 入 預(yù) 測 表4—2—16分 類可銷售面積/㎡建議銷售面積/㎡銷售收入/萬元多 層 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車 位1800（個）8（萬元/個）14400合 計——176421 （三）銷售收入分期比例的測算 根據(jù)即將出臺的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。 根據(jù)計算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表4—2—17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?—2—18所示。土 地 增 值 稅 計 算 表4—2—19序號項目金額/萬元備注1扣除項目金額177714+++開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”開發(fā)費用26559銷售費用+管理費用+財務(wù)費用銷售稅金及附加11344銷售收入%加扣20%2330220%2銷售收入1764213增值額—12932 — 14增值率05增值稅率06增值稅免交項 目 可 運 用 資 金 估 算 表4—2—2