【正文】 第14章 研究結(jié)論與建議. 可行性研究結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論通過對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、濮陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。. 風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。具體體現(xiàn)在如下方面：引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)濮陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展濮陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒有。詳見附表八。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評(píng)和追蹤問效。第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度. 項(xiàng)目開發(fā)期2014年5月至2016年4月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防. 指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。② 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),℃的極端最低氣溫,℃。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第5章 節(jié)能節(jié)水措施. 設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。② 充分考慮濮陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③ 充分考慮濮陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。l 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。l 活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)濮陽購房動(dòng)”。. 營銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。,。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購買到湘水明珠的房屋。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。濮陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2013年。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為18003000元/平方米左右。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，%，扣除物價(jià)因素，%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，%，%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。近五年，是濮陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)青年城項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。同時(shí)，隨著濮陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使濮陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。主要建設(shè)條件為了加快招商引資力度，加快濮陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把濮陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。%，與上年持平；%，；%。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，濮陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），%。物價(jià)總水平溫和上漲。2007年濮陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。基本做到應(yīng)保盡保。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為濮陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。濮陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份2010201120122013商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）新開工面積增幅%%%%2013年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的濮陽房地產(chǎn)開發(fā)年。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地華龍區(qū)是濮陽市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。濮陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。2007年6月份時(shí)，,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在濮陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積29700平方米，總建筑面積為120000平方米，%,建設(shè)內(nèi)容為7棟(17號(hào)樓)高層電梯住宅房. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于濮陽市湘江東岸南段，總占地面積45畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。. 建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102002]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500112001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》