【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)12風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)XXXX資訊廣場(chǎng)項(xiàng)目投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件。%。表91 投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)建筑 安裝其他合計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程費(fèi)費(fèi)用單位數(shù)量單位投資（元/㎡）一工程費(fèi)用㎡————1地上建筑㎡28002地下建筑㎡23003道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及場(chǎng)地硬化㎡15471804室外管網(wǎng)1800——估算5其他設(shè)備及安裝200——估算二工程建設(shè)其它費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金159622建設(shè)單位管理費(fèi)8003建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)費(fèi)504勘察設(shè)計(jì)費(fèi)估算工程勘察費(fèi)㎡15工程設(shè)計(jì)費(fèi)㎡305工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)200估算6招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)100估算7臨時(shí)設(shè)施費(fèi)25估算8施工圖審查費(fèi)㎡三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用建設(shè)總投資4000010經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目建成后。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2014年3月開(kāi)工，至2016年9月竣工交付，總工期近兩年半。營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)商品房的銷(xiāo)售和管理。B 辦理開(kāi)工報(bào)告。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車(chē)場(chǎng)管理工作。7組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高效率的重要保證。故在建設(shè)過(guò)程中不會(huì)破壞原有的生態(tài)制植被。小區(qū)外設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，采用袋裝后集中，最終由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處置；化糞池產(chǎn)生的污泥，定期由環(huán)衛(wèi)部門(mén)用吸糞車(chē)清運(yùn)至附近農(nóng)田綜合利用。建設(shè)單位擬選用低噪聲設(shè)備，對(duì)設(shè)備間內(nèi)的水泵、電機(jī)等設(shè)備設(shè)施應(yīng)安裝減振基礎(chǔ)；設(shè)備間設(shè)置隔聲門(mén)。 設(shè)計(jì)節(jié)能措施合理的開(kāi)間設(shè)計(jì)，享受自然采光。 電器節(jié)能設(shè)計(jì)減少線(xiàn)路損耗變電所應(yīng)盡可能地靠近負(fù)荷中心，選擇電阻小的導(dǎo)線(xiàn)，合理確定導(dǎo)線(xiàn)截面積，盡可能減少線(xiàn)路的損耗。層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施，樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。國(guó)家《十一五節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》提出，到2010年每萬(wàn)元GDP（1990年不變價(jià)），%，20032020年年均節(jié)能率為3%，主要產(chǎn)品（工作量）單位能耗指標(biāo)：2010年總體達(dá)到或接近20世紀(jì)90年代初期國(guó)際先進(jìn)水平，其中大中型企業(yè)達(dá)到本世紀(jì)初國(guó)際先進(jìn)水平；2020年達(dá)到或接近國(guó)際先進(jìn)水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，征地、拆遷、移民安置是建設(shè)項(xiàng)目中十分棘手的工作，其任務(wù)繁重、多變、歷時(shí)長(zhǎng)，不僅要做大量的工作，而且往往會(huì)遺留一些問(wèn)題而照成不良社會(huì)影響，存在一定風(fēng)險(xiǎn)?！?。XX灣沿岸地形平緩，西北高東南低，平均海拔高度為010m，海底地形比較平坦，由西北向東南傾斜，沿岸主要是第四紀(jì)的坡積、殘積、沖積和海積砂土、亞砂土組成的松散堆積物。屋面及屋外雨水經(jīng)雨水管匯總后排入中央大街市政雨水管網(wǎng)。全省聞名的XX中學(xué)、XX一高中、渤大附中、第八中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、解放小學(xué)等均坐落在凌河區(qū)。凌河區(qū)是XX市最佳居住區(qū)。遼西小商品批發(fā)市場(chǎng)是遼西唯一一家輻射遼西及蒙東地區(qū)的區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)，年交易額達(dá)10億元。凌河區(qū)先后被評(píng)為全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、省發(fā)展經(jīng)濟(jì)先進(jìn)區(qū)、省平安區(qū)、省精神文明建設(shè)標(biāo)兵區(qū)，省級(jí)雙擁模范區(qū)，在遼西地區(qū)率先通過(guò)省“雙高普九”驗(yàn)收。錦阜、錦朝高速公路及102線(xiàn)國(guó)道使XX與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。風(fēng)速全年以12m/s風(fēng)速級(jí)別出現(xiàn)的頻率最高，%，其次是2~3,m/a這一風(fēng)速級(jí)，%，而8m/s風(fēng)速級(jí)，出現(xiàn)頻率最少，%。本項(xiàng)目所在區(qū)域地處北溫帶，中緯度地區(qū)，屬溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，四季變化明顯，冬寒夏熱，雨熱同季的特點(diǎn)。地理位置優(yōu)越、交通便利。庭院燈：設(shè)置在樓體前，保證夜間行人和車(chē)的安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。如商鋪需要，可申請(qǐng)協(xié)調(diào)后自行設(shè)計(jì)裝飾。根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)需還建12333平方米寫(xiě)字樓及5000平方米酒店給凌河區(qū)政府，商場(chǎng)以出租形式經(jīng)營(yíng)。資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%；實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照不低于分期項(xiàng)目投資額的20%設(shè)立項(xiàng)目資本金。 　　優(yōu)先開(kāi)發(fā)區(qū)域：重點(diǎn)是龍棲灣新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、松山新區(qū)、太和區(qū)以及高速公路、102國(guó)道沿線(xiàn)的節(jié)點(diǎn)縣（城鎮(zhèn)）等區(qū)域。XX和葫蘆島跨市大橋通車(chē)大大加速遼寧省省政府構(gòu)建“錦葫大都市圈”的步驟?？梢哉f(shuō)濱海路的建成及通行不僅連通了遼寧省整個(gè)南部地區(qū)的6個(gè)沿海城市，提高了交通的便利性，更為重要的是重新利用處于閑置的灘涂用地，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)園區(qū)及新興沿海小城鎮(zhèn)，增加個(gè)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。強(qiáng)化建筑質(zhì)量和安全生產(chǎn)監(jiān)管，全面推行安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)。需求決定著發(fā)展，發(fā)展適應(yīng)需求，需求刺激發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀(guān)規(guī)律。防煙分區(qū)的面積不超過(guò)500m2，并且不跨越防火分區(qū)。（2）室內(nèi)消火栓室內(nèi)消火栓分層設(shè)置，每樓層每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)分別設(shè)有消火栓。在滿(mǎn)足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的1/4且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度落地，滿(mǎn)足撲救面的要求。弱電（1）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；（2）電話(huà)通訊系統(tǒng)；（3）綜合布線(xiàn)系統(tǒng)；（4）有線(xiàn)電視系統(tǒng)；（5）視頻監(jiān)控系統(tǒng)。凡正常不帶電而當(dāng)絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。全部由城市供電部門(mén)負(fù)責(zé)解決。室內(nèi)排水管為UPVC管；室外為加筋UPVC管。系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1）生活給水系統(tǒng)項(xiàng)目建成后生活及商業(yè)用水源為市政給水管網(wǎng)，在水壓足夠的情況下，由市政管網(wǎng)直接供給。地下室采用結(jié)構(gòu)自防水和外防水兩道，結(jié)構(gòu)自防水抗?jié)B等級(jí)為S8，防水等級(jí)等級(jí)二級(jí)。%，整體工程是由一棟25層建筑物組成，其中1F~7F裙樓及主體為電腦商場(chǎng)，其中7層擬設(shè)有美食廣場(chǎng)，商場(chǎng)主入口及次入口設(shè)置在中央大街一側(cè)，主體8F為辦公層，裙樓上8F為屋面設(shè)備用房（含空調(diào)冷卻塔等），樓上9F~10F及11F的部分為酒店（共設(shè)75間房間），12F~17F為還建政府的寫(xiě)字樓，18F~25F為可出售寫(xiě)字樓，共計(jì)360間寫(xiě)字間，入口設(shè)置在東側(cè)廣東街一側(cè)，地下三層設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，共計(jì)300個(gè)停車(chē)位，設(shè)有1個(gè)出入口，在廣東街一側(cè)。設(shè)計(jì)中利用現(xiàn)代的構(gòu)圖手法，從樓的立面構(gòu)成，到造型比例，達(dá)到從建筑到場(chǎng)地及景觀(guān)的一體化表達(dá)，獲得高度統(tǒng)一的完美效果。%。項(xiàng)目建成后，對(duì)促進(jìn)國(guó)家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將起到積極地推動(dòng)作用。以提升現(xiàn)代城市品位為重點(diǎn)，全面建設(shè)魅力XX。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2010年，XX市新商品房銷(xiāo)售12083套，二手房銷(xiāo)售16837套，共計(jì)28920套。新建商品住宅成交套數(shù)較2009年四季度環(huán)比下降84%,較 2009年一季度同比下降51%，1新建商品住宅成交面積較2009年四季度環(huán)比下降96%,較 2009年一季度同比下降54%。該比重高于置夠商品房首付標(biāo)準(zhǔn)（20%）。2010年，XX市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到790億元，人均GDP28870元，GDP總值位居全國(guó)第125位，位列遼寧省第五位，遼西五市排名第一。 XX城市綠化水平不斷提高。地處遼寧省西南部，北依松嶺山脈，南臨渤海遼東灣，市轄6個(gè)市轄區(qū)（3個(gè)正式區(qū)，3個(gè)省屬新區(qū)）、2個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市，分別為：凌海市、北鎮(zhèn)市、義縣、黑山縣、古塔區(qū)、凌河區(qū)、太和區(qū)，松山新區(qū)（原凌南新區(qū)與南站新區(qū))，XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，龍棲灣新區(qū)，總面積為10301平方公里，（2011年）。資訊廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資訊廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 1 1 1 2 規(guī)模及設(shè)計(jì)方案 8 202 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 21 XX市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 21 253建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 27 27 274選址方案 30 30 30 社會(huì)環(huán)境簡(jiǎn)況 32 35 375節(jié)能方案分析 38 38 39 416 環(huán)境和生態(tài)影響分析 44 44 47 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 47 特殊環(huán)境影響分析 487組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 49 49 508項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 529投資估算 53，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 5310經(jīng)濟(jì)影響分析 55 55 5511社會(huì)評(píng)價(jià) 57 57 57 5812風(fēng)險(xiǎn)分析 59 59 6113研究結(jié)論與建議 63 63 63 64附圖：附圖1 建設(shè)項(xiàng)目地理位置圖附圖2 建設(shè)項(xiàng)目衛(wèi)星圖附圖3 建設(shè)項(xiàng)目平面布置圖附圖4 建設(shè)項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 68 資訊廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XXXX資訊廣場(chǎng)XX(XX)是XX電腦集團(tuán)（XX）目前在中國(guó)大陸地區(qū)最大的投資項(xiàng)目，于1998年成立至今，XX始終秉持“價(jià)廉又物美 服務(wù)百分百”的經(jīng)營(yíng)理念，已成為中國(guó)電腦大賣(mài)場(chǎng)第一品牌。XX市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色。到2009年末，全市園林綠地面積2597公頃，公園綠地面積874公頃，綠化覆蓋面積3956公頃，%。城鎮(zhèn)居民人居可支配收入達(dá)15386元（約合2423美元）。長(zhǎng)期以來(lái)XX市的土地市場(chǎng)一直相對(duì)穩(wěn)定，土地供應(yīng)量和成交價(jià)格均變動(dòng)平穩(wěn)。一季度XX市（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）二手房成交2983套。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)計(jì)，房子均價(jià)總體呈上揚(yáng)趨勢(shì)。以推進(jìn)民生改善為重點(diǎn)，全面建設(shè)和諧XX，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的更快速度、更高質(zhì)量和更好效益。綜上所述，本項(xiàng)目符合國(guó)家以及遼寧省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合XX市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表。本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于XX市眾多大盤(pán)商業(yè)規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性。項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商場(chǎng)。一、商場(chǎng)樓層規(guī)劃商場(chǎng)主入口設(shè)在西側(cè)中央大街上，次入口設(shè)在樓宇西南角，1F~7F為商場(chǎng)。各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置獨(dú)立的普通機(jī)械水表，單獨(dú)計(jì)量。本項(xiàng)目建成后排水量標(biāo)準(zhǔn)采用與生活用水量相同的標(biāo)準(zhǔn)，按排水量為日最高用水量80%考慮。建筑內(nèi)線(xiàn)路均采用銅芯導(dǎo)線(xiàn)，穿PVC阻燃管暗設(shè)?？跓?、樓層燈、疏散指示燈、公共地區(qū)的應(yīng)急燈由EPS集中供電。所有電氣設(shè)備及保護(hù)接地極應(yīng)與保護(hù)線(xiàn)PE線(xiàn)可靠連通。：建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線(xiàn)纜視開(kāi)發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。建筑消防設(shè)計(jì)本工程為25層商業(yè)用房建筑，按商業(yè)用房建筑進(jìn)行消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)。室外設(shè)DN100水泵接合器，分別與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)相連。防煙分區(qū)用大于等于500毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。提高商業(yè)建筑質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步，推進(jìn)商業(yè)建筑現(xiàn)代化是新時(shí)期商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。近幾年來(lái)，XX經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不斷的提高了城市整體的生活品質(zhì)，但還不夠高，生態(tài)環(huán)境不夠優(yōu)，城市功能還不盡完善，城建服務(wù)于群眾和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用還需進(jìn)一步凸現(xiàn)，仍然需要建設(shè)高品位、環(huán)境幽雅、配套設(shè)施齊全的中、高檔商業(yè)街以提升城市品位。從另一個(gè)角度分析，濱海路的建成對(duì)XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有非常直接的促進(jìn)作用，因?yàn)樵撀穼⒅苓叺?個(gè)沿海城市聯(lián)系在一起，縮短了交通時(shí)間，使周邊地區(qū)的消費(fèi)者可以輕松的來(lái)到這里?！　∫哉w開(kāi)發(fā)XX灣、構(gòu)筑遼寧開(kāi)放新支點(diǎn)為主線(xiàn)，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，深入實(shí)施工業(yè)立市、以港興市、開(kāi)放牽動(dòng)三大戰(zhàn)略，走新型工業(yè)化道路，全面提升港口城市功能，建設(shè)成為重要的開(kāi)放型港口城市和區(qū)域性中心城市。凌海市要結(jié)合XX灣整體開(kāi)發(fā)，構(gòu)筑沿海工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶。XX（XX）實(shí)業(yè)有限公司注冊(cè)資金1500萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)范圍包括計(jì)算機(jī)軟硬件及消費(fèi)類(lèi)電子產(chǎn)品的生產(chǎn)，企業(yè)管理及咨詢(xún)服務(wù)，商場(chǎng)管理服務(wù)；于XX市凌河區(qū)中央大街三段19號(hào)（原方圓賓館地塊），宗地編號(hào)201388的地塊上從事“XXXX資訊廣場(chǎng)”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)及自有房產(chǎn)的物業(yè)管理（涉許可證的項(xiàng)目憑許可證開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。建成后將可引入國(guó)際知名IT品牌30余個(gè)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)5000個(gè)左右。：鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。欄桿：起安全保護(hù)作用。項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)為凈地，地塊內(nèi)現(xiàn)有方圓賓館的拆遷工作由政府負(fù)責(zé)。春季風(fēng)大雨少，回暖迅速，氣候干燥。XX市境內(nèi)有貫穿全境的三大河流，小凌河、大凌河、女兒河。XX港是中國(guó)沿海最北部的一類(lèi)開(kāi)放商港，已躋身于中國(guó)港口二十強(qiáng)。