【正文】 體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺。計劃到2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。（五） 建設(shè)內(nèi)容：大型購物中心，寫字樓、五星級酒店、室外步行街、底商、超高層住宅等。%。蘭州是黃河流域唯一黃河穿城而過的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動，形成了獨特而美麗的城市景觀。二、項目概況 （一）項目名稱：稱XXX廣場項目（二）項目地址：位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，項目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路?？傎Y產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。計劃到2012年開業(yè)65家店，營業(yè)面積200萬平方米，年銷售額120億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。（二） 研究范圍本可行性研究報告的研究范圍包括：總論項目市場分析建設(shè)條件分析項目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模投資估算與資金籌措財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財務(wù)效益分析不確定性分析項目風(fēng)險分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)?；趯嶓w經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)重要先行指標(biāo)制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚，這預(yù)示著未來經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)。受2010年一系列調(diào)控政策影響，以濟(jì)南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標(biāo)。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大地推動了其板塊總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進(jìn)一步加快城市化步伐。月。（2）以華孚泰購物廣場為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場?？v觀雁灘板塊在業(yè)態(tài)分布當(dāng)中，大型餐飲、娛樂會所、時尚服裝、傳媒影視等消費場所商業(yè)建筑供應(yīng)不足，商業(yè)方式原始，個體自由經(jīng)濟(jì)成分所占比例過大，商業(yè)規(guī)劃缺乏統(tǒng)一組織，商業(yè)硬件設(shè)施缺乏大體量供應(yīng)，市場存在巨大機(jī)遇。聯(lián)系外圍三個拓展區(qū)域，構(gòu)成都市區(qū)的四個主要發(fā)展空間，形成“兩帶三城三軸九片”。他建議，把蘭州定位為“黃河明珠”,并圍繞這一定位作《黃河文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，將5000年燦爛的黃河文化以各種藝術(shù)手法，展現(xiàn)在黃河兩岸?！叭印笔侵更S河雁灘段、南河、中河。（四）區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況1．土地市場運行狀況2010年上半年蘭州整體土地供應(yīng)明顯少于2009年，并且地塊多集中于七里河及安寧區(qū)，㎡，成功出讓9宗土地，㎡，在全部成功出讓建設(shè)用地中，以拍賣出讓方式供地4宗，㎡，以掛牌出讓方式供地5宗,㎡。圖2232 蘭州市2010年商品房成交套數(shù)圖2233 蘭州市2010年商品房成交面積走勢圖（以上圖表數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)自行統(tǒng)計得出）綜合雁灘板塊近幾年的成交情況看，長期處于蘭州市領(lǐng)軍地位，但從成交價格上看，在蘭州市2010年均價漲幅達(dá)60%至5350的環(huán)境下，雁灘片區(qū)房價均價達(dá)到8500元/㎡，且高端產(chǎn)品住宅項目基本銷售結(jié)束，市場明顯處于供不應(yīng)求階段雁灘區(qū)域目前市場放量除了正茂御景東方僅余20套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項目、鴻運潤園。均價8600元/㎡戶型以90㎡為主良志XXX廣場項目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢加之優(yōu)勢的經(jīng)營實體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點。東城麗珠友信商鋪形態(tài)位置租賃價格預(yù)計置換價備注臨街商鋪張掖路300~400元/㎡月5萬7萬元/㎡建蘭路90~150元/㎡月㎡麥積山路90~150元/㎡月㎡商場檔位張掖路150~200元/㎡月25萬30萬元/個建蘭路60~80元/㎡月8萬13萬元/個永昌路130~180元/㎡月15萬23萬元/個雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營面積達(dá)10萬平方米的華孚泰商場外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等專業(yè)化市場，目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場在售寫字樓項目是歷年來較多的一年，價格指向高服務(wù)、高附加價值、高投資價值。而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為2萬㎡26層的東甌商務(wù)大廈，5A智能化純商務(wù)寫字樓。屬蘭州最好的酒店。 ◆飛天大酒店調(diào)研對象蘭州飛天大酒店地址蘭州市天水南路星級四星級酒店屬性商務(wù)經(jīng)營狀況蘭州首個四星級賓館，因其管理團(tuán)隊較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標(biāo)間入住率平均可達(dá)60%房間價格標(biāo)準(zhǔn)間360普通套房1360雙人豪華間684豪華套房1980競爭環(huán)境西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等會議室價格會議半天1200 天2000總結(jié)酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。本項目所處地段為蘭州市北出口交通主干線，其周邊未來是省市主要行政機(jī)構(gòu)落屬地，從消費客層的多樣性上對酒店規(guī)劃以五星級標(biāo)準(zhǔn)籌建的支撐較大，且從目前市場情況看，此類酒店的經(jīng)營狀況也持續(xù)向好。市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。其他指標(biāo)見表242表243。太平洋商城，人流稀少，主要經(jīng)營家居和體育健身器材，二樓月租40~60/平方米，一樓月租70~80/平方米。主要為公務(wù)員、政府企事業(yè)單位、個體工商戶、市區(qū)擠壓人群；經(jīng)濟(jì)實力相對較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、僑胞、部分小私營企業(yè)主等。隨著蘭州今年將有一批土地集中入市，目前市場出現(xiàn)的供不應(yīng)求現(xiàn)象將得到明顯緩解，預(yù)計年底成交價格將有顯著回升，因此該項目底商市場均價可控制在35000元/平方米左右的水平。營銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據(jù)該項目公司自身實力和現(xiàn)實具體條件最后確定。（2）項目周邊不是傳統(tǒng)商品消費區(qū)域，對人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費慣性影響需要前期運作手段介入，投入較高。◆ 堅持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計手法，合理進(jìn)行功能安排與結(jié)合。用地南側(cè)沿雁灘路布置住宅。（二）結(jié)構(gòu)設(shè)計 1．設(shè)計依據(jù)◆《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》◆《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》◆《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》◆《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》◆《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》◆《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》◆《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》◆ 國家《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》◆ 國家及地方相關(guān)設(shè)計的規(guī)定2．設(shè)計使用年限該項目為二級耐久年限，使用年限為50~100年。6．電氣無障礙設(shè)計：無障礙專用廁所設(shè)求助呼叫按鈕，廁所門外設(shè)呼叫信號裝置。室外設(shè)化糞池，生活污水經(jīng)化糞池初步處理后，排入市政污水管網(wǎng)。三區(qū)：十八層以上，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。（4）雨水系統(tǒng)采用重力排水方式，排至室外雨水管網(wǎng)。平時由高位水箱及增壓穩(wěn)壓設(shè)備維持管網(wǎng)壓力。（6）滅火器設(shè)置商業(yè)按A類火災(zāi)中危險級，每層均配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器（MF/ABC3），滅火器配置級別為3A。排風(fēng)設(shè)單層百葉風(fēng)口及70℃電動防火閥，著火時關(guān)閉，同時開啟多葉排煙口排煙。變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。4．照明（1）光源及燈具采用高效、節(jié)能、壽命長的光源，包括管徑≤26的三基色直管熒光燈、緊湊型熒光燈、金屬鹵化物燈，顯色指數(shù)Ra≥80。2．有線電視系統(tǒng)普通電視信號由室外有線電視網(wǎng)引來，最高建筑屋頂設(shè)衛(wèi)星天線，接收衛(wèi)星信號，衛(wèi)星天線數(shù)量及接收節(jié)目內(nèi)容需與甲方確定。6．消防系統(tǒng)電氣消防系統(tǒng)包括：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)視控制系統(tǒng)。各種弱電設(shè)備設(shè)專用接地線。1．水環(huán)境影響分析該項目排放的污水主要是生活污水。2．大氣環(huán)境保護(hù)對策對于大氣污染環(huán)境保護(hù)對策主要從地下車庫排氣口的高度和排放速率考慮。◆加強工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚塵的材料堆放在工棚內(nèi)?！羰┕て诘慕ㄖ饕獊碓从陂_挖土方、拆遷和建筑施工中的廢棄物等。（2）吊頂采用保溫頂棚，該頂棚的綜合傳熱系數(shù)≤?！艟C上所述，施工期的環(huán)境影響是短暫的，受人為和自然條件的影響較大，因此應(yīng)加強對施工現(xiàn)場的管理，并采取積極有效的防護(hù)措施，最大限度地減少施工期對周圍環(huán)境的影響?！艏訌娺\輸車輛的管理，對駛出施工區(qū)的車輛采取減少散落的措施。為了減小各排氣口的排放速率，可以考慮適當(dāng)增加車庫排氣口的數(shù)量。2．大氣環(huán)境影響分析該項目對大氣的污染主要來自車輛尾氣的排放，尤其是地下車庫車輛尾氣的排放。每棟建筑在電源進(jìn)線處設(shè)SPD浪涌保護(hù)器，以防止雷電波引入。該項目形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級以上。監(jiān)控中心、辦公等采用嵌入式高效格柵熒光燈；車庫、設(shè)備用房采用控照型熒光燈。斷電保護(hù)與計量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù)，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護(hù)。 （三）強電工程 1．設(shè)計依據(jù)◆《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》◆《10kV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》◆《35110kV變電所設(shè)計規(guī)范》◆《3110kV高壓配電裝置設(shè)計規(guī)范》◆《低壓配電設(shè)計規(guī)范》◆《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》◆《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》◆《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》◆《建筑設(shè)計防火規(guī)范》◆《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》◆《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》◆《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》2．高、低壓變配電系統(tǒng)：（1）供電方案該項目擬設(shè)10Kv高壓開關(guān)站（開閉站），電源為兩路10kV電纜埋地引入。變配電按E類火災(zāi)中危險級，配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器（MF/ABC4），滅火器配置級別為55B。（5）自動噴淋系統(tǒng)地下車庫等不采暖房間設(shè)置預(yù)作用噴淋系統(tǒng)，按照中危險Ⅱ級設(shè)計。4．消防系統(tǒng)（1）概述設(shè)置區(qū)域集中消防泵站，泵站內(nèi)設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)加壓、貯水設(shè)施，滿足2小時室內(nèi)消火栓用水量、1小時自動噴淋用水量要求。節(jié)省設(shè)備、管路投資，不需系統(tǒng)維護(hù)管理，回避了生活熱水繳費等問題。地面綜合徑流系數(shù)：Ψ＝。無障礙設(shè)計范圍建筑類別設(shè) 計 部 位公 建○ 建筑基地（人行通路、停車車位）○ 建筑入口、入口平臺及門○ 水平與垂直交通○ 接待用房○ 公共用房（會議室、報告廳等）○ 公共廁所○ 服務(wù)臺、公共電話、飲水器等相應(yīng)設(shè)施三、公用工程（一）給排水系統(tǒng)1．設(shè)計依據(jù)◆《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》◆《建筑設(shè)計防火規(guī)范》◆《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》◆《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》◆《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范》◆《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》◆《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》2．室外給排水系統(tǒng)（1）給水由市政管網(wǎng)直接供水。2．停車庫、停車場：按規(guī)范要求設(shè)置殘疾人專用停車位。2．立面設(shè)計在節(jié)約的前提下，利用建筑造型、體量、顏色，創(chuàng)造出簡明而優(yōu)雅，體量龐大而精致的建筑形象?！?充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個地塊和周邊地區(qū)的活力。（2）政策支持：作為蘭州市重點招商引資項目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢，前期新聞宣傳的廣受關(guān)注，成功的植入了萬達(dá)品牌傳播優(yōu)勢，積累了忠實客戶，為本項目快速銷售打下了堅實基礎(chǔ)。銷售前期對銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓(xùn)，以及銷售過程中科學(xué)合理的組織管理機(jī)制和銷售激勵機(jī)制成為銷售執(zhí)行的關(guān)鍵。項目入市初期，以略高于區(qū)域均價的姿態(tài)價格入市，可以作為產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)的空白產(chǎn)品獨立定價。這類客戶普遍具有較強的經(jīng)濟(jì)實力、敏銳的投資眼光，投資意識強烈，關(guān)心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運營能力。圖2441 瑞德摩爾購物中心平面布局說明瑞德摩爾城市購物廣場（其前身為蘭新商業(yè)廣場）始建與1998年3月，占地187畝，已建成商業(yè)面積30萬平方米，住宅物業(yè)40萬平米，共有商城8座，分別為萬國港、太平洋城、大西洋城、波羅的海城、地中海城、愛琴海城、珊瑚海城等。蘭州城東核心區(qū)——瑞德摩爾 主要經(jīng)營家電，足浴、餐飲等，鋪面月租150~160/平方米，人流量較大?！?。2．本項目目標(biāo)客層組成核心客群：區(qū)域內(nèi)常住客戶，資金實力雄厚，以投資和置換為主，對品牌認(rèn)知較快，且付款方式多為一次性付款為主，此部分客戶占本項目消費客群50%以上，在區(qū)域市場投資初見成效，選擇品牌導(dǎo)向為主的投資產(chǎn)品是此部分客群的主要心理，對低端和投資回報預(yù)期較為敏感；主力客群：其他版塊投資客戶，同樣資金實力雄厚，以投資為主，對后期經(jīng)營管理模式較為敏感，是本項目可支撐吸引主要外來客群；同時，伴隨蘭州市經(jīng)濟(jì)實力的不斷增長，地縣高端消費人群投資意識的加強，本項目還將吸引大部分近蘭投資的客戶，此部分客群多為資金實力雄厚，且有明顯的團(tuán)體投資傾向，對產(chǎn)品地段、投資回報價值較為敏感，對價格敏感度相對本地客戶較低；偶的客戶：異地置業(yè)為主的蘭州市外出務(wù)工人員，此部分偶得客戶在本項目的支撐度遠(yuǎn)高于其他同區(qū)域項目。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應(yīng)俱全，休閑娛樂全方位體驗。 ◆陽光大酒店調(diào)研對象 陽光酒店地址慶陽路428號星級 五星級管理機(jī)構(gòu)玉門石油與香港裕通國際酒店屬性自營開業(yè)時間2002．10．22房間價格商務(wù)單人間1060標(biāo)準(zhǔn)間1160豪華單人間1260標(biāo)間1260（折后802）精英房1480房間總數(shù) 226總結(jié)甘肅省首家五星級酒店，酒店一層是接待大廳，內(nèi)設(shè)總服務(wù)臺，商務(wù)中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。雁灘寫字