【正文】 栓井，供小區(qū)生活和室外消防用水。商場采用快速反應噴頭，其余部位采用普通噴頭。（3）地下車庫設置火災時排煙與平時通風兼用系統(tǒng)，排煙量按6次/h設計，不具備自然補風條件的防火分區(qū)按＞50%排煙量設補風機。消防設備電源、應急照明及疏散指示標志、商業(yè)營業(yè)廳照明、航空障礙燈等為一級負荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯電力、廚房部分電力等為二級負荷，其余為三級負荷。為保證主要負荷供電，對重要負荷如：消防用電設備（消防水泵、排煙風機、加壓風機、消防電梯等）、信息網(wǎng)絡設備、消防中心等均采用雙路專用電纜供電，并在最末一級配電箱處設雙電源自動切換裝置。（四）弱電和智能化設計工程 1．電信系統(tǒng)該項目采用語音信號、數(shù)字信號的綜合布線系統(tǒng)，利用綜合布線系統(tǒng)建立高速、大容量的信息傳送平臺，為用戶提供語音、數(shù)據(jù)、圖像、多媒體信息等各種信息的高速傳輸通道。在地下車庫入口、電梯轎箱等處設置攝像機，小區(qū)出入口及主要道路、活動場地處設置攝像機。建筑物做總等電位聯(lián)結(jié)和衛(wèi)生間附助等電位聯(lián)結(jié)。四、環(huán)境保護 （一）項目環(huán)境影響分析該項目的環(huán)境影響包括建設期和經(jīng)營期的環(huán)境影響兩個方面。其中，施工揚塵是施工期間對環(huán)境影響最大的因素。對于交通所造成的污染，主要對策為：加強交通管理，區(qū)域內(nèi)限制車速并禁止鳴笛。該項目在施工期應合理安排施工時間，制定施工計劃時，應盡量避免大量高噪聲設備同時施工。為貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》和《湖北省節(jié)約能源條例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保證城市建設與發(fā)展和協(xié)調(diào)，根據(jù)該項目的實際情況，重點考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機電設備的選型，以及項目建成后的運營管理等方面的節(jié)能措施。五、節(jié)能與節(jié)水（一）節(jié)能 節(jié)約能源是我國國民經(jīng)濟發(fā)展一項長遠戰(zhàn)略方針，建筑節(jié)能是節(jié)能工作的一個重要領(lǐng)域，節(jié)約能源是每一個建設項目應遵循的基本準則?！羰┕て趯χ車h(huán)境的噪聲影響會隨著工程的完成而自行消失。生活垃圾應用塑料桶或者車輛集中收集，并及時清運，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。4．聲環(huán)境影響分析該項目所在區(qū)域噪聲源比較多，主要的噪聲源可歸納為三個方面，即公建設備噪聲和主要道路噪聲，其中，公建設備噪聲主要來源于給排水和暖通設備等。管材使用無縫鋼管，管道敷設采用直埋方式，加強防腐。（五）防雷 該建筑群屬于二類防雷建筑物，接保護地采用TN－S系統(tǒng)。戶內(nèi)設電視分配器箱，電視插座根據(jù)需要設置。（3）立面夜景照明擬采用內(nèi)透光形式，并采用泛光和內(nèi)透光的形式突出頂部造型，在管井及屋頂層預留電源，在裙樓屋頂層預留廣告照明電源箱。（5）用電負荷該項目用電負荷約為41000kw。變電所出線采用380V/220V電纜，供給各建筑用電。商務酒店和酒店式公寓主要采用風機盤管加溫控閥和三速開關(guān)系統(tǒng)，以利于節(jié)能。采用直立型易熔合金噴頭，動作溫度72℃，濺水盤距頂板75~150mm。消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)、噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)均環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)上設有若干個水泵接合器。室內(nèi)污廢水合流排出，排入室外污水管網(wǎng)。3．室內(nèi)給排水設計（1）給水系統(tǒng)水源：市政管網(wǎng)直接供給，供水壓力P≥。供水管在室外紅線內(nèi)成環(huán)狀布置，環(huán)狀管徑為DN建筑內(nèi)部走道，電梯廳等交通系統(tǒng)均按照無障礙設計規(guī)范進行設計并設無障礙電梯，殘疾人在建筑內(nèi)部可通過坡道、走道、電梯到達所有位置。精心設計的流線組織和建筑布局，使它與周圍環(huán)境、藍天相呼應?！?充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價值。綜上分析，該項目具有一定的優(yōu)勢和良好的發(fā)展機會，威脅和劣勢相對較小，發(fā)展前景看好。（2）開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢：萬達集團從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗，在國內(nèi)地產(chǎn)界被稱為“地產(chǎn)東北虎”，在全球房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。3．推廣定位獨特的地理位置優(yōu)勢和未來遠景規(guī)劃決定了該項目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢必將成為該項目閃亮的賣點。然而，成熟的開發(fā)商更趨向于把價格作為營銷組合中的一種策略，以此配合營銷組合中的其他策略，從而更有效率地達成營銷目標，實現(xiàn)企業(yè)利潤。作為西北最大的購物中心，瑞德摩爾分成幾個經(jīng)營業(yè)態(tài)各異的商業(yè)步行街，經(jīng)營狀況尚可，人流量70人/分鐘，準客戶比例較高。大西洋，主要經(jīng)營電器及廚具還有旅游商品，樓上還有快捷酒店，餐飲、網(wǎng)吧、健身、多種娛樂會所，樓上店面租金15~20/平方米位于大西洋外側(cè)一條街，人流量較大，有農(nóng)行、要點、小吃、酒吧、家電等，小吃、家電等經(jīng)營狀況良好，酒吧客流量較少。（四）項目建設內(nèi)容和規(guī)模此次XXX廣場在規(guī)劃方面，充分發(fā)揮萬達現(xiàn)有建設經(jīng)驗，引入完整的百貨品牌管理流程，借助大客戶庫資源不依賴招商對項目大商業(yè)部分的成功促動；攜萬達院線等大型自有或長線合作休閑娛樂品牌，先期入駐降低本項目投資和后期運營風險。三、項目開發(fā)方案（一）項目地塊特性分析XXX廣場位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，地處南北主干道天水北路與雁灘路交匯處，和城市核心區(qū)緊緊相鄰，屬于蘭州高領(lǐng)居住新區(qū)。房間價格標準間260套房460競爭環(huán)境金城賓館，昆侖賓館總結(jié)西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長，內(nèi)設有多個大小型會議室。三層是休閑娛樂中心，還設有18間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。通觀目前的市場競爭環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務大廈等已經(jīng)完成銷售，并且從今年放量情況看，并沒有同期競爭對手出現(xiàn)，同時，附加在萬達品牌和同步于先進城市的規(guī)劃設計以及服務理念，都為項目立項和銷售展開形成合力的競爭。均價6480元/，起價5880元/平米中海國際靜寧路與張掖路十字東南角25000平方米。 100元/㎡5001000㎡，剩余個別二期商業(yè)體20740㎡待定待定圖2332雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外）小結(jié)：從經(jīng)營性用房供應情況看，此類產(chǎn)品市場供應緊缺，但是投資市場依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場需求，在此基礎上，本項目的立項開發(fā)，必然引起投資市場的空前爆發(fā)，銷售前景良好。和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務的酒店式物業(yè)服務項目，同時隨著城市發(fā)展人居服務理念的覺醒，森地國際項目邀請專業(yè)酒店物業(yè)公司強強聯(lián)手，而大多數(shù)項目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場還是以毛坯房的裝修標準為主，除了安寧庭院18號樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場或缺的。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。11150㎡及復式戶型，另有4套樣板間基業(yè)豪庭四期5棟多層剩余房源40余套均價7550元/平方米在售戶型90136平米國泰嘉園剩余房源100余套起價6000元/㎡；全款優(yōu)惠50元/㎡。及良志嘉年華二期項目除普通住宅外，規(guī)劃有21736平米（418戶）首領(lǐng)青年公寓，及約21736平米辦公區(qū)域。宗地編號宗地位置用地面積土地用途容積率建筑密度競買保證金（萬元）起始價（萬元）G1005城關(guān)區(qū)T604號規(guī)劃路（雁西路）以東、蘭州居正房地產(chǎn)有限公司（原蘭州雁灘工業(yè)城實業(yè)總公司）用地以南、S631號規(guī)劃路以北。（4）交通：十大出口暢通新雁灘，為了使雁灘地區(qū)對外形成便捷的交通體系，《詳規(guī)》中沿城市主干道設置十個對外出口。（2）結(jié)構(gòu)：一心、兩區(qū)、三河根據(jù)用地條件及功能定位，《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的結(jié)構(gòu)概括為“一心、兩區(qū)、三河”。蘭州市規(guī)劃遵循“高起點、高標準、高層次、高水平”的現(xiàn)代城市發(fā)展理念，充分利用蘭州獨特的生態(tài)環(huán)境和歷史人文景觀風貌，構(gòu)筑“一河貫城、兩山環(huán)城、水鏈織城”的山水城市景觀。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。從調(diào)研的情況來看，項目所在區(qū)域內(nèi)，除了一些零散小商業(yè)外，并沒有形成成規(guī)模的商業(yè)氛圍。嘉年華、中廣從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點。：：41。2010年9月30日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅決遏制部分城市房價過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。其中，%。公司的主營業(yè)務為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。（六）投資與收益概況：該項目投資總額為310,；該項目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營。%。蘭州深居大陸腹地，地處黃河上游，市區(qū)東西黃河穿城而過，南北群山環(huán)抱，屬中溫帶大陸性氣候，具有帶狀盆地城市的特征，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均降水量360mm，年平均氣溫10℃，全年日照時數(shù)平均2446小時，無霜期180天以上。 萬達集團抓住蘭州社會經(jīng)濟快速發(fā)展的有利時機，進軍蘭州市場，建設蘭州市規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項目——XXX廣場，項目位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，匯集大型購物中心、高級酒店、高檔寫字樓、時尚休閑娛樂商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務、居住、休閑于一體，引入國內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價值、投資價值的最大化。經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬達集團已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團。連鎖百貨是萬達集團的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2010年將開業(yè)15家店。四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：1．國家發(fā)改委與建設部聯(lián)合頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；2．國家建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3．工程建設相關(guān)法律法規(guī)及設計規(guī)范；4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。從實體經(jīng)濟的表現(xiàn)和投資、消費、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國經(jīng)濟出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評判標準之一。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟?、水果、家庭副業(yè)(養(yǎng)豬)”經(jīng)濟體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等為主的專業(yè)化市場。西關(guān)商圈和東部是目前蘭州市商業(yè)用房租售價格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商圈內(nèi)臨街商鋪租金可比項目中，以位于張掖路中段新建項目為例，經(jīng)調(diào)查紫金廣場1層的租金比商業(yè)街內(nèi)部價格稍高一些，約為416元/㎡從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，雁灘區(qū)域商業(yè)呈如下分布特征：（1）天水路什字至高速路口區(qū)域，主要以建材、家居銷售為主，分布有雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等。其間以綜合發(fā)展模式的亞歐商廈，以高端品牌定位的高附加值賣場聯(lián)動高檔餐飲、娛樂會所以及四星級賓館，成為蘭州市出具規(guī)模的本土綜合性商業(yè)代表，其十余年成功運營，成功帶動了西關(guān)至南關(guān)商業(yè)片區(qū)的繁榮發(fā)展，以印證此類商業(yè)形態(tài)對區(qū)域商業(yè)的帶動和整合力量的龐大，目前亞歐商廈成功蛻變?yōu)樘m州市國際一二線品牌經(jīng)營場所，吸引了省內(nèi)大部分高端客戶的消費，在蘭州市零售業(yè)超8億元的市場份額中獨占鰲頭，在經(jīng)營方式上也逐步擺脫依賴租賃和招商進場的模式，自持性經(jīng)營利潤空間日漸龐大從區(qū)域內(nèi)的居住人口狀況來看，購物中心及中、高端消費服務業(yè)態(tài)十分短缺，更談不上標志著城市商業(yè)發(fā)展規(guī)?；?、現(xiàn)代化的城市綜合體。以黃河為軸，兩山為翼，完善跨河形態(tài)，構(gòu)筑晝夜山水城市整體空間新形象。城市定位 “黃河明珠”展黃河文化，蘭州的定位可以說是西北中心城市，綜合樞紐和“黃河明珠”非常準確。西區(qū)以居住、商業(yè)貿(mào)易、休閑娛樂為主導功能；東區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、高等教育等為主導職能。小結(jié)：在蘭州市“東展西擴”的整體規(guī)劃思路下，雁灘作為東城規(guī)劃核心片區(qū)，將成為蘭州文化、現(xiàn)代時尚的體驗之都（新城區(qū)），人文融合、平和有序的宜居之地（新生活），高新開發(fā)核和高檔商住核心區(qū)。圖2231 2007年1月2010年9月蘭州市商品住宅均價走勢圖2010年前三季度，蘭州市商品房銷售7687套，商品房價格由2009年年初的4800元/平方米，上漲到2010年6月的5350元/平方米，上漲60%。萊茵小鎮(zhèn)一期剩余20余套；二期剩余100余套。而鴻運潤園毛坯房大概在7500左右，精裝房在8000左右，臨街房和一樓、頂樓的房源相對會便宜500元左右；萊茵小鎮(zhèn)的精裝房在8000—8500左右，毛坯房大概在7200—7800之間；樓盤名稱物業(yè)狀況價格備注天慶嘉園現(xiàn)房，從簡裝到精裝8000—10000元/㎡根據(jù)樓層和戶型、裝修程度不一樣價位不同天慶麗舍現(xiàn)房，從簡裝到精裝8100—11000元/㎡良志嘉年華現(xiàn)房，從毛房、簡裝到精裝7100—9000元/㎡早期小區(qū)雁灘區(qū)委家屬院6000—6500元/㎡新港城7000—8800元/㎡雁灘安居小區(qū)6000—7000元/㎡圖2333 雁灘板塊及附近區(qū)域二手房情況一覽表小結(jié)：從現(xiàn)狀來看，蘭州市場目前房價仍處于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，剛性需求和改善性需求仍然是市場主流，在限購令提出后，投資性的商業(yè)經(jīng)營性用房受到熱捧，投資比率增大。麗舍情園伊真4．商業(yè)經(jīng)營性用房市場狀況蘭州市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營性用房主要