【正文】 栓井，供小區(qū)生活和室外消防用水。商場(chǎng)采用快速反應(yīng)噴頭，其余部位采用普通噴頭。（3）地下車庫設(shè)置火災(zāi)時(shí)排煙與平時(shí)通風(fēng)兼用系統(tǒng)，排煙量按6次/h設(shè)計(jì)，不具備自然補(bǔ)風(fēng)條件的防火分區(qū)按＞50%排煙量設(shè)補(bǔ)風(fēng)機(jī)。消防設(shè)備電源、應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志、商業(yè)營業(yè)廳照明、航空障礙燈等為一級(jí)負(fù)荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯電力、廚房部分電力等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。為保證主要負(fù)荷供電，對(duì)重要負(fù)荷如：消防用電設(shè)備（消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防電梯等）、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、消防中心等均采用雙路專用電纜供電，并在最末一級(jí)配電箱處設(shè)雙電源自動(dòng)切換裝置。（四）弱電和智能化設(shè)計(jì)工程 1．電信系統(tǒng)該項(xiàng)目采用語音信號(hào)、數(shù)字信號(hào)的綜合布線系統(tǒng)，利用綜合布線系統(tǒng)建立高速、大容量的信息傳送平臺(tái)，為用戶提供語音、數(shù)據(jù)、圖像、多媒體信息等各種信息的高速傳輸通道。在地下車庫入口、電梯轎箱等處設(shè)置攝像機(jī)，小區(qū)出入口及主要道路、活動(dòng)場(chǎng)地處設(shè)置攝像機(jī)。建筑物做總等電位聯(lián)結(jié)和衛(wèi)生間附助等電位聯(lián)結(jié)。四、環(huán)境保護(hù) （一）項(xiàng)目環(huán)境影響分析該項(xiàng)目的環(huán)境影響包括建設(shè)期和經(jīng)營期的環(huán)境影響兩個(gè)方面。其中，施工揚(yáng)塵是施工期間對(duì)環(huán)境影響最大的因素。對(duì)于交通所造成的污染，主要對(duì)策為：加強(qiáng)交通管理，區(qū)域內(nèi)限制車速并禁止鳴笛。該項(xiàng)目在施工期應(yīng)合理安排施工時(shí)間，制定施工計(jì)劃時(shí)，應(yīng)盡量避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工。為貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》和《湖北省節(jié)約能源條例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保證城市建設(shè)與發(fā)展和協(xié)調(diào)，根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況，重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施。五、節(jié)能與節(jié)水（一）節(jié)能 節(jié)約能源是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，建筑節(jié)能是節(jié)能工作的一個(gè)重要領(lǐng)域，節(jié)約能源是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則?！羰┕て趯?duì)周圍環(huán)境的噪聲影響會(huì)隨著工程的完成而自行消失。生活垃圾應(yīng)用塑料桶或者車輛集中收集，并及時(shí)清運(yùn)，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。4．聲環(huán)境影響分析該項(xiàng)目所在區(qū)域噪聲源比較多，主要的噪聲源可歸納為三個(gè)方面，即公建設(shè)備噪聲和主要道路噪聲，其中，公建設(shè)備噪聲主要來源于給排水和暖通設(shè)備等。管材使用無縫鋼管，管道敷設(shè)采用直埋方式，加強(qiáng)防腐。（五）防雷 該建筑群屬于二類防雷建筑物，接保護(hù)地采用TN－S系統(tǒng)。戶內(nèi)設(shè)電視分配器箱，電視插座根據(jù)需要設(shè)置。（3）立面夜景照明擬采用內(nèi)透光形式，并采用泛光和內(nèi)透光的形式突出頂部造型，在管井及屋頂層預(yù)留電源，在裙樓屋頂層預(yù)留廣告照明電源箱。（5）用電負(fù)荷該項(xiàng)目用電負(fù)荷約為41000kw。變電所出線采用380V/220V電纜，供給各建筑用電。商務(wù)酒店和酒店式公寓主要采用風(fēng)機(jī)盤管加溫控閥和三速開關(guān)系統(tǒng)，以利于節(jié)能。采用直立型易熔合金噴頭，動(dòng)作溫度72℃，濺水盤距頂板75~150mm。消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)、噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)均環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)上設(shè)有若干個(gè)水泵接合器。室內(nèi)污廢水合流排出，排入室外污水管網(wǎng)。3．室內(nèi)給排水設(shè)計(jì)（1）給水系統(tǒng)水源：市政管網(wǎng)直接供給，供水壓力P≥。供水管在室外紅線內(nèi)成環(huán)狀布置，環(huán)狀管徑為DN建筑內(nèi)部走道，電梯廳等交通系統(tǒng)均按照無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)并設(shè)無障礙電梯，殘疾人在建筑內(nèi)部可通過坡道、走道、電梯到達(dá)所有位置。精心設(shè)計(jì)的流線組織和建筑布局，使它與周圍環(huán)境、藍(lán)天相呼應(yīng)。◆ 充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價(jià)值。綜上分析，該項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，威脅和劣勢(shì)相對(duì)較小，發(fā)展前景看好。（2）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：萬達(dá)集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)地產(chǎn)界被稱為“地產(chǎn)東北虎”，在全球房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。3．推廣定位獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和未來遠(yuǎn)景規(guī)劃決定了該項(xiàng)目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢(shì)必將成為該項(xiàng)目閃亮的賣點(diǎn)。然而，成熟的開發(fā)商更趨向于把價(jià)格作為營銷組合中的一種策略，以此配合營銷組合中的其他策略，從而更有效率地達(dá)成營銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤。作為西北最大的購物中心，瑞德摩爾分成幾個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異的商業(yè)步行街，經(jīng)營狀況尚可，人流量70人/分鐘，準(zhǔn)客戶比例較高。大西洋，主要經(jīng)營電器及廚具還有旅游商品，樓上還有快捷酒店，餐飲、網(wǎng)吧、健身、多種娛樂會(huì)所，樓上店面租金15~20/平方米位于大西洋外側(cè)一條街，人流量較大，有農(nóng)行、要點(diǎn)、小吃、酒吧、家電等，小吃、家電等經(jīng)營狀況良好，酒吧客流量較少。（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模此次XXX廣場(chǎng)在規(guī)劃方面，充分發(fā)揮萬達(dá)現(xiàn)有建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，引入完整的百貨品牌管理流程，借助大客戶庫資源不依賴招商對(duì)項(xiàng)目大商業(yè)部分的成功促動(dòng)；攜萬達(dá)院線等大型自有或長線合作休閑娛樂品牌，先期入駐降低本項(xiàng)目投資和后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。三、項(xiàng)目開發(fā)方案（一）項(xiàng)目地塊特性分析XXX廣場(chǎng)位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，地處南北主干道天水北路與雁灘路交匯處，和城市核心區(qū)緊緊相鄰，屬于蘭州高領(lǐng)居住新區(qū)。房間價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間260套房460競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境金城賓館，昆侖賓館總結(jié)西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長，內(nèi)設(shè)有多個(gè)大小型會(huì)議室。三層是休閑娛樂中心，還設(shè)有18間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。通觀目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務(wù)大廈等已經(jīng)完成銷售，并且從今年放量情況看，并沒有同期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，同時(shí)，附加在萬達(dá)品牌和同步于先進(jìn)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及服務(wù)理念，都為項(xiàng)目立項(xiàng)和銷售展開形成合力的競(jìng)爭(zhēng)。均價(jià)6480元/，起價(jià)5880元/平米中海國際靜寧路與張掖路十字東南角25000平方米。 100元/㎡5001000㎡，剩余個(gè)別二期商業(yè)體20740㎡待定待定圖2332雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場(chǎng)外）小結(jié)：從經(jīng)營性用房供應(yīng)情況看，此類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，但是投資市場(chǎng)依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場(chǎng)需求，在此基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的立項(xiàng)開發(fā)，必然引起投資市場(chǎng)的空前爆發(fā)，銷售前景良好。和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務(wù)的酒店式物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)隨著城市發(fā)展人居服務(wù)理念的覺醒，森地國際項(xiàng)目邀請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，而大多數(shù)項(xiàng)目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)還是以毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為主，除了安寧庭院18號(hào)樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場(chǎng)尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場(chǎng)或缺的。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。11150㎡及復(fù)式戶型，另有4套樣板間基業(yè)豪庭四期5棟多層剩余房源40余套均價(jià)7550元/平方米在售戶型90136平米國泰嘉園剩余房源100余套起價(jià)6000元/㎡；全款優(yōu)惠50元/㎡。及良志嘉年華二期項(xiàng)目除普通住宅外，規(guī)劃有21736平米（418戶）首領(lǐng)青年公寓，及約21736平米辦公區(qū)域。宗地編號(hào)宗地位置用地面積土地用途容積率建筑密度競(jìng)買保證金（萬元）起始價(jià)（萬元）G1005城關(guān)區(qū)T604號(hào)規(guī)劃路（雁西路）以東、蘭州居正房地產(chǎn)有限公司（原蘭州雁灘工業(yè)城實(shí)業(yè)總公司）用地以南、S631號(hào)規(guī)劃路以北。（4）交通：十大出口暢通新雁灘，為了使雁灘地區(qū)對(duì)外形成便捷的交通體系，《詳規(guī)》中沿城市主干道設(shè)置十個(gè)對(duì)外出口。（2）結(jié)構(gòu)：一心、兩區(qū)、三河根據(jù)用地條件及功能定位，《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的結(jié)構(gòu)概括為“一心、兩區(qū)、三河”。蘭州市規(guī)劃遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”的現(xiàn)代城市發(fā)展理念，充分利用蘭州獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和歷史人文景觀風(fēng)貌，構(gòu)筑“一河貫城、兩山環(huán)城、水鏈織城”的山水城市景觀。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。從調(diào)研的情況來看，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，除了一些零散小商業(yè)外，并沒有形成成規(guī)模的商業(yè)氛圍。嘉年華、中廣從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場(chǎng)區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場(chǎng)為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀(jì)商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場(chǎng)的重大特點(diǎn)。：：41。2010年9月30日，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疾步回暖，國家再出重拳堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”文件的實(shí)施細(xì)則。其中，%。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬達(dá)城市綜合體。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。（六）投資與收益概況：該項(xiàng)目投資總額為310,；該項(xiàng)目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營。%。蘭州深居大陸腹地，地處黃河上游，市區(qū)東西黃河穿城而過，南北群山環(huán)抱，屬中溫帶大陸性氣候，具有帶狀盆地城市的特征，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均降水量360mm，年平均氣溫10℃，全年日照時(shí)數(shù)平均2446小時(shí)，無霜期180天以上。 萬達(dá)集團(tuán)抓住蘭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)軍蘭州市場(chǎng)，建設(shè)蘭州市規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項(xiàng)目——XXX廣場(chǎng)，項(xiàng)目位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，匯集大型購物中心、高級(jí)酒店、高檔寫字樓、時(shí)尚休閑娛樂商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑于一體，引入國內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值的最大化。經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團(tuán)。連鎖百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2010年將開業(yè)15家店。四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：1．國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；2．國家建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；3．工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范；4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和投資、消費(fèi)、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個(gè)城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟?、水果、家庭副業(yè)(養(yǎng)豬)”經(jīng)濟(jì)體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場(chǎng)、萬家國際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等為主的專業(yè)化市場(chǎng)。西關(guān)商圈和東部是目前蘭州市商業(yè)用房租售價(jià)格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商圈內(nèi)臨街商鋪?zhàn)饨鹂杀软?xiàng)目中，以位于張掖路中段新建項(xiàng)目為例，經(jīng)調(diào)查紫金廣場(chǎng)1層的租金比商業(yè)街內(nèi)部價(jià)格稍高一些，約為416元/㎡從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，雁灘區(qū)域商業(yè)呈如下分布特征：（1）天水路什字至高速路口區(qū)域，主要以建材、家居銷售為主，分布有雁灘家具市場(chǎng)、萬家國際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等。其間以綜合發(fā)展模式的亞歐商廈，以高端品牌定位的高附加值賣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)高檔餐飲、娛樂會(huì)所以及四星級(jí)賓館，成為蘭州市出具規(guī)模的本土綜合性商業(yè)代表，其十余年成功運(yùn)營，成功帶動(dòng)了西關(guān)至南關(guān)商業(yè)片區(qū)的繁榮發(fā)展，以印證此類商業(yè)形態(tài)對(duì)區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)和整合力量的龐大，目前亞歐商廈成功蛻變?yōu)樘m州市國際一二線品牌經(jīng)營場(chǎng)所，吸引了省內(nèi)大部分高端客戶的消費(fèi)，在蘭州市零售業(yè)超8億元的市場(chǎng)份額中獨(dú)占鰲頭，在經(jīng)營方式上也逐步擺脫依賴租賃和招商進(jìn)場(chǎng)的模式，自持性經(jīng)營利潤空間日漸龐大從區(qū)域內(nèi)的居住人口狀況來看，購物中心及中、高端消費(fèi)服務(wù)業(yè)態(tài)十分短缺，更談不上標(biāo)志著城市商業(yè)發(fā)展規(guī)?；?、現(xiàn)代化的城市綜合體。以黃河為軸，兩山為翼，完善跨河形態(tài)，構(gòu)筑晝夜山水城市整體空間新形象。城市定位 “黃河明珠”展黃河文化，蘭州的定位可以說是西北中心城市，綜合樞紐和“黃河明珠”非常準(zhǔn)確。西區(qū)以居住、商業(yè)貿(mào)易、休閑娛樂為主導(dǎo)功能；東區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)、高等教育等為主導(dǎo)職能。小結(jié)：在蘭州市“東展西擴(kuò)”的整體規(guī)劃思路下，雁灘作為東城規(guī)劃核心片區(qū)，將成為蘭州文化、現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)之都（新城區(qū)），人文融合、平和有序的宜居之地（新生活），高新開發(fā)核和高檔商住核心區(qū)。圖2231 2007年1月2010年9月蘭州市商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖2010年前三季度，蘭州市商品房銷售7687套，商品房價(jià)格由2009年年初的4800元/平方米，上漲到2010年6月的5350元/平方米，上漲60%。萊茵小鎮(zhèn)一期剩余20余套；二期剩余100余套。而鴻運(yùn)潤園毛坯房大概在7500左右，精裝房在8000左右，臨街房和一樓、頂樓的房源相對(duì)會(huì)便宜500元左右；萊茵小鎮(zhèn)的精裝房在8000—8500左右，毛坯房大概在7200—7800之間；樓盤名稱物業(yè)狀況價(jià)格備注天慶嘉園現(xiàn)房，從簡(jiǎn)裝到精裝8000—10000元/㎡根據(jù)樓層和戶型、裝修程度不一樣價(jià)位不同天慶麗舍現(xiàn)房，從簡(jiǎn)裝到精裝8100—11000元/㎡良志嘉年華現(xiàn)房，從毛房、簡(jiǎn)裝到精裝7100—9000元/㎡早期小區(qū)雁灘區(qū)委家屬院6000—6500元/㎡新港城7000—8800元/㎡雁灘安居小區(qū)6000—7000元/㎡圖2333 雁灘板塊及附近區(qū)域二手房情況一覽表小結(jié)：從現(xiàn)狀來看，蘭州市場(chǎng)目前房價(jià)仍處于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，剛性需求和改善性需求仍然是市場(chǎng)主流，在限購令提出后，投資性的商業(yè)經(jīng)營性用房受到熱捧，投資比率增大。麗舍情園伊真4．商業(yè)經(jīng)營性用房市場(chǎng)狀況蘭州市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營性用房主要