【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商 X實(shí)業(yè) X有限 公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開(kāi)工。 ② 成本控制優(yōu)勢(shì) X實(shí)業(yè) X有限公司 集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)管理人員，只要項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中控制成本，即可獲利。 ③ 營(yíng)銷(xiāo)策劃優(yōu)勢(shì) X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 X實(shí)業(yè) X有限公司有一只高水平的專(zhuān)業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)上海 的人才），有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。前期項(xiàng)目招商工作進(jìn)展順利，已經(jīng)同 全國(guó)排位前 三 名的大型連鎖超市“ 大潤(rùn)發(fā) ”（在全國(guó) 有 120家網(wǎng)點(diǎn)）有了意向性合作協(xié)議 （入駐 底層和二層 、三層 的超市）。 ④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由知名的 揚(yáng)州市建筑設(shè)計(jì)研究院 有限公司設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶(hù)的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶(hù)在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。本項(xiàng)目在 X縣 是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多客戶(hù)的支持與歡迎，市場(chǎng)前 景廣闊。 ⑤ 功能布局優(yōu)勢(shì) 商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)項(xiàng)目遙相呼應(yīng)、互補(bǔ)聯(lián)盟，能夠滿(mǎn)足廣大市民 日常購(gòu)物需求。 三樓 局部 空中花園布置 ，配套 有綠化廣場(chǎng)、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 樓盤(pán)品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目與同類(lèi)住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格的路線(xiàn)，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶(hù)以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱(chēng)心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)和入住。 政府支持優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各 職能部門(mén)的大力支持。 （二）劣勢(shì)（ weakness） X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 認(rèn)知程度不夠 本項(xiàng)目為 X縣 的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認(rèn)知程度上還需要一定的時(shí)間，對(duì)于傾向于多層住宅的潛在用戶(hù)吸引力較弱。 營(yíng)銷(xiāo)策劃及招商需要專(zhuān)業(yè)運(yùn)作 本項(xiàng)目受其占地面積的影響，無(wú)法形成大盤(pán)效應(yīng)；且 X縣 居民對(duì)高層住宅購(gòu)房消費(fèi)存在觀(guān)念上的制約，營(yíng)銷(xiāo)策劃及招商需要專(zhuān)業(yè)運(yùn)作，提高項(xiàng)目吸引力，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)將潛在的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。 （三）機(jī)會(huì)（ opportunity） 購(gòu)買(mǎi)能力加強(qiáng) 隨著 X縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 當(dāng)?shù)鼐用裆?品房的消費(fèi)觀(guān)念越來(lái)越強(qiáng)； ，其中相當(dāng)一部分人都愿意在 X縣 城購(gòu)房置業(yè) 或投資 ，為住宅市場(chǎng)提供了較為強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷(xiāo)售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 市場(chǎng)潛力較大 比較目前 X縣 城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購(gòu)物環(huán)境、結(jié)合娛樂(lè)休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （四）威脅（ threat） 主要威脅來(lái)自涵碧苑 、 雙尊大廈等 。 四、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的 部分客戶(hù)已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時(shí)尚，這種趨勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 并能夠在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中接受一定的彈性?xún)r(jià)格浮動(dòng)，前提是所購(gòu)買(mǎi)高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導(dǎo)入主要通過(guò)上述二 條路進(jìn)來(lái)， 人民路 是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項(xiàng)目的主要出入口。 師苑路是項(xiàng)目的次入口。 項(xiàng)目周邊主要有 X中學(xué)、 X小學(xué)、人民醫(yī)院、 天海由酒 店、 X廣場(chǎng) 中醫(yī)院等及縣直各機(jī)關(guān)單位。這些單位都會(huì)產(chǎn)生大量人流給本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)資源。 因此，只要本項(xiàng)目 的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營(yíng)，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。 第四節(jié) 項(xiàng)目的價(jià)格定位分析 一、成本加利潤(rùn)定價(jià)法 項(xiàng)目土地獲取價(jià)格 項(xiàng)目土地獲取價(jià)格為 2380萬(wàn)元， 平均分?jǐn)傊量沙鍪鄯慨a(chǎn) 住宅 10828㎡ ，建筑面積土地成本為住宅約 380 元 /m2。 項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建安、規(guī)費(fèi)、綠化等綜合配套設(shè)施、稅收、管理費(fèi)和銀行利息等（見(jiàn)下表），住宅約 3000 元 /m商業(yè)建筑約 2600 元 /m2。 二、市場(chǎng)比較定價(jià)法 （一）住宅 現(xiàn)狀概況 目前 X縣 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有 高檔高層住宅，因而本項(xiàng)目高層 住宅的市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售面積在 X縣 內(nèi)無(wú)參考和可比性。根據(jù) X縣 的地域特點(diǎn)、 本項(xiàng)目高層住宅市場(chǎng)分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤(pán)進(jìn)行對(duì)比。 涵碧苑 ： 售價(jià) 4500—— 5000元 /平方米 （小高層、高層） 。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 碧水綠都 ：售價(jià)為 3800— 4500元 /平方米 （小高層、高層） 。 中央花園 ： 售價(jià)為 3800— 4500元 /平方米（小高層、高層）。 濱河灣 ： 售價(jià)為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。 分析預(yù)測(cè) 從 X縣 現(xiàn)有高層、小高層樓盤(pán)運(yùn)作銷(xiāo)售來(lái)看，高層、小高層住宅處于較低價(jià) 位水平運(yùn)行，高層、小高層的市場(chǎng)潛力尚未得到充分挖掘。近三年銷(xiāo)售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價(jià)格在 3800— 5000元 /平方米之間。 按正常推測(cè)，現(xiàn)在小高層、高層銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上 。因此推測(cè)購(gòu)買(mǎi)者在心理上也完全可以接受 “ X廣場(chǎng)” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價(jià) 。 （二）商業(yè)店鋪 X 縣 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 （ 1） X縣 城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家。 （ 2） 根據(jù)初步市場(chǎng)摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗(yàn)， X縣 城消費(fèi)層次、購(gòu)買(mǎi)力比較 高。 分析預(yù)測(cè) 根據(jù)“十 一 五”期間 X縣 城的 人均可支配收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，推算至 2020年人均可支配收入將分別達(dá)到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費(fèi)的消費(fèi)需求層次逐步提高的過(guò)程來(lái)看， X縣 城的消費(fèi)需求層次在 2020年將以小康型為主， 2020年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費(fèi)為主。消費(fèi)市場(chǎng)需求的迅速增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大機(jī)遇。 項(xiàng)目地處 X縣 城核心地段，本項(xiàng)目在精品打造、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)和專(zhuān)業(yè)招商的運(yùn)作下，商業(yè)潛能大，前景看好。 三、本項(xiàng)目定價(jià) 從本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價(jià)格情況， 結(jié)合“成本加利X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 潤(rùn)定價(jià)法”和“市場(chǎng)比較定價(jià)法”綜合 比較分析，本項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行低開(kāi)高走的原則，住宅 4500元 / ㎡ 。目前 X縣 城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有 高檔 高層建筑， 因而本項(xiàng)目的 地下停車(chē)位的市場(chǎng)價(jià)格暫無(wú)參考和可比性地下停車(chē)位均價(jià)暫按 4 萬(wàn)元 / 個(gè)。 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤(pán)供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。 確定的開(kāi)盤(pán)入市價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等進(jìn)行調(diào)整，由公司銷(xiāo)售部提交一份詳細(xì)定價(jià)報(bào)告，其中將包括不同類(lèi)型產(chǎn)品入市均價(jià)，后期不同類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)判定，價(jià)格系數(shù)設(shè)定，營(yíng)銷(xiāo)策略等等，最終交董事會(huì) 確定。 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的河岸平原地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約在 黃海高程 米，目前已基本完成場(chǎng)地平整。 X 縣 “ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn) 位于人民路 上，項(xiàng)目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ，土地權(quán)屬通過(guò)拍賣(mài)方式由 X 實(shí)業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 工程地質(zhì) 本項(xiàng)目場(chǎng)地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云 母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設(shè)用地。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 從整個(gè)區(qū)域來(lái)看， 基地內(nèi)未見(jiàn)大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見(jiàn)含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問(wèn)題。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）， X 縣 縣城地震動(dòng)峰值加速度 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度）， 本項(xiàng)目要 考慮抗震設(shè)防。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水 補(bǔ)給，水量較小。 本項(xiàng)目處于 X 縣 城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)。 二、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合 X 縣 縣城總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿(mǎn)足城市景觀(guān)、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。 三、交通情況 本項(xiàng)目 東 鄰 人民路 ，是 X 縣 的中心地段，交通十分便捷。 四、社會(huì)環(huán)境條件 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無(wú)過(guò)境架空高壓線(xiàn)，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。 五、公共設(shè)施條件 人民路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線(xiàn)電視等市政 主管道，市政設(shè)施能滿(mǎn)足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 六、征地拆遷情況 本項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已基本完成。 七、施工條件 本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可從 人民路 就近接入；工程建設(shè)的磚、X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購(gòu)買(mǎi)，施工條件較好。 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會(huì)性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶(hù)的交往需求。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺(jué)改變著現(xiàn)代人的行為方式 ，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀(guān)念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 項(xiàng)目處于 X 縣 商業(yè)文化中心，得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 因此本項(xiàng)目切實(shí)地從住戶(hù)的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶(hù)的生活習(xí)慣，照顧住戶(hù)的日常生活 ，營(yíng)造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)住宅 應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)出“以人為本”注重品質(zhì)的設(shè)計(jì)理念，首創(chuàng)小高層和高層住宅理念 ，給 某某 的房地產(chǎn)帶來(lái)質(zhì)的飛越。 本項(xiàng)目 定位為 高檔商住小區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 《江蘇 省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則》。 二、 規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶(hù)型設(shè)計(jì)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想貫徹始終。本項(xiàng)目注 重營(yíng)造一種舒適的環(huán)境，采用“人車(chē)分流”的觀(guān)念，同 周邊的廣場(chǎng)、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。 通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入 大型超市 才能最大限 度發(fā)揮中心地段商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目利用“大潤(rùn)發(fā)”超市同 X 縣 地域文化風(fēng)格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢(shì)。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風(fēng)景線(xiàn)。 總體設(shè)計(jì)以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導(dǎo)，結(jié)合陽(yáng)臺(tái)綠化，平臺(tái)、露臺(tái)綠化等，使地面綠化與空中綠化相結(jié)合，形成極具生態(tài)效果。 可持續(xù)發(fā)展的思想，住宅內(nèi)部空間有較大的可調(diào)節(jié)性。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)貫徹項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而形成一種高尚健康、生態(tài)節(jié)能的住宅。 三、與城市環(huán)境融合 本項(xiàng)目位于人民路 上，是 X 縣 城的重要節(jié)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中認(rèn)真考慮了城市景觀(guān)和樓盤(pán)形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文、大氣的富有強(qiáng)烈城市感的城市節(jié)點(diǎn)。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：創(chuàng)造出體量適中，高度合乎要求，有強(qiáng) 烈體積感的現(xiàn)代化建筑。既滿(mǎn)足自身需要，圍合出供小區(qū)居民休憩、放松的內(nèi)庭院，又給城市一個(gè)連續(xù)完整的展開(kāi)立面，對(duì)外則放，對(duì)內(nèi)則收。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 沿街商業(yè)是人